Бизнесті бағалау әдістері мен тәсілдері

- ақша қаражаттарының ағымын дисконттау әдісімен құнды бағалаукезіндегі дисконттау ставкасы;

         - инвестициялық жобаның әртүрлі деңгейдегі бастапқы капиталсалымдары мен кезекті табыстарын салыстыру кездегі салыстыратынкөрсеткіштер.

Пайда нормасының түрлері:

1 Ішкі пайда нормасы – бұл ақша қаражат ағымының нәтижесінен (оң және теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынантүскен әр жылғы пайда нормасы;

2 Меншік қаражаттарына пайда нормасы (инвестицияның пайданормасы). Бұл көрсеткіш ішкі пайда нормасы көрсеткіштеріне ұқсасболып келеді. Оны есептеу кезінде несиені өтеу бойынша объектінісатудан түскен табыс пен несиені төлегеннен соң қалған табысты,объектіні сатып алуға жұмсалатын меншік қаражаттары қолданылған.

3Қарыз қаражаттарына пайда нормасы. Бұл көрсеткіш ішкіпайда нормасына ұқсас болып келеді. Осы көрсеткішті есептеу кезінде банкпен берілген несие, уақытылы табыс пен несиені мерзіміненбұрын өтеу жағдайында негізгі сома бойынша (қарыз қалдығын алу)ақша қаражаттарының ағымдары қолданылады.

Кейде нақты объект үшін капитализация ставкасы мен пайда  нормасы сәйкес келуі мүмкін, бірақ  бұл мүлдем әртүрлі көрсеткіштержәне олар өзара ауыстырылмауы қажет.Капитализация  ставкасы мен пайда нормасы арасында өзара байланыс бар:

1 Капитализация ставкасы пайда нормасына тең. Объект құнынемесе табыс уақыт өтуімен байланысты өзгермейді. Уақытылы алынатын табыс қаражаттарға салынған пайданы көрсетеді. Бастапқыдасалынатын қаражаттардың толық қайтарылуы, реверсия мезетінде болады;

2 Капитализация ставкасы  пайда нормасынан көп. Объект  құнынемесе табыс, иелік ету  мерзімі кезінде төмендейді. Яғни, бастапқыда салынатын қаражаттардың толық қайтарылуы, реверсия мезетіндемүмкін болмай қалады. Реверсия мезетіне дейін, белгіленген бастап қыда қаражаттар салымының үлесі уақытылы табыс түсімдерімен біргеқайтарылуы қажет;

3Пайда нормасы капитализация  ставкасынан асады. Объект(табыс)  құны иелік ету мерзімі кезінде  өседі. Жыл сайынғы табыскөлемі  салынатын қаражаттар пайда нормасын қамтамасыз ете алмайды, өйткені бұл пайда бөлігі реверсия мезетінде ғана алынады.

Әлемдік тәжірибеде табыстық тәсілмен анықтағанда бағалаудыңекі  әдісі қолданылады: тікелей капитализация әдісі және ақша ағымдарын дисконттау әдісі. Бұл кәсіпорын мүлкінің әртүрлі түрлердіңқұнын бағалаудағы неғұрлым әмбебап әдістер болып табылады[8].

Тікелей капитализация  әдісі.Осы әдіспен, кәсіпорынның мүліктік комплексінің ағымдағы құнынесептеу үш этаптан тұрады.

1-інші этап.Жылдық таза табыстың есебі.

Таза операциялық табыс  бұл күтілетін жылдық таза табыстың есептелген тұрақты мөлшерін айтамыз. Оны ипотекалық несие бойыншақарызға қажет етуге және амортизациялық аударымдарды есепкеалғанға дейінгі, барлық операциялық шығындар мен резервтерді бағаланатын мүліктен алып тастағаннан кейінгі сома. Таза операциялықтабысты анықтағанда, ол мүлікті жалға беру төлеміне беріледі дегенболжамға негізделеді.

Таза операциялық табысты  есептеу кезінде алдымен потенциалдыжалпы табысты анықтап алу қажет. Оны нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшері мен жыл ішіндегі соңғы бағалау күніне дейінгі басқада табыстары түрінде көрсетіледі. Потенциалды жалпы табысты алуүшін оның жалға беруге болатынын және бос болған деген болжамғанегізделеді. Потенциалды жалпы табысты есептеу кезінде, бағалаушы бағаланатын мүліктің жалға беру нарығына жататынын білуі қажет.

Бағалаушы бағаланатын  мүлікті басқа да ұқсас жалға  берілетін меншік

объектілерімен салыстыра  отырып және олардың арасындағы ерекшеліктерге түзетулер енгізуі қажет. Түзетуді енгізудегі ең тиімді тәсілболып, нарықтағы жалданатын объектінің салыстырмалы жұптарыніріктеп алу болып табылады. Егер мұндай объектілер ұқсас болып,тек кейбір компоненттерде ғана елеулі өзгерістері болса, онда түзетулерді нарық мәліметтері негізінде есептеуге болады .

