Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Вариант 5.

Вопрос: Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

Ответ:

Пакет документов, которые необходимо представить на государственную  регистрацию недвижимости и сделок с ней, весьма внушителен. Не окажется какой-либо «бумажки» — приходи на следующий день и заново записывайся в очередь, непременно ожидающую будущих собственников в регистрирующем органе… Однако подобных неприятностей вполне можно избежать, если заранее знать обо всех нюансах процедуры государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество и является единственным доказательством существования такого права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По сути, государственная регистрация  похожа на нотариальное удостоверение. Кстати, благодаря этому в недавнем прошлом для большинства сделок, требующих государственной регистрации, была отменена обязательная нотариальная форма.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании  Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21.06.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) и иных нормативно-правовых документов.

Так, согласно статье 131 ГК РФ право  собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) учреждениями юстиции.

Государственную регистрацию прав следует отличать от государственной регистрации, преследующей учетные, статистические и экономические цели. Так, государственная регистрация объектов жилищных фондов, транспортных средств, морских, речных и авиасудов не влияет на решение вопроса о правах на эти объекты, но имеет существенное значение для их осуществления.

Кроме того, статьей 164 ГК РФ предусмотрена  государственная регистрация сделок с землей и иным недвижимым имуществом. Что же это за сделки? Например, продажа  жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренда предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ), доверительное управление недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Также государственной регистрации подлежит договор о залоге недвижимого имущества, то есть договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Как правило, регистрация сделки с объектом недвижимости происходит одновременно с регистрацией прав на него. Например, при регистрации договора купли-продажи здания его новый владелец должен зарегистрировать и право собственности на это здание. Данный факт необходимо учитывать при подаче документов на государственную регистрацию сделок.

Обращаться за регистрацией следует  по месту нахождения недвижимого  имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц проводится по инициативе правообладателей или лиц, приобретающих указанные права, с обязательным уведомлением правообладателя.

Если речь идет о переходе права  на объект недвижимого имущества, об ограничении (обременении) данного права или о сделке с недвижимостью, государственная регистрация возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Чтобы зарегистрировать право на недвижимое имущество или сделку с ним, в орган, осуществляющий государственную регистрацию, нужно представить ряд документов. При этом заявителю выдается расписка в получении данных документов с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.

Сама государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в месячный срок со дня подачи необходимых документов. Так сказано в пункте 3 статьи 13 Закона № 122-ФЗ.

Датой регистрации считается день внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Факт государственной регистрации  в зависимости от объекта регистрации  подтверждается по-разному. Если регистрируются возникновение и переход прав на недвижимое имущество, выдается свидетельство. Если сделки — делается специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, то есть на договоре.

Кстати, технические ошибки в записях, допущенные при государственной  регистрации, исправляются в трехдневный  срок по решению регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

Регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним проводится на основании  заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица.

Уполномоченными лицами, во-первых, могут  быть лица, которые вправе действовать  без доверенности. В этом случае нужно представить документы, подтверждающие их полномочия (например, протокол или  приказ о назначении на должность  руководителя организации). Во-вторых, лица, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности, если иное не предусмотрено законом.

Кстати, при регистрации договора аренды заявление может подавать арендатор или арендодатель.

Заявление составляется на бланке установленной формы или в свободной форме и подается в единственном экземпляре-подлиннике. В нем рекомендуется указать следующие сведения:

• данные о правообладателе (стороне договора). В отношении физического лица приводятся фамилия, имя, отчество, дата рождения, документ, удостоверяющий личность, и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или адрес места преимущественного пребывания. В отношении юридического лица — полное наименование, ИНН, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в ЕГРЮЛ, адрес фактического местонахождения;
• сведения об уполномоченном лице (представителе), а именно: фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
• ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, вид права (например, право хозяйственного ведения), вид сделки, вид ограничения (обременения) права. Если регистрируется право общей долевой собственности, нужно также указать размер доли;
• наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права;
• наименование и реквизиты сделки, которую необходимо зарегистрировать или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация, а также краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);
• сведения об объекте недвижимости (наименование, место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);
• дату составления заявления.

Также в заявлении на государственную  регистрацию должна стоять подпись  заявителя.

Заметьте: если на одной из сторон договора выступают несколько лиц, заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке либо подается одно заявление, подписанное всеми лицами.

