Бизнесті бағалау әдістері мен тәсілдері

Неғұрлымтиімдіпайдалануқағидасы  – барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішіненжеткіліктінегізделгенмүліктіккешенніңфункционалдымүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің еңжоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлықтүрлеріне қолданылады. Олардыңқұрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп отыруы мүмкін[10].

1.2 Бизнес қызметіне экономикалық талдау

Кәсіпорынныңмүліктікқұнынаәсерететінфакторлар.Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде болады жәнеөзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтанбағалау кезінде жылжымайтын мүліктіңқұнына әсер ететін орта факторларын анықтайды.Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеуліәсер ететін бірқатар факторларды белгілейді:

Физикалық: табиғи-жер, климат, ресурстар, топография, топырақжәне адамның жасауымен – ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер, телімнің түрі және т.б;

Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяныңкөлемі, білім бері деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі,көрші объектілермен және олардың иелерімен қарым-қатынас;

Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмысбастылық, несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс.

Саясаттық (әкімшілік): шектікнемесе либералдықаймақтау,құрылыс нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау қызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны қорғау.

Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру жүйесінде бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қалақұрылысы теориясында көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның дамупроцесін, қоғамның өмір сүруі мен өндірістіңқұрылымын көрсетедіжәне адам мен табиғат арасындағы неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады.Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардыңмаңыздылығын бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуыныңқұрылуын бақылау керек.Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде орналасып, үйлерді, қоғамдықғимараттарды, мәдени құрылғыларды, өндірістік және шаруашылыққұрылыс-тарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жоларқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына, іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін,өмір сүру деңгейін және стилін анықтады.

Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары мен шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуғамүмкіндігі бар (әртүрлі өндіріс, өнеркәсіп, транспорттыққызмет, санаториялық және сауықтыру қызметтері) жақсы жерлердің анықталуы пайда болды. Қала құрылысының түсінігі – оның функционалдытабиғатында. Аймақтау негізінде маңызды әлеуметтік категорияларыбар, олар: үй, дем алу және еңбек. Үй қалалардың селитебтік аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады,  дем алу қалаға жақынауасы таза, еңбек –  тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оғантәуелсіз өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың жоспары кейбір жалпы қолдаған қала құрылысыныңқағидасынабағынады. Олар:

1Функционалды аймақтау – берілген функция қағидасы бойынша,қоныстандыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдықөмір, үй, демалыс. Функцияның бірде-біреуі өзі өмір сүре алмайды.Сондықтан қоныстандырудың жоспарланған құрылымы, біріншіден,қоныстандырудыңбарлық бөлімдерініңқолайлы, тұрақты жәнесенімді өзара байланысты жағдайларын жасаумен, еңбек пен демалуөмірлік циклдарының бір-бірімен алмасуымен анықталады. Аймақтарды өзара орналастыру бойынша санитарлыгигиеналық талаптарорындалады, соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынантұрғынүйге емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзенағысынан және рельефтен жоғары болуы керек. Тұрғынқұрылыс пен өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды-қоймалық территориялар және тағы басқа өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы қашықтың мынадай зақым келтіру сыныптарымен анықталады:бірінші сыныптағы кәсіпорындар – 1000 м, екінші – 500 м, үшінші –300 м, төртінші – 100 м, бесінші – 50 м;

2Қалалы толық бірлік сипаты.Қала функциясының бірде-біреуіөзі жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымықаланың барлық бөлімдері-ніңқолайлы, тұрақты және сенімді өзарабайланысты жағдайларын жасаумен анықталады. Қаланың барлықфункционалды аймақтарыныңқұрамына көгалдандыру енеді. Архитектуралық-жоспарлау құрылымының бірлігі көгалдандыру жолыменіске асады. Қоныстандыру территориясында көгалдандырудың барлық түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру керек. Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы микроклимат жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан, күнрадиациясынан сақтайды;

3Өздеріне сай функциялары бар қоғамдық орталардың өзарабайланыс жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы –жоспарланған ауданорталығы - өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықтары  –жергілікті орталықтар (шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық орталықтардың арналуы: халыққа мәдени-тұрғылықты сәйкес қызметкөрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық ұйымдар құру (жиналыс,одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с.; қаланың әлеуметтік инфрақұрылымын қалыптастыру;

4Қаланың көліктік – жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл – көпшілік жол жүйесі. Оныңқоныстандырудағы рөлі – ыңғайлы, әрі қысқа жаяужүруін, қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасындакөліктік байланысты ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын жасау;

5Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық – жоспарқұрылымынжасау кезінде, оған жетілдіру қабілеттілігін, даму параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған қарқынды түзетуге икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұлбайланыста резервтік территориялар мен тәсілдер туралы айтылады(мысалы, сызықты құрылым) және тағы басқа;

6Қоныстандыру жүйесіндегі қала.Қоныстандыру – тұрғын жерлер жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердіңтоптық жүйесі – бұл табиғи – ландшафт орталығы профиль мен қоныстандырудың әр түрлі көлеміндегі рационалды кеңістікті топ құру;

7Кешенділік – қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгімәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық, экономикалық, эстетикалық және техникалық[6].

Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын-үй, білім беру, қызмет көрсету, демалу, еңбек, басқару.

Экологиялық – физикалық, санитарлы-гигиеналық және климаттық параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін қамтамасыз ету. Бұл қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесіменанықталады.

Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалдыпайдалану және өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану.Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен қамтамасыз ету.Техникалық мақсаты территорияның рельефтерімен байланысты,қара топырақтыңқабілеті, тағы басқа инженерлік-геологиялыққызметтермәселелерін шешу. Сонымен қатар аймақтағы құрылыс материалдарөндірісін және құрылыс базасыныңматериалды-техникалықмүмкіндіктерін дамыту.Қала құрылысын жобалаудағы барлық принциптер мен талаптарадам қызметі үшін жағымды жағдайлар жасау үшін бағытталған. Барлыққала құрылыс нормалар мен ережелер осы идеяға негізделген.

Мысалы, тұрғынүй құрылысы үшін табиғи жағымды және санитарлы жағдайлары бар телімдерді өзенге жақын, су қоймаларын, көгалдандыру жерлерін бөліп береді. Адамға қамқорлық жасауда экологиялық ережелерге сәйкес қоршаған орта талаптарын есепке алады .

Жоғарыда аталған физикалық, әлеуметтік, экономикалық жәнесаяси факторлар жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу ортасының дамуын анықтайды.

Жылжымайтын мүлікті бағалау теориясында объектінің орналасуортасының дамуы төрт циклын белгілейді:

1 өсуі;

2  тұрақтылық;

3 құлдырау;

4 жаңа.

Бағалаушы мүліктік кешен құнының даму жоспарын беру үшін,бағаланатын жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жері ментұрғылықты жерлердіңқай циклда және даму циклыныңқай жеріндеорналасқанын нақты анықтау қажет. Мысалы, қаржылықжағдайытөмен, жеңіл өнеркәсіптік кәсіпорын бағаланады (тігін фабрикасы).Оның орналасқан жерінде өңдейтінөнеркәсіп кәсіпорындарыныңкүшті дамуы байқалады. Халықтың жұмыспен қамтылуы көбейеді,табыстар өседі, өмір сүру деңгейі жоғарылайды. Яғни, бағаланатынобъектінің  (тігін фабрикасы) орналасқан жеріөсу кезеңіне кіреді.Дайын тігін өнімдеріне сұраныстың өсетінін күту қажет. Аймақтабасқа тігін әсіпорындары жоқ. Аталған фабриканың мүліктік кешенқұнының өсуі болады деп күтіледі. Бұл потенциалды инвестордыңкәсіпорынды немесе оның акция пакеттерінің бөлігін сатып алуымүмкіндігі.Аталған мысалда жылжымайтын мүлік объект нарығының экономикалық ахуалын ғана емес, сонымен бірге аудандардың, қалалардың және объектілердің орналасу аймағын да талдау қажет. Кейдеэкономиканы ұлттық және халықаралық деңгейдегі аспектілер түріндеқарастыру керек: өнеркәсіптік және жұмыспен қамтылу көзқарасыдамып келе жатқан экономикалыққұрылымы жағынан; қызмет көрсетусферасының әрі қарай дамуын қамтамасыз ететін және тауар өндірісінұлғайтуға әкелетін, өндірістік факторлардың үйлесуі; шығындардыңөсуі және оның өндірістің дамуына, ақша айналысының мәселелерінеәсер етуі. Әлеуметтік сферада жеке адамдар мен халықтар топтарыныңқажеттіліктерін қарастыру қажет: халықтың әлеуметтік құрылымның өзгеруі, оның жұмыспен қамтылуы; жұмыспен қамтылудың өмірсүру түріне әсер етуі; отбасы құрылымы мәселелерінің жас, мамандық және білімділік деңгейінің көзқарасы; жерді иелену құрылымының өзгеруі және оның тұрғын үй нарығына әсері; халықтар табысыжәне аз табысы бар отбасының көлік шығындарына әсер етуі. Яғни,жылжымайтын мүлік объектісіне аталған факторлардың 3 деңгейдеәсер етуін қарастыру қажет: аймақтық, жергілікті және тікелей қоршаған ортасы бойынша, сонымен бірге жылжымайтын объектісін қосаалғанда. 1970-1980 жж арасындағы Англия мен АҚШ-тағы жылжымайтынмүлік объектілерінің орналасужарлерінің өзгеру тенденциясынқарастырайық. Бұл елдерде, осы кезде, ішкі қалалықаудандардыңқұлдырауы байқалады, онда халық пен жұмыс орындарының жалпықысқаруы көрінеді. Ішкі қалалық аудандардағы халықтар 20 пайызғадейін азайды. Мысалы, Лондон сол уақытта 400 мың өндірістік жұмысорындарынан айырылды. Оған негізгі себеп, кәсіпорындарды ішкіаудандардан орнын ауыстырмай, оларды жауып тастау болды.Ішкі аудандардағы өнеркәсіптердіңқұрылымын қайта құру үрдістерінде, жоғары маманданған жұмыс күшін қажет етті, бұл өз кезегінде жұмыс орындарының санын қысқартты. Жұмысқа орналасу қиынболды. Ішкі аудандарда қалған жұмысшылардың көп бөлігі, білімімен тәжірибесі болмағандықтан, жұмысқа орналасуға мүмкіндіктеріболмады. Қалалардың ескі ішкі аудандарында құлдыраудың көптегенбелгілері пайда болды. Англия Үкіметі қаланың ішкі аудандарынаарнайы көмек көрсету бағдарламасын дайындады. Ресурстар жұмысорындарын құруға, спортты дамытуға, дамалу орындарына және тағы

