Ипотекалық несие

     «Ипотека» термині алғаш рет б.з.б. VI ғасыр барысында Грецияда пайда болған. Бүгінгі күні ипотека АҚШ- та, Францияда, Англияда және Швецияда кең көлемде дамып отыр. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық бойынша ресми мекемелерден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және басқадай несиелік институттардан; сондай-ақ кепілдікке  салынған мүлікті сумма бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.

     Ипотекалық  несиелеудің өзіндік ерекшеліктері  болады:

     Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң  түрде анықталған кепілдікке берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік  сатылады және одан түскен түсім  кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта, кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты кепілдікті сату қиынға түседі.

     Екіншіден, ипотекалық несиелердің басы бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды алу, салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.

      Ипотекалық  несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын қолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның ролі елдің экономикалық дағдарыстан шығуында маңызды болып табылады.

     Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті  дамуы экономиканың нақты секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.

     Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы  экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал  етеді.

     Ипотекалық  несиелеу ең төменгі тәуелді банктік  операцияны білдіреді. Ипотекалық несиелеу тәуекелдің басым бөлігі қарыз алушы мен инвестордың басында болады. Банк әр түрлі ипотекалық ссудаларды пайдалана отырып, өзінің тәуекелін төмендетеді. Бірақ та бұл тек қана қарыз алушының несиелік қабілетін бағалауды және жылжымайтын мүлікті бағалауды дұрыс жүргізуді қажет етеді. Ипотекалық несиелеудегі тәуекелді төмендетуге ссудалардың мақсаттық сипаты мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар басқа несиелік операциялармен салыстырғанда біршама тәуекелі төмен болып келеді.

     Ипотекалық  несиелеу сөзсіз банктік қызметтің  перспективалық бағытына жатады. Ипотеклық  банк біршама тұрақты және рентабельді  экономикалық институт болып табылады. Сондықтанды ондай тұрақты банктердің банктік жүйеде қызметін тұрақтандырып, тиімділігін арттыра түседі.

     Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау көрсетіледі. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына жәрдем ақы беру немесе салықтық жеңілдіктер  арқылы меншікті капиталдың жинақталуын  ынталандырып отырады.

     Елімізде  нарықтық қатынастардың дамуы  ипотекалық несиенің даму қажеттілігін одан әрі  ұлғайта түсуде. Бірақ тиісті экономикалық жағдай қалыпқа келмейінше, мысалға  мүлікке  меншік иесінің болмайынша ипотекалық несиенің дамуы мүмкін емес.

     Бүгінгі таңда ипотеканың дамуын бірқатар факторлар тежейді. Соның ішінде: жерге деген меншіктің болмауы, заңдылықтар мен нормативтік базалардың жеткіліксіздігі, мемлекет деңгейінде ипотекалық бизнестіңдаму стратегиясының болмауы және т.б.[7]

     Бұл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қоданылуының кемшіліктері де жеткілікті. Нақтырақ айтсақ, біріншіден, бұл жүйеге мемелекет тарапынан реттеу жүргізілмейді; екіншіден, бұл жүйенің қызмет етуі туралы нақты заң жоқ; үшіншіден, бұл жүйенің дамуына қолдау көрсететін арнайы құралған немесе маманданған ипотекалық банк жоқтың қасы; төтіншіден, ипотекалық несие алушыға мемлекеттен беретін дотация берілмейді; бесіншіден, еліміздегі инфляция жағдайында қорлану салымдары бойынша төленетін мөлшері өте төмен.

     Сонымен біздің елімізде ипотекалық несиелеудің ауқымын ұлғайту үшін мынадай мәселелерді кезекте шешу қажет:

• «Ипотекалық несиелеу жүйесінің мемлекттік реттеу туралы заңмен», «Жерді жекешелендіру туралы» Заңның қабылдануын жылдамдату;
• Жеке сұрақтарды реттейтін жекелеген заңдарды ғана емес, жалпы ипотекалық бизнестің дамуын кешенді түрде реттейтін заңдарды бекіту.

 Заңдылықтар базасын жетілдіру өз кезегінде  жылжымайтын мүлікпен жасалатын  операциялар аумағында жұмысты  бастауға мүмкіндік береді. Ешқандай да күмәнсіз бұл құрылым ипотекалық несиелеу жүйесінде маңызды роль ойнайды.

 Келесі, бір айтылатын жәйт, қазіргі таңда  Қазақстанда тек жәй  ғана ипотекалық заңдылықтар мен ипотекалық несиелеу жүйесін құру қажет. Қандай да бір  буынның болмайынша жүйенің толық  бағалы жұмыс жасауы үшін жылжымайтын мүлікті бағалау және сақтандыру қызметтері дамыған болуға тиіс.

