Бизнесті бағалау әдістері мен тәсілдері

Әсіресе бір-бірімен өзарамүдделерімен  тығыз байланыстыекіжақтық сату-сатып алу мәмілелері бойынша бағаларды толығыментексеру қажет (мысалы, туысқандар арасында, басты және еншілес фирмалар арасында, тағы басқа).

3-ші этап.Бағаланатын объектіні ұқсас әрқайсысы объектіменсалыстыру және айырмашылықтарды анықтау.Бағаланатын мүлікті нарықтағы басқа объектімен салыстыру процесі 2 компоненттен тұрады:

• салыстыру элементтері;
• салыстыру бірліктері.

Салыстыру элементтері

1 Қаржыландыру шарттары.Егер кәдімгі қаржыландыру объектінің берілген санаты үшін тәнболса, онда ерекше жағдайларда сату кезіндегі шарттары (мысалы,мәмілені 100% қаржыландыру, арнайы келісім шарттар және тағы басқа).

Егер арнайы шарттар  кәдімгі қаржыландыру кезіндегі бағаданбөлек сату бағасын анықтаса, онда сәйкес түзетуді жасау қажет.Әр мәміле бойынша қаржыландырудың келесі шарттарын талдауқажет:

• пайыздар бойынша төлемдер мөлшері;
• несие мерзімі;
• кепіл мүліктің шамасы мен құны.

2Сатылу шарттары.Сатылу шарттары сатушы менсатып алушы жылжымайтын мүліктің(басқа мүліктің) нақты обьектісін сату және сатып алуға қатысты өзшешімдерін қабылдау жағдайымен анықталады.

Анықтама бойынша, нарықтыққұн сатып алуға дайын, ақпаратталынған және сатып алуға қабілетті сатып алушы мен сатуға дайынсатушы қатысатын мәміле құнынан қарастырылады.

Кейбір кәсіби бағалаушылар салыстырмалы сатылу шарттары бағаланатын мүлікке қолданғаннан өзгеше болмаса,түзетулержүргізілмейді Ал егер сатылу шарттарына саналы түзетулер жасауғаболатын болса, онда бағаланатын обьект құнын анықтау үшін салыстырылатын обьектіні қолдануға болады деп саналады.

3Нарықтық жағдайлар (уақыттық фактор).Бағалау күнін салыстыратын телімді сату күнімен салыстыру процесінде нарықтық жағдайлар мезгіл- мезгілінде өзгеретінін ескеруқажет. Бағалаушы міндеті салыстырылатын сату бірдей немесе өзгеше нарықтық жағдайларда дұрыстылығын анықтау болып табылады.

Кейде олар жыл барысында  және одан да көп уақыт аралығында тұрақ-

ты болып қала береді, басқа уақытта 3 – 6 айлық кезеңде және тіптіодан да тез өзгеруі мүмкін.

Бағалау күнінен сату күніне дейінгі уақыт ішінде нарық жағдайындағы айырмашылықтары талдау процесінде нарықтың кездейсоқбелсенділігі, яғни қысқа уақыт ішінде болатын белсенділік кездеседі.

Мұндай белсенділік  циклдық немесе маусымдық болуы мүмкін.Маусымдық белсенділік нарықтық белсенділіктен кемитін (әдеттежаз) немесе керісінше, өсетін (күз) жыл мезгілдеріне байланысты.Ең сипатты өзгерістер өмірлік циклдары болып табылады. Бұлөзгерістер жылжымайтын мүлік обьектісіне де, салаларға да жәнебүкіл қоғамға да байланысты.

Өмірлік циклдарының негіздері мыналар:

а) туылу (жобалау, обьектіні  құру, саланың, қоғамның, ауданныңқұрылуы, тағы басқа):

б) өсу (жылжымайтын мүлік  обьектісініңқызмет етуінен табыстардың өсу уақыты, ауданның, саланың, қоғамның тез дамуы, тағы басқа);

в) тұрақтылық, тепе теңдік уақыты (тұрақты табыстар, жылжымайтын мүлік обьектісін тұтынушылардыңқалыптасқан қалаулары, аудандыққалыптасқан инфрақұрылым, тағы басқа);

г) құлау (жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеу уақыты,пайданың төмендеуі, саладағы өндіріс құлауы.