басқа бағдарламаларғы жұмсалды. Арнайы аймақтар құрылды, ондабарлық шектеулер алынып, салық салудың жеңілдетілген түрі қолданылды. 1980 жылдың ортасына қарай, ішкі аудандардағы халық пенжұмыс орындарыныңқысқару қарқынының баяулауы байқалды. Бірақнеғұрлым құлдыраған аймақтарда жұмыссыздық пен соған сәйкесқұлдырау индекстері де көбейді. Ескі өнеркәсіптік аймақтағы шахтерлік және өнеркәсіптік қалалар құлдырап жатқанымен, дамып жатқан қала шеттері өмір сүріп келеді.АҚШ-та осы жылдарда да ірі қалалар мен ескі өнеркәсіптік аудандардан ауылдық жерлерге халықтар мен жұмыс орындарының орталықтан кету тенденциясы пайда болды. Бұл бір жағынан қала шетіндегі тұрғын-үй құрылысы мен автожолдар құрылысының дамуына,екінші жағынан – ішкі қалалардыңқұлдырауы мен дамымай қалуынаалып келді. 1970 жылдардан бастап солтүстік-шығыс штаттарынанКүнгей белдеулікте орналасқан штаттарға көшіп-қону басталды. Егер1970 жылдан 1980 жылдар арасындағы мерзімде АҚШ халқыныңжалпы өсімі 10,9 пайыз болса, күнгей штаттарындағы халықтардыңөсімі 30-дан 60 пайызға дейін жетті. Президент Картерге ұсынылғанқала ұрылыс саясаты туралы баяндамада ішкі қалалардағы халықтың оңтүстік пен батысқа көшіп-қонуына қолдау көрсету шешімдеріұсынылды. Бірақ бұл шешім, қалған адамдармен не істейміз дегенсұраққа жауап олмағандықтан қабылданбады. Сонымен бірге, миллиондаған адамдар осы ұсынысқа қарсы болмады: орталыққалаларбос болды, үлкен метрополиялар құлдырауда болып, дамып кележатқан штаттардыңқалалары мен ауылдық аймақтарына халықтар көпмөлшерде оралып жатты. Онда неғұрлым еркін өмір сүру мүмкіндігі,таза ауа мен көршілермен жақын қарым-қатынастары, жоғары табыстабу деңгейі, жас отбасыларының көп болуы болды.

Францияда экономикалық өмірдің негізгі дамығанаймақтарындахалықтың көп шоғырланып және одан тыс жерлерде тоқырау менқұлдырау жағдайы қалыптасты. Қазақстан экономикасында да осығанұқсас тенденциялар қалыптасуда. Бір кәсіпорындар жақсы қызметжасауда, басқалары қалыптасқан жағдайда рентабельсіз, ескі өндірісінжауып және неғұрлым пайдалы жаңасын ашады, үшіншілері мүлдемжабылып қалады. Жерді пайдалану сипаты мен оған меншік түрі өзгереді, пайыздыққойылымдар өзгереді, экономикалық жағдайлардатуындайтын жаңа мүмкіндіктер ашылады. Халықаралық жаңалықтаршикізат ресурстарыныңқұнына әсер етеді. Оларды қадағалап жәнедұрыс түсіндіру нәтижесінде жылжымайтын мүлікті бағалау шешімдерін қабылдауға мүмкіндік береді[8].

Жылжымайтын мүлікті бағалауға әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси және физикалық факторларды қарастыра отырып, бізсонымен қатар экономикалық талдаудыңқолданбалы мәселелеріншештік, оған меншік объектілерді бағалау да жатады. Олардыңқорытынды нәтижелерін алу үшін ақпаратты жинау, талдау мен өңдеудіңжүйеленген әдістерін жатқызамыз. Жоғарыда қарастырылған факторлар мазмұнына негізделе отырып, бағалау үшін жиналатын, мүлікқұнына әсер ететін ақпаратты үш үлкен топқа бөлуге болады[11] .