     Сондай- ақ ипотекалық банктерге лицензиялармен айналысатын арнайы лицензиялау  жүйесі құрылуы қажет. Әлемдік банктік  тәжірибеде барлық елдердің ипотекалық банктеріне Орталық банктер тарапынан қадағалау жүргізіледі.

     Тек ипотекалық несиелеу институттары мен  олардың клиенттері құқықтық қоғалған жағдайда, сондай-ақ  ипотекалық несиелеужүйесіне мемлекеттік реттеу болған кезде, қазақстандық ипотекалық банктер өздерінің әдістемелік  базасын және бұрыннан қалыптасқан несиелік құралдарын, шетел тәжірибесін пайдалана отырып, дамыған елдердің ипотекалық банктеріне ұқсап жұмыс жасай алады.

     Ипотекалық  несиелеу жүйесін құру еліміздегі нарықтық қатынастардың даумында жасалған келесі қадам  бола отырып, сол сияқты елдегі банк  жүйесінің нығая түсуіне қызмет етер еді.[6] 
 

     АҚ «Халық Банкінің» ипотекалық  оперциясы  және бағдарламасы  

   2.1. АҚ «Халық Банктің»  ипотекалық бағдарламасы 

            АҚ «Халық Банкі» - өз клиенттерінің игілігі үшін 86 жыл табысты қызмет етіп келе жатқан Қазақстан Республикасындағы аса ірі әмбебап коммерциялық банк, еліміздегі ең сенімді әрі қызметі барынша сараланған қаржылық құрылымдардың бірі.

             «Халық Банкі» акционерлік қоғамы бұрынғы Қазақстан Республикасы Жинақ банкінің негізінде қайта құрылды және біраз жылдар бойы ҚР Үкіметінің зейнетақы мен жәрдемақы төлеу жөніндегі агенті болып келді.  
            2001 жылы жүргізілген Халық банкін жекешелендіру рәсімі нәтижесінде Банк өз клиенттеріне кең ауқымды және барынша сапалы қызметтер спектрін ұсыну мүмкіндігін беретін бизнес құрылымын жасауға қол  жеткізді.

                   АҚ «Халқы Банк» активтері  2008 жылғы есеп бойынша таза  пайдасының көлемі және таза  пайыздық маржасы   бойынша  ең үздік болып танылады. АҚ  «Халық Банктің» пайдасы – 6,1% өсіп, 7,5 млрд теңгеден асты, банк активтері жыл басынан – 249 523 242млн теңгені құрады. Банктің меншікті капиталы- 5,2% өсіп,21 238 258 млн теңге болды. Клиенттерге берілген несие көлемі -61 876 550 млн теңгені, жеке тұлғаларға несие- 8,3% өсіп, 3 132 000 млн теңгені құрады.[9] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

АҚ "Халық  Банктің" 2008 жылғы көрсеткіштері (млн/тг)

     Ипотекалық  несие жайлы жалпы  ақпарат

            Ипотекалық несие ресурстарын ұсыну Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің нормативтік құқықтық актілеріне және АҚ «Халық Банктің» ішкі  несие саясатына сәйкестікте және осы негізде жүзеге асырылады.  

         Жалпы АҚ «Халық Банкі» ипотекалық несиелерді берудің мынадай  бағдарламаларын ұсынады.

• «Жаңа ипотека» бағдарламасы
• «Ипотекалық бонус» бағдарламасы
• «Тұрғын үй жағдайын жақсатру» бағдарламасы
• «Жеке тұрғын үй салу және тұрғын үй жөндей» бағдарламасы
• «Ипотека Lighs» бағдарламасы
• «Салынып жатқан жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін» бағдарламасы
• «Пайдалануға дайын жылжымайтын мүлік сатып алу және жеке үй салу үшін жер телімін алу үшін» бағдарламасы

«Жаңа ипотека» бағдарламасын 

      Айырықша  ерекшеліктері:   жеңілдік шарттары бар несие берудің    жаңа бағдарламасы.

1. Пайдалануға берілген жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін
2. Бұрын берілген ипотекалық қарызды қайта қаржыландыру

 

Табысыңызды құжатпен растау: бастапқы жарна сатып алатын  

жылжымалы  мүліктің құнынан 30% кем емес мөлшерде болса, міндетті емес.

           Бастапқы жарна: несие сомасынан 9-10% кем емес

           Несиенің ең ұзақ мерзімі: 25 жыл

           Несие валютасы: теңге

            Қамтамасыз ету: сатып алатын және қолда бар пайдалануға дайын жылжымайтын мүлік. Өзге жеке тұлғаның коммерциялық мүлкі қосымша қамтамасыз ету ретінде ғана қабылданады.

