Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство г. Березники Пермского края

Анализ рынка  земельных участков под индивидуальное жилищное строительство г. Березники Пермского края

    

1. Рынок земельных участков в г. Пермь и Пермском крае                         декабрь 2012 г. – февраль 2013 г.

 

       Рынок недвижимости невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков. Земля является составной и неотъемлемой частью любого объекта недвижимости, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость такого объекта.

На развитие земельного рынка, как и на все секторы и сегменты рынка недвижимости, оказал влияние кризис, однако и в докризисный период рынок земли как таковой фактически не был сформирован. В течение «кризисного» 2009 года на всех подсегментах земельного рынка наблюдалось снижение средних цен предложения. К концу 2009 года на отдельныхподсегментах земельного рынка был отмечен переход к стабилизации, который продолжился в течение 2010 года.

Отсутствие законодательных  нормативов наглядно отражает неразвитость пермского земельного рынка, его хаотичность.

       Основными  ценообразующими факторами на  данном рынке являются: категория  и вид разрешенного использования участка, местоположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортная доступность, площадь и т.д.

По итогам февраля 2013 года на рынке земельных участков Перми и Пермского края зафиксировано  уменьшение средней цены за сотку  относительно предыдущего месяца на 15,73%. Таким образом, средняя цена за одну сотку земли к началу марта  составила 4,16 тыс. рублей (на начало февраля — 4,93 тыс. рублей), см.рис.1 ниже по тексту.

 

Рисунок 1

Объем предложения в базе Пермской мультилистинговой системы (МЛС) охватывает, как правило, порядка 900-1000 предложений. Стоит отметить, с начала года количество предложений увеличилось и составляет на сегодняшний день 1016 объектов, что на 17,05% выше, чем в январе.

Безусловно, большая часть  предложений по земельным участкам находится за пределами города, их доля в общем объеме — 85,14%. В Перми наибольший объем предложений представлен в районах: Мотовилихинском — 27,81%, Кировском — 17,88%, и Индустриальном — 16,56%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2

По данным аналитического центра «Медиана», во всех приближенных к краевому центру районах средняя цена за одну сотку земли в феврале снизилась. В Перми же средняя цена земельных участков за сотку увеличилась на 70% и составила 174,60 тыс. рублей. В разрезе административных районов снижение цены наблюдается только в Кировском и Мотовилихинском, в остальных районах стоимость земли растет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3

Наибольшее количество предложений  в Перми находится в диапазоне  от 50 до 100 тыс. рублей — 17,22%. В Пермском крае наибольшее количество предложений  представлено с ценой от 10 до 40 тыс. рублей — 37,07%.

Рисунок 4

Рисунок 5

       В  составе каждой категории выделяются  земельные участки, различающиеся  по видам разрешенного использования. В структуре предложения земельных участков на рынке Пермского края можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:

- в составе земель  населенных пунктов выделяются:

земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),

земли под многоэтажное жилищное строительство;

земли под строительство  объектов коммерческой недвижимости (объектов торгово-офисного назначения, административного назначения, а также объектов производственной недвижимости);

- в составе земель  сельхозназначения выделяются:

земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство),

земли под ведение  садоводства и дачного хозяйства,

сельхозугодия;

крестьянские (фермерские) хозяйства;

- земли промышленности.

 

       В  начале 2013 года по большинству земельных участков цены предложения держатся на прежнем уровне, однако изменения в структуре предложения оказали влияние на рост / снижение расчетных средних цен предложения.

       Средняя  цена предложения земельных участков  под многоэтажное строительство  (по городу Перми) на конец 2012 года составила                        852,68 тыс.руб./сотку. Таким образом, за второе полугодие 2012 года произошел ее рост на 5%.

       В  разрезе целевого назначения  таких земельных участков цены  варьируются: 

•    средняя цена предложения на участки под строительство  многоквартирных жилых домов  составила 756,25 тыс.руб./сотку (снижение с начала года на 20%);

•    на участки под строительство объектов коммерческого назначения – 892,86 тыс.руб./сотку (рост с начала года на 26%).

       В  целом необходимо отметить, что  диапазоны цен предложения участков  под многоэтажное строительство как на территории г. Перми, так на других территориях края, значительно варьируются (от минимального значения до максимального). В качестве средней цены предложения в данных расчетах взято медианное значение каждой выборки, т.е. в диапазонах ниже и выше средней цены находится практически одинаковое число предложений.

       Изменения  средних цен предложения вызваны  в большей степени не изменением  цен присутствовавших в выборках предложений, а появлением в них новых предложений по более высоким или более низким ценам (т.е. вызваны изменениями, происходящими в структуре предложения). В течение 4-го квартала 2012 и 1-го квартала 2013 по большинству предложений, которые «держатся» на рынке, цена предложения не менялась., см.рис.6.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 6.                                                    

 

       Среди участков, которые могут быть использованы под малоэтажное строительство, наибольший уровень цен предложения сохраняется за участками под ИЖС – 60,0 тыс.руб./сотку (рост за 2-е полугодие 2012 года на 9%). Таким образом, рост цен на земельные участки для ИЖС по краю составляет в среднем за месяц, %: 1,5 = 9 / 6.

       Далее  по уровню средних цен предложения  следуют участки под садоводство  – 20,4 тыс.руб./сотку (+ 5% за второе полугодие) и участки под ЛПХ – 11,3 тыс.руб./сотку (+ 7% за второе полугодие).

       Наименьшим  уровнем цен характеризуются  участки земель сельхозугодий  – 2,4 тыс.руб./сотку (+ 15% за полугодие).