Иногда помимо тех, что уже были представлены на государственную регистрацию, нужно подать дополнительные документы. Для этого в регистрирующий орган подается заявление о приеме дополнительных документов. В нем рекомендуется указать номер, под которым ранее представленное заявление о государственной регистрации было зарегистрировано в книге учета входящих документов, и его дату.

За государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная  пошлина. В настоящее время ее размеры установлены постановлением Правительства Москвы от 13.06.2000 № 447 и зависят от вида регистрируемых прав или сделок, от того, кто выступает субъектом прав, а также от других показателей.

Государственную пошлину необходимо уплатить заранее и к заявлению  на государственную регистрацию  приложить квитанцию об ее оплате.

Одновременно с заявлением на государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней нужно представить документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок.

Физическое лицо, в том числе  представитель организации, предъявляет  документ, удостоверяющий личность.

Представитель организации также  предъявляет учредительные документы. Кстати, если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии  учредительных документов, можно  представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую  об отсутствии в данных документах изменений и дополнений.

Кроме того, необходимо представить  документ, подтверждающий факт внесения сведений о юридическом лице в  ЕГРЮЛ, и документ о постановке на налоговый учет с указанием ИНН.

Обязательно и учредительные документы, и документ, подтверждающий факт внесения сведений в ЕГРЮЛ, предъявляются в подлиннике с приложением копий.

Больше всего вопросов, возникающих  в процессе государственной регистрации, вызывает перечень правоустанавливающих документов на объекты нежилого фонда  и сделок с ним. То есть документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход или ограничение (обременение) права.

Купля-продажа, мена и дарение. В соответствии с законодательством данные договоры, если они касаются недвижимого имущества, считаются заключенными с момента их государственной регистрации. В регистрирующий орган нужно представить:

• подлинник и копию договора купли-продажи, мены или дарения, заверенную у нотариуса или всеми участниками договора;
• подлинник и копию документов, подтверждающих наличие права собственности на объект у отчуждающего его лица. Эти документы следует представлять только в случае, если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРП;
• если имеется — подлинник и нотариально заверенную копию акта приемки-передачи объекта;
• если сделка является крупной — заверенную организацией копию протокола заседания директоров (наблюдательного совета), общего собрания акционеров (выписку из него) либо решения учредителя с решением о совершении сделки. В противном случае представляются справки о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов или в процентах от стоимости имущества по данным бухгалтерского учета за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения. Данные справки должны быть подписаны руководителем и главным бухгалтером организации и скреплены печатью.

Перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Как известно, ни организации, ни индивидуальные предприниматели не вправе осуществлять хозяйственную деятельность, используя жилое помещение в качестве офиса. Однако одного перевода данного помещения в нежилой фонд недостаточно. Необходимо, чтобы такой перевод прошел государственную регистрацию. Для этого в регистрирующий орган представляются:

• распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы и протокол (выписка из него) межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилое (копии, заверенные органом, принявшим решение);
• распоряжение префекта (главы Управы) о разрешении изменения функционального назначения помещения (копия, заверенная префектурой);
• копия документа, подтверждающего, что право заявителя на жилое помещение ранее зарегистрировано в ЕГРП, или правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998 года.

Внесение изменений  в ЕГРП. Изменение субъекта права, например изменение в наименовании организации, также необходимо внести в ЕГРП. Для этого в регистрирующий орган нужно представить:

подлинник и нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации;

• подлинник и копию документа о присвоении ИНН;
• подлинник и нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации изменений в учредительных документах;
• устав с изменениями и дополнениями и учредительный договор (подлинник и копию, заверенную у нотариуса, либо архивные копии, выданные налоговым органом);
• подлинник и копию выписки из ЕГРЮЛ, заверенную у нотариуса или в налоговом органе.

Кроме того, нередко организации  в процессе своей деятельности сталкиваются с необходимостью переоборудования или перепланировки помещения, здания или сооружения. В этом случае речь идет об изменении объекта права, которое также требует регистрации в ЕГРП. Поэтому в регистрирующий орган необходимо представить копии документов, разрешающих такое изменение, заверенные выдавшим их органом, а также заверенные БТИ подлинники и копии поэтажного плана, выписки из паспорта БТИ по форме 1а и экспликации. Если объект права изменяется в результате какой-либо сделки, помимо перечисленных документов необходимо представить нотариально заверенную копию соответствующего договора.

Аренда. Не секрет, что большинство организаций арендуют здания, помещения, сооружения, в том числе под офис, склады и т. п. Кроме того, многие впоследствии сдают указанное имущество в субаренду. Напомним, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.