Түзету мөлшерін нарықтық мәліметтермен дәлелдеуге мүмкіндікболмаған  жағдайда, бағалаушы оны сараптық (сараптамалық) жолмен анықтайды.Мүлік иесі жал төлемі түріндегі табыстан басқа да қаражаттар алуымүмкін. Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады:

- автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны үшін төлемдер;

         - жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер;

- стационарлық антенна үшін төлемдер және тағы басқа.

Потенциалды жалпы табыс  мөлшерін анықтау үшін, бағалаушымүлікті иемденуден түсетін табыстар мен  нарықтық жал төлемініңжиынтық мөлшерін қосу қажет.

Бірақ есептік жолмен алынған  потенциалды жалпы табыс вакансиядан не жал төлемінің жетіспеуінен өзгертілуі мүмкін. Бағалаушымүлікті иемдену мерзімі кезінде жал төлемінің бір бөлігінің жиналмай қалу мүмкіндігін ескеруі қажет. Олар туралы ақпаратты алудыңең тиімді жалы болып, ұқсас меншік объектісі бойынша төленгенренттік төлемнің мәліметтерін қарастыру болып табылады.

Сонымен, тиімді жалпы  табысты алу үшін жалға алушының ауысуымен жал төлемінің төленбеуінің болжанған шығындары потенциалдыжалпы табыстан алынып тасталынады[20].

Таза операциялық табыс  алу үшін бағалаушы шығындар талдауыарқылы  жүргізеді. Мүліктік кешен иесінің шығындары үш топқабөлінеді: тұрақты (тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар және орын басуға резервтер.

Тұрақты шығындарға мүліке салық пен сақтандыру бойыншашығындар жатады. Бұл шығындар тіркелген шығындар ретінде анықталады және олар меншік объектісінің пайдалану деңгейіне байланыссыз болып келеді.

Операциялық шығындар мүлікті  ұстау, жалға алушыларға қызметкөрсету  және табыс ағымын ұстап тұру үшін шығындар жатады.

Меншік объектілері  бойынша құрылған операциялық шығындартізімін  қарастырайық:

1 Басқару бойынша көрсетілген қызметтерге төлем;

2 Коммуналдық қызметтер: электрқуаты, газ, жылу-отын, көмір,телефон, су, канализация, су құбырлары;

3 Қоқыс пен қалдықтарды шығару;

4 Еңбекақы;

5 Еңбекақыға салық;

6 Қызметкерлерге жәрдемақы;

7 Жөндеу мен ұстау;

8 Келісімді қызметтер: от сөндіру жүйесі, лифт, телефон, күзетжәне тағы басқа;

9 Сыртқы бейін мен түс (егер ол ғимарат, құрылыс);

10 Кеңсені ұстау, оны жинау және тағы басқа;

11 Банктік төлемдер;

12 Заңдық қызметтер үшін төлем;

13 Жарнама;

14 Бухгалтерлік қызметтер үшін төлем;

15 Автокөліктерге шығындар.

Орын басу үшін резерв (қайта құру). Меншік объектісін пайдалану кезінде мүлік иесімен ақша қаражаттары мыналарға резервтеледі: су құбыр жүйесін жөндеуге; канализацияға; жиһазға; үй төбесіне;лифтке; телефон жүйесіне және тағы басқа Бағалаушы меншік иесінің осыақша қаражаттарын пайдаланбайтынын білсе де, меншік бағалаукезінде ескеруі қажет.

Кәсіпорын мүлкін бағалағанда, бағалаушы капитализация үшін қандай табыс түрін пайдалану қажет  екенін анықтап алуы қажет. Табыс  түрін таңдау мүлік сипатына байланысты болып келеді. Егер тез тозатын  элементтері бар немесе ескірген құрал-жабдықтары бар мүлік бағаланатын  болса, онда есептеуге таза пайда  көрсеткіші алынады.

 Егер мүліктің баланстық  құны уақыт өтумен көп өзгермесе,  онда негізретінде таза табыс  ағымының көрсеткіші алынады.

 Табысты есептеу  үшін кәсіпорынның қаржылық жағдайын  немесе өндірістік жүйесінің  талдауын қажет етеді, оған  бірнеше жылдарға бағаланған  объект кіреді. Берілген форма  есептілігіне сәйкес, баланстық  және таза пайданың есебі талданады.  Талдау нәтижесі бойынша жылдық  таза табыстардың (ақша бірліктерінде)  көлемі туралы болжам жасалады. Сонан соң таза пайда коэффициентке  көбейтіледі. Ол өндірістік жүйе  капиталындағы меншік объектілерінің  үлесін көрсетеді.

Егер табыс көрсеткіштері  ретінде таза ақша ағымы алынатын болса, онда ол келесідей формуламен есептеледі:

 

Таза ақша ағымы = Таза пайда + Амортизация (тозу) + Ұзақ

мерзімді қарыздардың өсімі – Меншік айналым

капиталының өсімі – Капиталдық салымдар                             (1)

 

Кәсіпорын мүлкін бағалау тәжірибесінде келесідей табыстардыңкөрсеткіштерін пайдаланады:

         -жалпы мүліктік кешен құрамында болатын, жеке меншік объектілері үшін – «таза операциялық табыc»;

• тез тозатын, ескірген мүліктер үшін – «таза пайда»;
• тұрақты баланстыққұны бар мүліктік кешен үшін – «таза ақшаағымы».

