Ипотекалық несие

Кіріспе 

              

          Бұл  курстық жұмыстың тақырыбы «Ипотекалық несие» деп аталады. Бұл тақырыпты таңдауыма басты себеп оның бүгінгі қоғамдағы, экономикамыздағы және ең бастысы банктік саладағы көкейкесті мәселердің бірі болуында және экономикалық теорияның өзектілігінде болып отыр.

            Банктік операциялардың маңыздыларының бірі - ипотекалық несие операциясын жүргізу болып табылады. Олар активті және пассивті болып бөлінеді. Банктердің пассивті операциялары өздерінің ресурстарын топтастырады, ал активті операциялары  оларды орналастырады. Банк ресурстарының бір бөлігі меншік капиталы арқылы жасалады, пассивті операциялардың ең көп пайда әкелетіні бұл – ипотекалық несие операциялары.[6]

      Коммерциялық  банктер Қазақстан Республикасының 1995 жылғы 30 наурыздағы №2155 «Ұлттық банк туралы» және Қазақстан Республикасының 1995 жылғы 31 тамызда №2444 «Банктер және банк қызметі туралы»,  «Қазақстан Республикасының жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдарына сәйкес өз қызметтерін жүзеге асырады.[1,2,3]

        Ипотека (грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді)- жылжымайтын мүліктің кепілдігі, ол несие берушіге жылжымайтын мүлікті бермейді, тек қана күмән тудырып, ипотеканы қайтара алмайтын жағдайда несие беруші затты өз қолына алып, не істесе де құқылы болады.[4]

       Негізгі міндеті -   Қазақстанда және онымен шектесіп жатқан көрші елдердегі қаржы рыногының барлық сегменттенрінде: банк, зейнетақы, сақтандыру, бағалы қағаздар және ипотека саласында қызметкөрсететін әрі клиенттер мүддесін көздеуге бағытталған қаржылық топ құру.

• Өнімдер мен қызметтер ауқымы
• Қызмет ету географиясы
• Клиенттері
• Сату арналары
• Стандарттар

 

   Клиенттерге филиалдар желісі арқылы жоғары сапалы қызмет көрсетуді және толық өнім жиынтығын ұсынуды қамтамасыз  ететін қызметкерлер құрамын оқытып-үйрету жүйесін құру керек.

     Курстық жұмыстың мақсаты – коммерциялық банктерде жүргізілетін  ипотекалық операциялардың жүргізілуін, нысандарын Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктері мысалында берілген қызметтің анализін зерттеу болып табылады.

     Зерттеу объектісі АҚ «Халық Банкі» болып  табылады. АҚ «Халық Банктің» берілген негізгі мәліметтері, яғни ипотекалық несиелердің қолдану тәртібін осы  банк пен шаруашылық ұйымдар арасындағы мысал ретінде алып зерттеймін.

     Бұл жұмыс отандық және шетелдік әдебиеттерде өте кең ауқымда зерттеліп жазылған.

     Зерттеудің  ақпараттық базасын Қазақстан Республикасының  «Банктер және банк қызметтерінің» заңды  және нормативті құжаттары, Қазақстан  Республикасы Ұлттық Банкінің статистикалық  ақпараттары, жылдық есептер және Қазақстандық коммерциялық банктердің сайттары, басылым материалдары, сонымен қатар АҚ «Халық Банктің» жылдық есебі құрайды.

     Курстық жұмыстың құрылымы. Курстық жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, пайдаланған әдебиеттер тізімінен және қосымшадан тұрады.     
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Ипотекалық несиенің  нысандары 
 

1. Ипотекалық  несиенің мақсаты  және мағынасы

 
 

   Несие басы өндіріс сатысында емес, келесі өнім қозғалысының сатысында басталады. Бұл  мағынада несие қарым-қатынастары  өз дамуында несие бірнеше кезеңдерден өткен.

1. Бастапқы құрылуы. Бұл кезеңнің негізгі белгісі қарыз кпиталының нарығында мамандықтың делдалдығының жоқтығы. Есие қарым-қатынастары бос ақша құралдардың иелерімен қарыз алушылардың ортасында тікелей құрлатын. Бұл кезеңнің  аяқталуы капиталдық өндіріс  тәсілінің құруымен байланысты капиталдық өндіріс тәсілі қарыздық несие құралдырының өз өндірістік тұтыну мақсатын көбейетінің анықтайды.
2. Құрылымдық даму. Бұл несие дамуының кезеңі қарыз капиталының нарығында мамандық делдалдардың пайда болуымен байланысты. 1 банктер ең ірі конторлардың негізі пайда болған, соңында көптеген несие институттарының қызметтерін әдепке айналдырған:
1. Бос қаржы құралдарын келесі капиталдандыру үшін жинақтау және оларды қарыз алушыларға төлем негізінде беру;
2. Заңды және жеке тұлғалардың төлемдері мен есеп айырысуларының әрбір түрлеріне қызмет ету;
3. Арнаулы қаржы операцияларын өткізу: вексель айналымына қызмет ету және қозғалмалы меншік бойынша жасалынатын мәлім.
3. Осы уақыттағы халі. Бұл кезеңнің негізгі экономикадағы несие құқығын мемлекеттік жағынн орталандырып реттеу.

