Оценка стоимости бизнеса

 

Задача 4З. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 1221 тыс. руб., и здания, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 348 тыс. руб.; 2) в течение 2-ой половины 2004 года построено здание (без отделки), затраты на которое составили 1336 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка и оснащение оборудованием, затраты на которые составили 1534 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для здания – 30 лет, для отделки и оборудования – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

 

Задача 5З. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка, купленного 01.10.2003 за 1220 тыс. руб., и здания, построенного поэтапно: 1) в начале октября 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 538 тыс. руб.; 2) в июне – июле 2004 года построено здание (без отделки), затраты на которое составили 1234 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка и оснащение оборудованием, затраты на которые составили 1284 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для здания – 40 лет, для отделки и оборудования – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

Задача 6З. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 1120 тыс. руб., и здания, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 636 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построено здание (без отделки), затраты на которое составили 1146 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка и оснащение оборудованием, затраты на которые составили 1938 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 66 лет, для здания – 45 лет, для отделки и оборудования – 8 лет. Инфляция по годам: 13,3%, 12,4%, 11,2%. Дата оценки 03.01.06.

 

Задача 7З. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 2224 тыс. руб., и здания, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 755 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построено здание (без отделки), затраты на которое составили 1366 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка и оснащение оборудованием, затраты на которые составили 1474 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для здания – 40 лет, для отделки и оборудования – 11 лет. Инфляция по годам: 13,7%, 12,8%, 11,6%. Дата оценки 05.01.06.

 

Задача 8З. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 1620 тыс. руб., и здания, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 648 тыс. руб.; 2) во вторую половину 2004 года построено здание (без отделки), затраты на которое составили 1355 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка и оснащение оборудованием, затраты на которые составили 1345 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 60 лет, для здания – 50 лет, для отделки и оборудования – 8 лет. Инфляция по годам: 13,8%, 12,7%, 11,6%. Дата оценки 03.01.06.

 

Задача 9З. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка, купленного 03.04.2003 за 1110 тыс. руб., и здания, построенного поэтапно: 1) 03.07.2003 возведён фундамент, затраты на который составили 438 тыс. руб.; 2) в течение второй половины 2004 года построено здание (без отделки), затраты на которое составили 1416 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка и оснащение оборудованием, затраты на которые составили 994 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для здания – 45 лет, для отделки и оборудования – 9 лет. Инфляция по годам: 13,1%, 12,2%, 11,3%. Дата оценки 04.01.06.

 

Задача 10З. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 2020 тыс. руб., и здания, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 391 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построено здание (без отделки), затраты на которое составили 1396 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка и оснащение оборудованием, затраты на которые составили 1040 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для здания – 40 лет, для отделки и оборудования – 11 лет. Инфляция по годам: 2003 – 13,6%, 2004 – 12,4%, 2005 – 11%, 2006 – 10%. Дата оценки 02.04.06.

 

 

3. Задачи на применение методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости

 

Образец решения задачи (сравнительный подход)

 

Задача С1. Рассчитать рыночную стоимость офиса в городе N, обладающего следующими характеристиками: здание находится в зоне А в 7 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными офисами:

 

Офис-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,20	1,22	0,97	1,19	1,56
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	4 мин	17 мин	12 мин	13 мин	3 мин

 

 

Коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от расположения здания в зоне города N:

A	B	C	D	E
0,77	0,92	0,69	0,85	1,00

 

Коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от удалённости здания от метро:

1	0,95	0,90	0,85
0 – 5 мин	5 – 10 мин	10 – 15 мин	15 – 20 мин

 

Решение.  В рамках сравнительного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна среднеарифметической (средневзвешенной) величине цен аналогов оцениваемого офиса. Причём величины цен должны быть скорректированы в соответствии со следующим правилом – от объекта сравнения к объекту оценки. Другими словами, нужно найти ответ на вопрос: сколько стоил бы объект сравнения (аналог), если бы он был поставлен в условия, в которых находится объект оценки?

Здесь число объектов-аналогов; цена, по которой был продан на рынке объект с номером  ; коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса на рынке от расположения здания в зоне для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро («транспортный» коэффициент) для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от некоторого произвольного фактора для объекта-аналога и объекта оценки соответственно.

 

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, равна 1,14 млн. руб.

 

Задача С2. Рассчитать рыночную стоимость офиса в городе N, обладающего следующими характеристиками: здание находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными офисами, причём сделка с офисом 3 была произведена полгода назад, а темп повышения цен на подобные офисы – 1,5 % в месяц:

 

Офис-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,20	1,22	0,89	1,19	1,56
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	4 мин	17 мин	12 мин	13 мин	3 мин

 

Коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от расположения здания в зоне города N:

A	B	C	D	E
0,77	0,92	0,69	0,85	1,00

 

Коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от удалённости здания от метро:

1	0,95	0,90	0,85
0 – 5 мин	5 – 10 мин	10 – 15 мин	15 – 20 мин

 

Решение.  В рамках сравнительного подхода текущая рыночная стоимость объекта в данном случае равна:

 

 

Итак, текущая рыночная стоимость объекта (офиса), рассчитанная в рамках сравнительного подхода, в данном случае равна 1,14 млн. руб. Здесь учтено, что цену офиса № 3 необходимо привести к дате оценке, используя информацию о ежемесячном темпе повышения цен на подобные офисы.

 

 

Задачи для самостоятельного решения (сравнительный подход)

 

Для всех десяти задач, представленных ниже, коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от удалённости здания от метро, является одинаковым и определяется из таблицы:

 

1	0,95	0,90	0,85
0 – 5 мин	5 – 10 мин	10 – 15 мин	15 – 20 мин

 

Задача 1С. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества – офиса в городе N, обладающего следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 6 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными офисами:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,68	1,71	1,36	1,67	2,18
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	3 мин	18 мин	11 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от расположения здания в зоне:

A	B	C	D	E
0,76	0,91	0,68	0,84	1,00

 

 

Задача 2С. Рассчитать рыночную стоимость офиса в городе N, обладающего следующими характеристиками: дом находится в зоне С в 11 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными офисами, причём сделка с офисом № 1 была произведена пять месяцев назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

 

Офис-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,01	1,22	1,20	1,19	1,56
Ценовая зона города	A	B	А	D	E
Удалённость от метро	7 мин	20 мин	3 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий зависимость цены офиса от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,78	0,93	0,70	0,86	1,00

 

Задача 3С. Рассчитать рыночную стоимость офиса в городе N, обладающего следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 9 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными офисами, причём сделка с офисом № 3 была произведена три месяца назад, а темп повышения цен – 1,6 % в месяц:

 

Офис-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,21	1,23	0,96	1,20	1,57
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	2 мин	20 мин	14 мин	14 мин	4 мин