Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

В данных случаях правоустанавливающими  документами являются:

подлинники договора аренды (субаренды) в количестве, равном числу его  участников;

• копия договора, заверенная у нотариуса или всеми участниками договора;
• при аренде — копия документа, подтверждающего регистрацию права собственности на объект; при субаренде — копия зарегистрированного договора аренды, заверенная всеми его участниками;
• решение организаций — участников договора о его заключении, если оно предусмотрено уставом или законодательством (копия, заверенная организацией);
• доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией — участником договора).

Кроме того, если в договоре аренды отсутствует согласие на сдачу в  субаренду, необходимо представить  подлинник и нотариально заверенную копию документа, подтверждающего согласие собственника на сдачу в субаренду.

А если договор аренды (субаренды) меняется вследствие изменения субъекта или объекта права? В этом случае изменения в договоре также необходимо зарегистрировать. При изменении субъекта права на регистрацию представляются те же документы, что и при внесении изменений в ЕГРП. При изменении объекта права — поэтажный план, выписка из паспорта БТИ по форме 1а и экспликация (подлинники и копии, заверенные БТИ). Помимо этого в обоих случаях представляются следующие документы:

• подлинники изменений договора в количестве, равном числу его участников;
• копия изменений договора, заверенная у нотариуса или всеми участниками договора;
• копия зарегистрированного договора аренды (субаренды), заверенная всеми участниками договора или нотариально;
• решение о заключении договора, если оно необходимо на основании устава организации или законодательства (копия, заверенная организацией);
• доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией).

Далеко не все знают, что при  расторжении или прекращении  договора аренды (субаренды), ранее  зарегистрированного, необходимо внести в ЕГРП соответствующую запись. В  противном случае, если собственник имущества (арендатор) решит заключить новый договор аренды (субаренды), зарегистрировать такой договор не удастся.

Для внесения в ЕГРП записи о расторжении (прекращении) договора аренды (субаренды) необходимо представить:

• подлинник и копию соглашения о расторжении (прекращении) договора в количестве, равном числу его участников, заверенную нотариально или всеми участниками договора. Если основанием расторжения договора явилось решение суда (мировое соглашение), представляется его копия, заверенная печатью суда. Если же договор был заключен на неопределенный срок — копия уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, а также подлинник и копия документов, подтверждающих отправление уведомления другой стороне договора (квитанции, выписки из реестра почтовых отправлений и т. п.);
• копию зарегистрированного договора;
• подлинник и нотариально заверенную копию акта передачи, подтверждающего возврат имущества арендодателю;
• решение организаций — участников договора о его расторжении (прекращении), если оно предусмотрено уставом или законодательством (копию, заверенную организацией);
• доверенность на право расторжения договора, если он подписан представителем участника договора (копию, заверенную организацией).

Утрата свидетельства  о государственной регистрации. Возможно, свидетельство о государственной регистрации недвижимости или сделок с ней пришло в негодность или просто-напросто потеряно. Значит, взамен нужно получить новое. Если со времени выдачи непригодного (утерянного) свидетельства реквизиты субъекта и объекта права не изменились, в регистрирующий орган необходимо представить:

• подлинник и нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации юридического лица;
• устав и учредительный договор (подлинник и копию, заверенную у нотариуса, либо архивную копию, выданную налоговым органом);
• подлинник и копию выписки из ЕГРЮЛ, заверенную у нотариуса или в налоговом органе;
• справку об отсутствии зарегистрированных изменений в учредительных документах, удостоверенную налоговым органом.

Помимо заявления, квитанции об оплате госпошлины, документов, подтверждающих полномочия представителя правообладателя и участников сделок, и правоустанавливающих документов нужно представить еще одну группу документов. Речь идет о документах, описывающих объект недвижимости, права на который или сделки с которым подлежат регистрации, и удостоверенных органом, ответственным за учет соответствующих объектов. Это кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы здания, сооружения, с приложением выписки из паспорта БТИ по форме 1а и экспликации. Кстати, кадастровый план можно не представлять, если ранее он уже представлялся.

Есть еще ряд документов, которые  дополнительно представляются на государственную регистрацию в случаях, установленных законодательством. Об этом сказано в пункте 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ. Например:

• согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;
• согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом и др.