Несие мәні, оның айналымы мен де анықталады. Несие айналымының схемасын былай  көретуге болады:

1. несиені орналастыру
2. несиені пайдалану
3. құралдардың босауы
4. уақытша қарызға алынған құнының қайтарылуы
5. несиені берушінің пішіні ретінде орналасқан құралдарды алу.

Несиені орналастыру – несие қоғалысының  маңызды мезгілі. Банктер, несие  берушілер ретінде несиені  ақырғы сатысының талап етуі бойынша  береді.

           Несиені пайдалану  процесінде оның тұтыну құнын сатып, өткізіледі. Несие алу құнды белгілі уақытқа беру процессі. Республиканың босауы қарыз алушының шаруашылық процесіндегі құн айналымының аяқтау актісімен сипатталады. Сондықтан қозғалыстың осы стадиясы несиенің келесі жаңа айналым фазасына кіруінің материалдық алғы шарты болып саналады.

      Несиені қайтару –уақытша қарызға алынған  құнның қарыз алушыдан қарыз берушіге ауысады.

           Мақсатты топ- Қазақстан  Республикасының резиденті болып  табылатын жеке тұлғалар, Банктің  жалақы жобасына қатысу-қатыспауына  қарамастан. Бағдарламаны іске асырудың жолдары:

1. Серіктестің/агенттің қатысумен кредит беру. Қарызгерге кредит бергенде агенттің ролі мен ынтымақтастық талаптары Банк пен серіктес/агент арасында бекітілетін келісімдермен анықталады;
2. Серіктестің/агенттің қатысуынсыз кредит беру.

Қолданылу мақсаты. Қарыз пайдаланылуға дайын  тұрған жылжымайтын мүлікті сатып  алу үшін беріледі. Осы бағдарлама шеңберінде берілген қарыз бойынша  негізгі талап – екі түрлі  қамтамасыз ету кепілдігі болуы  керек:

1. Негізгі қамтамасыз ету – сатып алынатын жылжымайтын мүлік;
2. Қосымша қамтамасыз ету  -Банк филиалындағы карызгердің немесе үшінші тұлғаның банк салымы, оның сомасы жылжымайтын мүлік сатып алу үшін Банктің уәкілетті органы белгілеген қарызгердің өзі қосатын меншікті қаржының мөлшерінен аз болмауға тиіс.

Жобаға  жасалатын сараптама:

1. Қамтамасыз етуді бағалау;
2. Қауіпсіздік қызметінің сараптамасы.

Сақтандыру: жеке басын және мүліктік сақатандыру  және титульдік сақтандыру.[4] 

2. Ипотекалық  несие түсінігі

 

     Соңғы бірнеше жылдрдың ішінде ипотекалық несие деген термин адамдарды қызықтырады. Ипотекалық несие дегеніміз не?

      «Ипотека» деген терминнен бастайық.

      «Ипотека» б.з.б. VI ғасырда пайда болды, ол қарызға алушының беруші алдындағы міндеті. Ипотеканы дәлелдейтін қағаз сатып алынатын жерде жазылып, толтыру керек. Соңынан, осы мақсат үшін арнаулы кітаптар пайда болады, олар ипотекалық кітаптар деп аталады. Бастапқы формадағы  ипотеканың ең басты мінездемесі болып әрбір адамның ипотека затын көріп, жағдайын ипотека берушінің рұқсатынсыз біле алу.

              Ипотека (грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді)- жылжымайтын мүліктің кепілдігі, ол несие берушіге жылжымайтын мүлікті бермейді, тек қана күмән тудырып, ипотеканы қайтара алмайтын жағдайда несие беруші затты өз қолына алып, не істесе де құқылы болады.

      Ипотеканың  пайда болу себебінде таур айналысы мен мүлік туралы келісімдердің  көбеюі.

      Ипотека міндетті түрде кепілдік болады, бірақ  несие алушы кепілдікпен қолдана  береді. Заңды аспектіде қарастырғанда, кепілдік қойылып алынатын ипотеканың басқа қамтамасыз ету түрлеріне қарағандағы айырмашылығы несие алушының сұраған затымен міндеті түрде қамтамасыз ету болып табылады. 

