Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

Денежная оценка земель на общегосударственном уровне в Республике Беларусь была осуществлена в 1992--1998 гг. в соответствии с Постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 18 декабря 1991 года № 1315, предусматривающем проведение поучастковой кадастровой оценки земель для установления размеров платежей за предоставленные во владение, пользование и собственность земельные участки.

Денежная оценка земли  - это расчетная величина, ее нельзя отождествлять с понятием цены земли, которая определяется в процессе купли-продажи земельных участков под влиянием спроса и предложения на них, мест расположения, бонитета и т. д. В мировой практике существуют разные подходы к определению денежной оценки земли. В основном такая оценка сводится к капитализации земельной ренты. Согласно официальной методике, денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется в соответствии с полученным совокупным рентным доходом, который является суммой дифференциального и абсолютного рентного дохода.

В целом по Республике Беларусь денежная оценка 1 га пашни по состоянию  на 1.03.2006 г. определена в сумме 1450 долларов США (5,5x33x8). Наиболее высокую денежную оценку имеют дерново-карбонатные  пахотные земли, оцененные в 48 баллов, - 2230 долларов США.

Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая  представляет собой доход от земельной  собственности и является экономической  формой ее реализации. Весь земельный  доход делится на две части: прибыль  предпринимателя (арендатора) и ренту (доход земельного собственника).

Известны две формы  земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. В свою очередь, дифференциальная рента  существует в двух видах: I и II.

Дифференциальная рента I возникает вследствие различий между  земельными участками по плодородию и местоположению (прежде всего по отношению к рынкам сбыта). Удовлетворение спроса на сельскохозяйственную продукцию  осуществляется не только за счет возделывания лучших земель, но и худших участков земли по плодородию и местонахождению. Рыночная цена на сельхозпродукцию устанавливается  на таком уровне, который обеспечивает рентабельное производство и на худших землях. Следовательно, дифференциальная рента образуется в результате превышения рыночной цены над более низкими  индивидуальными издержками на участках с лучшими и средними условиями  производства.

Дифференциальная рента II возникает при последовательных вложениях затрат в один и тот  же участок земли в процессе интенсификации производства. Технические мероприятия  увеличивают земельный доход, и  он достается арендатору. Но по истечении срока действия арендного договора собственники повышают арендную плату в соответствии с возросшей доходностью земли. Этот вид дохода и называют дифференциальной рентой II. Ее можно получить и на худших по плодородию участках земли, если использовать передовые технологии производства.

Дифференциальная рента I в основном изымается у землепользователей в форме земельного налога и используется в интересах всего общества, но относительно небольшая ее часть  остается в распоряжении землепользователей для стимулирования производства. Дифференциальная рента II почти полностью достается  землепользователю, за исключением  части, идущей на повышение плодородия почвы (эта часть изымается обществом).

Абсолютную ренту получают земельные собственники в форме  арендной платы. При этом арендная плата  взимается с любого, даже самого худшего участка земли.

Экономическая теория различает  два вида монополии на землю: первый из них -- монополия собственника, второй -- монополия предпринимателя на землю как на объект хозяйствования. Абсолютная рента -- это экономическая реализация монополии собственника на землю любого качества; причина ее возникновения -- его исключительное право предоставлять (или не предоставлять) землю в пользование.

Земельные отношения в  нашей стране постепенно приобретают  рыночный характер, хотя земельный  рынок пока еще недостаточно развит и не подкреплен в полном объеме законодательной базой.

Во многих странах такой  рынок существует уже давно. В  Республике Беларусь же пока основным товаром являются дачные участки, земли  членов товариществ по коллективному  садоводству и огородничеству, а  также участки личных подсобных  хозяйств. Основные земельные массивы  сельскохозяйственных предприятий (производственных кооперативов, товариществ, обществ  и др.) товаром не являются, хотя институт частной собственности на землю  уже существует.

Многие экономисты считают, что для сельскохозяйственных предприятий  Беларуси введение полномасштабного рынка  земли представляется преждевременным, поскольку предварительно необходимо решить целый ряд проблем. Первая из них - кому можно продавать землю с условием, что в результате купли-продажи она не должна изыматься из сельскохозяйственного оборота. Это значит, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть проданы только для сельскохозяйственного использования. Право на покупку земли будет предоставляться в первую очередь сельским жителям и сельскохозяйственным предприятиям.

Вторая проблема рынка  земли - ограничение максимального размера землевладения, находящегося в частной собственности. Должны быть установлены верхние пределы площади земли, которая может находиться в частной собственности, дифференцированные по регионам.

Третья проблема - цена земли. Существует два вида таких цен: нормативные и рыночные. Исходной является нормативная цена, и в уже принятых документах она определяется пропорционально земельному налогу. Некоторые экономисты считают, что это неточно и неправильно. Во-первых, сам механизм земельного налога требует значительного совершенствования; во-вторых, он далеко не соответствует реальной стоимости земли. При определении нормативной цены земли необходимо также учитывать положение участков по отношению к рынкам сбыта продукции и снабжения, наличие дорожной сети и т. д.