        В целом можно говорить о периоде ценовой стабилизации на земельном рынке с небольшим повышением цен вследствие фактора сезонности.

       Наиболее важными факторами, существенно влияющими на стоимость земельного участка,  являются:

- местоположение и  окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права  иных лиц (обременения, сервитуты);

- физические  характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие  или близость инженерных сетей  и условия подключения к ним,  объектов социальной инфраструктуры, природных ландшафтов, экология и т.п.).

 Изменения средних  цен предложения также происходят в большей степени за счет изменения структуры предложения – с рынка «уходят» более дешевые предложения, а остаются более дорогие. Особенно это явно прослеживается на территории Добрянского района – с наступлением весенне-летнего сезона привлекательность объектов на этом направлении повышается.

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в г. Березники Пермского края в                   декабре 2012 г. – феврале 2013 г.

 

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью информационного  обеспечения оценки и любых операций с недвижимым имуществом, включая  строительство объектов недвижимости, изменение их функционального использования.

Знание рынка, его потребностей дает основу для эффективной инвестиционной деятельности при строительстве, обороте объектов недвижимости, эксплуатации¹.

Рассматривая рынок недвижимости г. Березники, можно говорить о том, что он достаточно развит и насыщен. И в первую очередь, это рынок коммерческой недвижимости и вторичного жилья. На рынке преобладают предложения по продаже и аренде офисов, производственной и торговой недвижимости.

Говоря, о рынке земельных участков, то в самом городе практически нет предложений по земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Рынок земельных участков, и в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представлен  предложениями о продаже земли  в пригороде и окрестностях г. Березники (г. Усолье и Усольский  район).

Наибольшее предложение  по продажам имеют следующие сегменты рынка: земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), земельные участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и земли под садоводство.

 

Обзор рынка земельных  участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Березники проведён по данным сайтов сети Интернет, специализирующихся на предоставлении информации по купле-продаже недвижимости, в том числе земельных участков в г. Березники и Пермском крае: http://berezniki.irr.ru/real-estate/out-of-town/houses.html; http:// berezniki. per.slando.ru/nedvizhimost/, http:// http://metrosphera.ru/realty/ land/ за период с декабря 2012 года по февраль 2013 года включительно.

Средняя цена продажи одной сотки земельного участка под ИЖС в  по в декабре 2012 составляла – 43,01 тыс. руб./сотка, в феврале 2013г. составила – 44,15 тыс. руб./сотка. Изменение что цена продажи с декабря 2010г. по февраль 2011г. увеличилась на 2,07%, и составила 1,14 тыс. руб. за сотку (см. таблицу 1).

 

Динамика средней цены земельного участка под ИЖС в г. Березники за период с декабря 2012 г. по февраль 2013 г.

 

Таблица №1

Средняя цена за декабрь 2012 года, тыс.руб./сотка	Средняя цена за январь 2013 года, тыс.руб./сотка	Средняя цена за февраль 2013 года, тыс.руб./сотка	Изменение цены в сравнении январь –декабрь, % (+,–)	Изменение  цены в сравнении сравнении февраль –   декабрь, % (+,–)
43,01	43,04	44,15	0,01%	2,07%

 

Причиной снижения в январе, как правило, является уменьшение спроса на недвижимость. Здесь влияют и факторы «новогодних каникул» - с началом нового года на рынке недвижимости периодически образуется кратковременное затишье и погодные факторы.  На в последнее время согласно мнения многих специалистов работающих в сфере недвижимости влияние данных факторов сглаживается, что видно и на примере                             г. Березники, когда изменение средней цены предложения находится в пределах 5-10%.

В целом по рынку минимальная  цена 1 сотки составила 11,0 тыс. руб. Это земельный участок находится в д. Кондас, общей площадью 27 соток. Участок находится в отдалении от шоссе (асфальтированное покрытие), из  инженерных и технических коммуникаций на участке только электроэнергия. Рельеф участка неровный.

Максимальная цена 1 сотки – 120,8 тыс. руб. была запрошена за земельный участок находящийся в г. Усолье,  общей площадью 7 соток. Около земельного участка проходит асфальтированная дорога, к участку подведено газо- и электроснабжение. На участке есть постройки: жилой дом (в хорошем техническом состоянии) и гараж.

Анализируя предложения по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Березники, как уже было сказано выше,  что в основном по местоположению они сосредоточены в              г. Усолье и Усольском районе (д. Пешково, д. Нартовка), что связано во многом с отсутствием свободной земли в самом городе и удобством расположения данных участков (см. рисунок 4).

Рисунок 4

 

Колебания цен на данном сегменте недвижимости, также очень существенны, разница в цене на земельные участки может колебаться в сотни раз. Земельные участки в отдаленных поселениях Усольского района, и участки находящиеся на территориях со слабо развитой инфраструктурой  наименее интересны для покупателей. И наиболее востребованы и соответственно дорогие земельные участки находятся недалеко от центра г. Березники имеют удобный подъезд и расположены на берегу реки Кама или вблизи от него.

Говоря в целом, надо сказать, что рынок земельных  участков и в том числе под ИЖС в г. Березники имеет те же тенденции и принципы развития что и аналогичные рынки в других районах и городах Пермского края (см. стр. 7).

Из территориальных  факторов, необходимо отметить, влияние  на рынок земельных участков в  г. Березники, ситуацию с зоной «проседания» под выработками Верхнекамского калийного месторождения, что также может сказаться на востребованности и соответственно изменению цен на рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.