     Кепілдік  құқығы абсолюттік құқық болып табылатындықтан  кепілдікке қойылған зат қарыз алушыдан үшінші бетке көшкенде де кепілдік болып қалады. Кепілдікке салынған заттың талап етулерге қарағанда меншікті жекешелендіру құқығы әлде қайда көбірек. Осындай жағдайда несие беруші кепілдік затын несие алушы немесе басқада кепілдікке құқы бар адамның өзіне тартып алу құқы бар. Жоғарыда көрсетілген заңдық категориялар Римдық құқығымен дамып, қазіргі уақыттағы Рим де, Қазақстанда да аздаған өзгертулер енгізіп пайдаланылады.

     Қазақстан Республикасының азаматтық  кодексінде былай деп жазылған: «Ипотека- кепілдік түрі, соның арқасында  кепілдікке салынған зат үшін бір адамның қолдауында табылады. Құрылыстар, ғимараттар мен пәтерлер, көліктер, комостық обьектілер, айналысағы тауарлар және азаматтық айналыстан алынбаған заттар.»

      Жылжымайтын мүлік ипотека түсінігі  кең таралған мен оның мінездемесі әділ. Өйткені «өндіріс, ғимарат, құрылыстар, пәтер кепілдіктері, жерге деген құқық және басқа жылжымайтын мүлік «Қазақстан Республикасының ипотека туралы» заңымен реттеледі. Азаматтық кодексте жазылған ипотека туралы жалпы ережелер «Қазақстан Республикасының ипотека туралы» заңындағы ережелерге сәйкес келсе қолданылады.»

         Тағы бір басты міндеттердің  бірі жылжымайтын мүлік кепілдігін  жылжымайтын мүлік орталығында  тіркеу рәсімі болады. Кепілдік  құқы тек қана кепілдік куәлігін  алған кезде ғана басталып, ипотека заңдық күшіне енеді. Заңдық түрде тіркелгенше дейін, екі жақты келісім толтырылған ипотека куәлігінде ешбір заң күші болмайды.

       Ипотекалық несие экономикалық  жүйесі сияқты қайта қаржыладыру  әдістеріне, қаржы нарығында ипотекалық  несие беретін несие ұйымдарына класификацияланады. Қазіргі кезде ипотекадық несиелеумен екінші деңгейдегі банктер өте жиі айналысып, ипотекалық несие жүйесінің дамуын жүзеге асыра түсіруде.

     Құрылыстың негізгі қаржыландыру  қорына тұрғылықты қор жүйесі (система жилищных сбережений) және ұзақ мерзімдік ипотекалық  несиелеу жүйесі жатады.

      Тұрғылықты қор жүйесі-ол тұрғын  үйді қаржыландыру жүйе, несиеге  құқық беретін өзіндік капиталды  жинайтын жүйе. Тұрғылықты қор  жүйесінің мәнінде азаматтар  тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін міндетті түрде жиналған қордың керекті бір бөлігін банктерден (тұрғын үй бағасының 50%кем емес ) алады, ал банк өз кезегінде  салым салушыға ссуданы беруге міндетті. Осындай жүйе бүгінгі күні АҚ «Жилищный Строительный  Сберегательный Банк Казахстана» арқылы жүзеге асып отыр. Құрылыс қор жүйесінің негізгі ерекшелігі болып елді мекенге берілетін ссудалар қорлар негізінде формаланады. Негізінде жасалған несие операциялар мен қаржы нарығының арасында айырмашылық жоқ. Өйткені несиелік мекемелер қорлардың айналым құралдарын ашық нарыққа шықпай ақ қайта қржыландырады. Несие ресурстарын беруші және алушы – қайта қаржыландырудың  қайнаркөзі болып берілген жүйенің ішіндегі бір жеке  бет табылады. Берілген жүйенің артықшылығы  болып қаржылық нарықтан тәуелсіз, жүйенің беріктігі, қойылымының аздығы саналады. Бүгінгі күні нормативтік –құқықтық база қор банктерін құру үшін жасалған. 2000 жылы «Құрылыс қорлары туралы » Заң қабылданды. Германияның құрылыс қор жүйесінің негізгі ережесі біздің заңға енген. Құрылыс қор жинау жүйелерінің функциялауының проблемалары  бірінші кезде көзге түспейді, өйткені белгілі толық функцияланғаннан кейін бір уақыт ішінде заңмен қойылған минималдық қор жинау уақытында өтеді.[5] 

1.3. Ипотекалық несиелеу  жүйесі 

     Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу процесіндегі тәуекелді болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел-бұл қарыз алушының алған қарызы мен оған есептелген пайызды  тиісті уақытында кредиторға төлей алмай қалуы ықтималдылығын білдіреді. Сондықтын да, несиелік тәуекелдің алдын-алуы үшін банктер қарыз алушылардан несиенің тұрақты қамтамасыз етілу формасын талап етеді. Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар тежеуші факторлардың болуына байланысты дамушы кешігіп жатқан несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы – ипотека болып табылады. Ипотека – бұл жылжымайтын мүліктің (жер, үй және өндіріс ғимараттары) кепілін білдіреді.