Өмірлік циклдарды ескере отырып, сарапшы- бағалаушы заңдышығармашылық, демографиялық, халықаралық, ғылыми техникалық,қаланы салу және әлеуметтік процестерді және оларға жылжымайтынмүлік нарығының реакциясын талдау және болжау қажет.

Нарықтың жылдық уақыт ішінде өте жоғары белсенділік пайдаболған, бірақ оған орташаланған жылдық көрсеткіштер көрсетілмеген, cондықтан қысқа уақыт кесінділерінің туындыларына назар аудартады.

Мысалы, соңғы календарлық жылда бағалардың орташа өсуі 6%,бірақ жақсырақ зерттеу нәтижесінде бүкіл өсу жылдың соңғы тоқсанына келетінін көреміз. Бірінші үш тоқсанға сатулар бойынша мәліметтерді пайдалануға сәйкес түрде түзету жүргізу қажет. Осылайша, орташа айлық өсу 1,5%-ға тең емес (әр айдың өзгерісін талдау керек).

Бағаларға сұраныс пен ұсыныстың өзара қарым қатынасы әсеретеді. Егер бір немесе екі фактор да өзгерсе, бағалар соған сәйкестүрде өзгереді. Бағалардың өзгеруі сатушылар нарығында да, сатыпалушылар нарығында да болады. Бұл процестерді бағалаушы зерт теуі және ескеруі қажет.Сатылу уақытына түзетулерге қатысты пікірлер бағалау сәтіне нарықтық жағдайды ұқыпты зерттеу негізінде жасалады, олар соданкейін салыстырылатын обьектінің сатылу уақытына келетін жағдайымен салыстырылады.Егер салыстырылатын обьект бағалау сәтіндегі басым жағдайларына сәйкес келетін нарықта сатылса, түзетуді жасау міндетті емес.Бірақ, егер бағалаушы нарықтық жағдайлар екі күн арасында қаттыөзгергенін мойындаса, түзетуді жасау қажет.

4Орналасқан орны. Егер салыстырылатын обьект бағаланатын обьектің орналасқанауданында орналасса, онда орналасқан жерге түзетулердің жасалмауықтималдығы бар.

Бағалау туралы ғылымда «аудандар» түсінігі жалпы қабылданғантүсініктен бөлек. «Аудан» сөзінің мағынасы - әкімшілік бөлудің бірлігі. Бағалаушылар  «аудан» деп шегінде жылжымайтын мүлік құнынабірдей факторлардың әсер ету территориясы түсіндіріледі.Аудандар тұрғылықты, іскерлік, өнеркәсіптік ауылшаруашылықболып бөлінеді.

Салыстырылатын ретінде  қарастырылатын обьект басқа аудандаорналасса, екі аудан арасындағы мүмкін айырмашылықтардың толықталдауы жүргізілуі қажет. Екі әр түрлі аудан барлыққатынастар жағынан ұқсас болуымүмкін, ол кезде түзетулерқажет емес. Басқажағынан, егер аудандар арасында үлкен айырмашылықтар бар болса,түзетулер есептелуі керек.

Барлық жаңа факторлар жағынан құнға әсер етулерді анықтау аудандар арасындағы шекара уақытында көрсетеді. Жақын жатқан аудандар әрдайым бір бірімен әрекеттеседі, бұл олардың арасындағы шектеудің өзгеруіне алып келеді. Мысалы, бизнес орталықтыңқұрылысыжақын арадағы іскерлік инфрақұрылым обьектісінің интенсивті құралуына алып келуге қабілетті.

Ресейлік В.В.Григорьевтің редакциясымен шығырылған оқулықтаорналасқан жері бойынша айырмашылықтардың келесі түрлері бар:Экологиялық еліктіру(Алматы қаласындағы кейбір аудандарыөздерінің экологиялық жағымсыздығымен танымал, сондықтан сұранысқа ие емес);

Автокөліктер және тасымалдау көліктердің жақын орналасуы жәнемүмкіндіктің көп болуы;

Коммуникациялар (коммуникацияларды  суқұбырларымен жабдықтау, канализация, электрқуаты, табиғи газ және телефондық сымдаркіреді);

Беделді, мерейлі (әдетте қаланың орталық аудандары).

Аудандар арасындағы келесідей айырмашылықтарға да назар аударукерек:

• мәмілелерге шектеулер;
• аймақтау;
• құрылыстық нормалар.

Егер олар нарықпен мойындалса, онда оларға сәйкес түзетулердіжасау керек.

Территорияны  аймақтау - аудандарға бөлуге және әр бөлінген аудандарда жерді пайдаланудың сипаты мен интенсивтілігін анықтайтынережелерді белгілеуге мүмкіндік беретін құқықтыққұрал болып табылады. Мысалы, аудандар тұрғылықты құрылысқа немесе коммерциялық пайдалану үшін аймақталуы мүмкін. Аймақталу ережелеріжылжымайтын меншікті  (жер телімін)пайдалануына байланыстыүйлер мен ғимараттардыңқұрылысын жүргізуге нұсқаларын шектейді.

Жылжымайтын мүліктіңқұнына аймақтау ережелерінің әсері мәндіболмауы мүмкін, себебі ол бағалау туралы есептілікте ескеріліп көрсетілмейді.

Аймақтау бойынша нормативтік актілер, әдетте, әр түрлі жертелімдерінде құрылыстардың тығыздығын шектейді. Кейбір нарықтарда бұл бағаның аймақтау нормаларымен рұқсат етілген құрылыстардың максималды тығыздығы негізінде қайта құруға алып келеді.

Мысалы, жер телімінің бағасын құру үшін рұқсат етілген тұрғын үйбірліктерінің саны негізінде талдау жүргізілуі мүмкін.

5 Физикалық сипаттамалар.Салыстырмалы бағалау процесінде тек ірі физикалыққасиеттерімен айырмашылықтары ғана анықталады. Келесідей физикалық сипаттамалар ескеріледі:

• физикалық параметрлері;
• құрылыс және пайдалану сапасы;
• ыңғайлылық (жайлылығы);
• функционалды жарамдық.

Тұрғылықты жылжымайтын мүлік үшін маңызды сипаттамаларбөлмелер саны, ас үй мөлшері, балкон немесе лоджияның бар болуы,үйдің жасау материалы (кірпіш, панелді, паркеттік еденнің бар болуы)тағы басқа сияқтылар болып табылады.

Салыстырмалы жылжымайтын  мүлік объектілерінің әрқайсысынбағалаушының жеке өзі тексергені жөн.

Жоспар бойынша ғимаратты қарап, бағалау кезінде келесідей белгілерге физикалық тозудың есебі кестеде көрсетілен.

3 - кесте

Ғимарат конструкциясының физикалық тозуы

Физикалық тозу,%	Ғимарат конструкциясының алмастырмайтын  жағдайы	Конструктивті элементтердің ішкі жағдайы
0-20%	Зақымдалуы мен деформациясы жоқ. Ақаулықты алып тастау іздері қалмаған.	Еден мен төбесі жазық, түзу және жарықшақты жабу мен  әрлеудің қажеті жоқ.
21-40%	Зақымдалуы мен Деформациясы, сонымен бірге жөдеуі жоқ. Бірақ кейбір орындардажөндеуденіздер қалған.	Еден мен төбесі түзу, бірақтөбесінде жарықшақтың түгі бар.Есік пен терезелерінің ашылуықиындау.
41-60%	Жарықшақ, жөндеу іздері және ішкі әрлеу жұмыстары көп. Блоктар арасындағы қабырғаның жарықшақтың тозуы байқалады.	Еденнің кейбір орны орнық-сыз (былқылдақ), көлбеуден  ауытқу байқалады. Төбеде жарықшақтар көп. Еденнің кейбір бөліктері қабыршықтануы (паркет, плитка)
61-80%	Әр түрлі жағдайдан  пайда болған ашық жарықшақтар бар. Көлбеу және тік қабырғасынан ауытқу байқалады.	Еден көлбеуінен үлкен  ауытқу бай-қалады. Еденнің жалпы зақымдалуы мен жабынның жоқтығы. Төбесінің кейбір орынының сылағы опырыл-ған. Терезелер мен есіктердің қисаюы байқалады.
81-100%	Ғимарат қабырғасының кейбір бөлігі құлаған, қауіптіжағдайда.Қабырға-ның барлықбетінде жарықшақ бар.	Төбесі үлкен көлемде  ауытқып, шеттен шыққан. Төбенніңқисықтығы байқалады.Терезелері мен есігі шіріген,бұзылған. Ішкі әрлеу толығыменбүлдірілген.

 

6 Мүліктік құқықтар құрамы

Бағаланатын объект құнына түзетулер жүргізу құрамына мүліктікқұқықтар құрамын (немесе көлемін) ескеру керек.

Біріншіден егер сатып  алушы жылжымайтын мүлікті меншіккекоммерциялық компаниялармен бірге алса, онда ол кәсіпорын немесе ғимаратты сатып алумен бірге алатын табыстар мен шығындары,артықшылықтары мен міндеттемелерін білуді қалайды. Мұндай жағдайда бағалаушы бухгалтерлік есеп беру мен басқа құжаттарды пайдаланып, компания актілерін бөлек тексеру қажет;

Екіншіден, егер объект бизнес үшін емес, жалдық табысқа құқықтыалу үшін меншікке алынса, сатып алушы бұл объектінің жалдаушыкомпанияныңқаржылық жағдайы мен оның жалдық төлемін төлеумүмкіндігі туралы түсінік алу қажет. Жалдаушының жалдық төлемдітөлеу мүмкіндігі келісімшарт сенімділігі деп аталады.

Егер жалдаушылар ірі  (ескі) компаниялар болса,келісімшартсенімділігі жоғары болады, себебі қайта құрылған компаниялар шектелген ресурстарға ие. Бұл себеп бойынша жалдаушыныңқаржылық әлауқаттылығы ерекше тексерілуі қажет.

Активтерді негізгі  қор ретінде жалға алған кезде олардыңқаншамерзімге алынатынын және жалға алу келісім шарты бойынша қандай құқықтар берілетіндігін және сонымен қатар, қандай міндеттемелер пайда болатынын білу өте маңызды. Осы активтердің алдыңғыиегерімен жасалынған қандай да бір жалға алу келісім шартыныңбарлығын зерттеу керек. Бұл сатыларда әрқашан да жоғары біліктізаңгердің көмегі қажет.

Жалпы бағаланатын мүлік пен салыстырмалы объектініңқұнынаәсер ету айырмашылығы оның заңгерлік құқығымен жиі, әрі жеткіліктіанықталады (теру құқығы). Сол себепті Американың жылжымайтынмүлікті бағалау институты бұл айырмашылықты олардың әсер етуікезінде бірінші түзетуді анықтауы кездейсоқ емес деп, бұл түзетуді«берілген мүліктік құқық» деп атайды[6].

 

 

2.3 Салыстырмалық тәсіл

 

 

Бұл салыстырмалы және бағаланатын жылжымайтын объектініңбірліктер өлшемі.Бірліктер өлшемі 1ш.м. (кв.м.),1ш.м. тұрғын алаңы, 1ш.м. жалпы алаңы, 1куб.м, 1пәтер, 1га, 1 жүздік  (сотка) жәнетағы басқаболуымүмкін.

Жылжымайтын мүлік түрінің кейбіреуін табыс әкелетін бағатүрінде есептейді. Мысалға, гараждарды салыстыруға болады. Табысәкелетін бірлік бір машинаның тұрағы болып табылады.

Жылжымайтын объектілерді салыстыру үшін табыс қатынасын сатубағасына жиі қолданылады. Бұл жағдайда салыстыру объектісі болып валюталық рента мультипликатры (немесе оны басқаша жалпытүсім мультипликатры деп те атайды), немесе жалпы капитализациякоэффициенті табылады.

Жалпы ренталық мультипликатор – бұл сатылу бағасы немесепотенциалды жалпы түсім, немесе нақты түсім арасындағы қарымқатынас. Осындай және басқа да түсімдердің түрлерін қолдану оларың өсу жағдайларына байланысты анықталады.