Если у регистрирующего органа возникли сомнения в наличии оснований  для регистрации, а также в  подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, государственная регистрация может быть приостановлена. В день принятия подобного решения регистрирующий орган в письменной форме уведомляет об этом заявителя, указывая, на каком основании приостановлена регистрация. При этом заявитель вправе представить дополнительные доказательства в опровержение тех или иных оснований для приостановления.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячного срока, отведенного для самой процедуры регистрации). Если в течение указанного срока причины, препятствующие регистрации, не будут устранены, заявителю может быть отказано в государственной регистрации.

Инициаторами приостановления могут также выступать правообладатель, стороны сделки или уполномоченные лица, подав заявление в письменной форме. В этом заявлении нужно указать причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, и срок, необходимый для такого приостановления. Этот срок не должен превышать трех месяцев. Подача данными лицами заявления о приостановлении прерывает течение срока, установленного для государственной регистрации.

Кроме того, государственная регистрация  может быть приостановлена по письменному заявлению одной из сторон договора на возврат документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона с таким заявлением не обращалась. Срок приостановления — не более месяца. Если в течение указанного срока причины, препятствующие государственной регистрации, не будут устранены, сторонам договора может быть просто отказано в государственной регистрации прав.

И еще одна причина, по которой можно  приостановить государственную  регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, — соответствующее определение или решение суда.

Помимо случаев, перечисленных  выше, в государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ней может быть отказано, если:

право на объект недвижимого  имущества в соответствии с законодательством не подлежит государственной регистрации;

с заявлением о государственной  регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

• документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют установленным требованиям;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права;
• не представлены документы, необходимые для государственной регистрации;
• имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

А вот судебный спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной  регистрации прав на него.

О причине отказа заявитель уведомляется в письменной форме в срок не более  пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации. Заинтересованное лицо может обжаловать отказ в регистрации через суд.

При отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесенная госпошлина не возвращается. Однако если государственная регистрация прекращена на основании соответствующих заявлений сторон договора, возвращается половина внесенной суммы.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней  носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу или в течение пяти дней в письменной форме выдать мотивированный отказ, который, в свою очередь, также можно обжаловать в суде.

Чтобы получить информацию из ЕГРП, достаточно представить заявление в письменной форме, а также удостоверение  личности — для физических лиц  или документы, подтверждающие регистрацию  и полномочия представителя, — для  юридических.

Сведения представляются в течение  пяти рабочих дней в форме выписок, которые содержат описание объекта  недвижимости, зарегистрированные на него права, ограничения (обременения) прав, сведения о существующих притязаниях  и заявленных в судебном порядке в отношении данного объекта недвижимости правах требования.

В течение десяти рабочих дней предоставляются  сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о  правах отдельного лица на имеющиеся  у него объекты недвижимости, а  также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости. Подобную информацию могут получить только сам правообладатель и его уполномоченные лица. Также аналогичные сведения могут быть предоставлены нотариусам в связи с открытием наследства, лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя, органам местной и государственной власти в рамках их полномочий (налоговым, правоохранительным органам и т. п).

В свою очередь, правообладатель может  запросить информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. В этом случае регистрирующий орган обязан предоставить информацию в течение семи рабочих дней.

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату. Разумеется, исключением являются случаи, когда заявителем выступают органы государственной власти: правоохранительные органы, суды, налоговые органы и т. п.

Помимо сказанного выше отметим, что  Законом № 122-ФЗ предусмотрена обязанность  органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления, организаций (органов) по учету объектов недвижимого имущества, государственного и муниципального имущества, других организаций, имеющих сведения, необходимые для государственной регистрации, в десятидневный срок предоставлять такие сведения правообладателям.

В соответствии со статьей 31 Закона № 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную  регистрации прав, несет ответственность  за своевременность и точность записей  о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП, за полноту и подлинность выдаваемой информации, за необоснованный отказ в государственной регистрации, а также уклонение от регистрации.

Организации, в свою очередь, несут  ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их предоставления.

Кроме того, статьей 19.21 КоАП РФ установлено, что несоблюдение собственником, арендатором  или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации  прав на недвижимое имущество или  сделок с ним влечет наложение штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати МРОТ; на должностных лиц — от тридцати до сорока МРОТ; на юридических лиц — от трехсот до четырехсот МРОТ.