Капитализация ставкасын  есептеу2-ші этабы.

Капитализация ставкасын  алудың бірнеше тәсілдері бар. Олардыңішіндегі қарапайымы болып, мәліметтер нарығында жинаған ақпараттар көмегімен анықталуы. Мысалы, бағаланған объект пен салыстырылатын меншік объектісітуралы ақпарат бар.

Капитализация ставкасын  таза операциялықтабысын мүлік құнына бөлу жолымен анықтайды:

Капитализация ставкасы = ТОТ / Мүлік құны(2)

 

Мұндай жолмен анықталған, капитализация ставкасы «жалпы ставка» деп аталады. Бағалаушы капитализация ставкасын тек бір ғанажиынтық мәліметтер негізінде анықтауға тырыспауы қажет. Капитализация ставкасын анықтағанда ең тиімді мәліметтер көзі болып, олбағаланатын мүлікке сәйкес келетін басқа мүлік бағалауы жатады.

Сондықтан қазіргі бар әдістердің ішіндегі ең тиімдісі салыстырмалысатуды талдау әдісі болып табылады. Ұқсас табысты мүлік объектілері бойынша қажетті мәліметтер болған жағдайда ғана салыстырмалы сату тәсілінен капитализация ставкасын алады.

Салыстырмалы объектілер бағаланатын объект пен өзінің функционалды қызметі мен болжанған мөлшердегі табысын ала алмау тәуекелділік деңгейіне немесе мүлікті сатып алуға жұмсалған қаражаттаршығындарына сәйкес келуі қажет. Және оған келесідей жағдайларғамүмкіндігі бар болғанша сәйкестік қажет:

• табыстар мөлшері бойынша;
• жалпы табыс пен эксплуатациялық шығындар арасындағы қатынас;
• физикалық ұқсастықтары бойынша;
• орналасу жері бойынша;
• күтілетін құн өзгерісі.

Әрбір салыстырылатын объект бойынша келесідей мәліметтержиналуы қажет:

• сату бағасы;
• таза табыс;
• эксплуатациялық шығындар коэффициенті;
• мәмілені қаржыландыру шарттары;
• мәміле жасау кезіндегі нарық жағдайы.

Мүлік бағалауында қолданылатын соңғы капитализация ставкасынтаңдау  үшін, келесі шарттарды орындау қажет:

          -  барлық салыстырылатын объектілер сипаттамалары сәйкес келуі қажет;

• салыстырмалы объектілер бойынша мәліметтер сенімді болуықажет.

Егер де шартта орындалатын  болса, онда бағалаушы салыстырылатын объектілер бойынша орташа арифметикалық капитализация ставкасы түрінде есептеп шығарады. Біздің мысалда соңғы капитализация ставкасы 0,1754 тең болды.

Меншік объектілеріне  нақты шарттарды қолдана отырып, капитализация ставкасын есептейік.

3-ші этапКәсіпорын  мүлігінің ағымдағы құнын есептеу.

Табыстық тәсіл көзқарасы бойынша, 3-ші этап болып, бағалаукүніне

болжанған таза операциялық табыстың мөлшерін мүлік құнына аудару болып табылады. Бұл үрдіс капитализация деп аталады және онытаза операциялық табысты капитализация ставкасына бөлу жолыменанықталады:

 

Мүлік құны = Табыс / Капитализация ставкасы(3)

 

Тікелей капитализация  әдісінің теориясын қолдана отырып, кейбірменшік объектілерінің бағалауын жүргізейік.

Тікелей капитализация  әдісі өте қарапайм және осы оның артық шылығы болып табылады. Бірақ неғұрлым сипаттамалы жыл мәліметтеріне негізделгендіктен, ол өте тұрақты. Сондықтан бағалаушы тазатабыс көрсеткіштері мен капитализация коэффициенттерін таңдағандаөте үлкен көңіл бөлуі қажет.

  Ақша ағымын  дисконттау әдісі.

Кәсіпорын меншік құқықтарын бағалаған кезде, кәсіпорынныңуақыт өте табыс әкелу мүмкіншілігі негізгі көрсеткіш болып табылады. Оны капитализация формуласы арқылы анықтаймыз:

 

V = I / K                                                                      (4)

Мұндағы:

V – ағымдағы құн;

I – кезеңдік табыс;

K – капитализация коэффициенті.

Табыстық тәсілдің негізгі қағидасы болып, күті қағида жатады.

Болашақ табыстарды дисконттау әдісі – бұл әдіс, объекті иемденгеннен, болашақта алынатын табыстардың ағымдағы құны ретінде,табысты жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады.

Жылжымайтын мүлікпен жүргізілген  операциялардың болашақтағы артықшылықтары болып, иемдену мерзімі кезіндегі болашақ табыстар түріндегі уақытылы түсімдер мен реверсияны, яғни иемденумерзімі біткен кездегі объекті сатудан түскен пайданы көрсетеді.

Дисконттау әдістерін  қолдану кезектілігі келесідей: