Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство г. Березники Пермского края

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

 

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям  – это:

– юридическая допустимость;

– физическая осуществимость;

– финансовая обеспеченность;

– максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа  различных вариантов использования  недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной  выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

 

Юридическая допустимость

Проверка юридической  допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает  частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Например, если объект ограничен договором  аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет. Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы  и правила могут сдерживать застройку  земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Пример. Строительство  зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный  на дату оценки вариант использования  может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность  изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

 

Физическая  осуществимость

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его  осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

Финансовая  обеспеченность

Следующий этап отбора видов  использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается  финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или  превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

 

Максимальная  продуктивность

Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким  образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем  соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой  рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).

Способ наилучшего использования  недвижимости может либо достигаться  на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально  новых улучшений, что требует  рассмотрения земельного участка как свободного.

Исходя из этого применяют  при анализе наилучшего использования  недвижимости два приема:

– наиболее эффективное  использование участка как незастроенного;

– наиболее эффективное  использование участка как застроенного.

Существуют следующие  основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости  недвижимости стоимости только  земельного участка.

2. Использование метода  сопоставимых продаж для оценки  застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной  стоимости земли в составе  объекта недвижимости, который является  неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка  делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке  объектов недвижимости одинакового  назначения с сопоставимым уровнем  эффективности использования.

Различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями отображены на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой дом. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени  к дате оценки находится выбранный  вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель жилищное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового дома – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка  земли для спекуляции, т. е.  для продажи его без улучшений  инвестору, который впоследствии  в соответствии с требованиями  рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного  участка новыми зданиями и  сооружениями, в том числе:

– застройка без промежуточного использования, если рассматривается  вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

– застройка с промежуточным  использованием предполагает временное  сохранение существующего варианта использования, до того момента как  новый вариант будет востребован  рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

– разделение или объединение  земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

– застройка участка  новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему  объекту.

¹ Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. Изд-во: МКС, 2007