            Сақтандыру: мүлікті сақтандыру (кепілзат), титульдік сақтандыру (кепілдіктегі мүлікке иелі құқығынан айырылудан), және жеке басты сақтандыру (қайғылы жағдайдан және жұмыс істеу қабілетін жоғалтудан).

             Кепілдікті бағалау: бағалаушылар берген тізбеге сәйкес тәуелсіз бағалаушы жүргізеді немесе банк қызметкерлерінің бағалау жүргізуі үшін уақыт белгілеуі арқылы іске асырылады.

             Кепілдікке қойылатын талаптар: кепілдікке қойылатын мүлікке қойылатын талаптарды қалаңыздағы Банк менеджерінен білуге болады.

              Ұсынылатын құжаттар:

1. Қарызгердің жеке куәлігі
2. Қарызгердің СТН-і
3. Қарызгердің ӘЖК-ы
4. Қарызгердің, қосалқы қарызгердің жұмыс орнынан зейнетақы жарналарының аударылғандығы туралы құжат қосылған, соңғы 6 айдағы табысы туралы анықтама немесе жалақы жобасына қатысушылардың жалақылық шотының үзіндісі, несиелік шоттан үзінді
5. Қамтамасыз етуге ұсынылған жылжымайтын мүлікке құқық белгілеуші құжаттар.

Жылжымайтын мүлікті сатушының  қосымша құжаттары:

1. Жеке куәлігі
2. СТН
3. Сатушы атына ресімделген жылжымайтын мүлікке құқық белгілеуші құжаттар: жылжымайтын мүлік жоспарының көшірмесі,сатып алу – сату шартының көшірмесі.

 

   «Ипотекалық бонус»  - егер Сіз несиені уақытында өтеп болған болсаңыз, Сіздің жылжымайты тұрғын мүлікпен қамтамасыз етілген  жағымды несие тарихыңыз болса, кез келген мақсатқа: автокөлік, жиһаз сатып алу үшін, туристік жолдама ақысын, әр түрлі қызмет түрлерінің ақысын төлеу үшін қосымша қарыз алуды ұсынамыз. Қосымша қарыздың мөлшері кепілдіктегі жылжымайтын мүліктің құнына байланысты. Қарыз мерзімі «ипотекалық бонус» бағдарламасы бойынша бірінші қарыз мерзімі бойынша қалған мерзім болады.

   «Halyk group» клиенттері үшін жеңілдіктер – егер Сіз АҚ «Халық Банкінің ЖЗҚ»  салымшысы болсаңыз және бір ай ішінде «Халық Банкі» арқылы жалақы алған болсаңыз және бір рет түсіміңіз болса, Банк жоғарыда ұсынылған ипотекалық бағдарламалар бойынша, «Новая ипотека» және «Ипотека  Lighs» бағдарламаларынан басқа, мынадай жеңілдіктерді пайдалана аласыз:

1. Тиісті ипотекалық бағдарлама бойынша базалық мөлшерлеменің 1% -ы мөлшерінде жеңілдік
2. Несие беру мерзімін 2 жылға ұзартып несие алу мүмкіндігі.[12]

 
 
 
 
 
 

         2.2. АҚ «Халық Банктің» ипотекалық несиелеу   процессі 
 

     АҚ «Халық Банктің» несиелеу процессі мынадай кезеңдерде қамтиды:

• Несиеге деген өтінішті қарау;
• Несиелік қабілетін талдау;
• Несиелік келісімшарт жасау;
• Несие беру;
• Несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау;

I кезең. Банкке  келіп түскен несиеге  деген өтінішті  қарау.

     Кез келген несиелік операциялар  осыдан басталады. Мұндай құжаттар қарыз алушы мен сұралатын несие туралы негізгі  мәліметтер: мақсаты,мөлшері,түрі,мерзімі, мүмкін болар қамтамасыз ету мүлкі көрсетіледі. Клиенттердің  әр түрлі топтары үшін әр түрлі құжаттар пакеті әзірлену мүмкін. Мысал ретіндегі құжаттар пакетінің құрамына жататындар:

     1)құрылтайшылық құжаттардың, жарғының, жалға алу шарттарының, тіркелген  куәліктерінің немесе патенттерінің;нотариалды  түрде куәландырылған жерді пайдалану  құқығын куәландыратын құжаттар; азаматтардың төл құжаттары және клиенттің несие алуға құқығын растайтын басқа да құжаттардың көшірмелері;