На свободном рынке  господствует рыночная цена, которая  складывается под воздействием спроса и предложения. Предполагается, что  в некоторых сельскохозяйственных зонах под влиянием завышенного  предложения цены на землю окажутся очень низкими. В этом случае потребуется  защитить продавца, чтобы рыночная цена не упала ниже нормативного уровня. Наивысшие цены будут складываться в пригородных зонах.

Формирование рынка земли  будет иметь как положительные, так и отрицательные последствия. К положительным можно отнести  следующие: продажа и аренда земли  позволят их владельцам зарабатывать средства для дальнейшего расширения производства, более интенсивного использования  оставшихся земель; внутрихозяйственный  оборот земель дает возможность увеличивать  размеры крестьянских и личных подсобных  хозяйств до оптимального уровня; не будет  бесплатного изъятия земель.

Из негативных последствий  следует отметить следующие: низкие закупочные цены на сельскохозяйственную продукцию делают сельских владельцев неконкурентоспособными на земельном  рынке, что неизбежно приведет к  изъятию части земли из сельскохозяйственного  оборота (даже при наличии административных ограничений); сельские жители продадут свои земельные участки за бесценок и из собственников превратятся  в наемных работников с соответствующим  отношением к земле; возможность появления слоя крупных землевладельцев, что связано с серьезными негативными последствиями социального плана.

В сложившихся условиях продажа  земли не может быть свободной, нерегулируемой. Вместе с тем каждому сельскохозяйственному товаропроизводителю должна быть предоставлена возможность в необходимых случаях приобретать (брать в аренду) дополнительную земельную площадь, требующуюся для создания производства в оптимальных размерах [15. С.277-282]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Проблемы становления рынка земли в условиях перехода к рыночной экономике

В последние пять лет в  Беларуси осуществляется переход от советского земельного строя, в основе которого лежала исключительная собственность  государства на землю, к земельному строю, диктуемому задачами формирования институтов рыночной экономики.

Однако все более очевидной  становилась необходимость глубоких аграрных преобразований с целью  перехода к рыночным отношениям и  создания эффективного, конкурентоспособного сельскохозяйственного производства, обеспечивающего продовольственную  безопасность страны. Это означает необходимость реорганизовать действующую  систему административно-хозяйственного управления; создать благоприятные  организационные и экономико-правовые условия для развития аграрного  предпринимательства; осуществить  разгосударствление и приватизацию государственных агропромышленных предприятий; реформировать сельскохозяйственные предприятия в структуры рыночного  типа; обеспечить защиту собственности  и капитала в сфере агропромышленного  производства. Таким образом, аграрная реформа должна охватить отношения  собственности; земельные отношения; организационно-правовые формы участников аграрных правоотношений; взаимоотношения  сельскохозяйственных товаропроизводителей с государством; систему государственных  органов управления в сельском хозяйстве  и другими субъектами хозяйствования.

В процессе формирования правовой базы проведения аграрной реформы с  начала 1990-х годов в Республике Беларусь можно выделить несколько  этапов.

1-й этап создания правовой  базы для обеспечения аграрной  реформы - это начало 1990-х годов.

В 1990 г. была разработана  первая Программа перехода агропромышленного  комплекса Белорусской ССР к  регулируемой рыночной экономике. В  республике предлагалось создать равные условия хозяйствования как для государственных, так и для кооперативных и личных подсобных хозяйств граждан; признать право собственности за сельскохозяйственными предприятиями на производимую продукцию и доходы, право выбора форм ее реализации, право частной собственности на землю; создать условия для становления и развития крестьянских (фермерских) хозяйств и др. Во многом положения вышеназванных программ нашли свое отражение в принятых в дальнейшем нормативно-правовых актах, которые в определенной мере раскрепостили крестьянство.

Кроме права на создание индивидуальных хозяйств, Земельный  кодекс 1990 г. заложил правовую базу для внутреннего реформирования коллективных сельскохозяйственных предприятий. Он разрешил создавать внутри этих предприятий автономные производственные кооперативы, с предоставлением каждому кооперативу соответствующего участка земли из земель коллективного хозяйства.

Наиболее важное решение, которое привело к широкомасштабному  распределению земли индивидуальным владельцам, - декабрьская 1990 г. Резолюция  Верховного Совета Беларуси о земельной  реформе, удвоившая максимально  допустимую площадь приусадебного  участка до 1 гектара. В соответствии с этой резолюцией был сформирован  государственный резерв для распределения  земли лицам, желающим увеличить  площадь своих приусадебных участков и создать фермерское хозяйство (разрешенное Земельным кодексом). В результате доля сельскохозяйственных земель в пользовании подсобных  крестьянских хозяйств увеличилась  с 5 % в 1990 г. до 12% в 1997 г.

Постановлением Верховного Совета БССР от 18 февраля 1991 г. "О  проведении земельной реформы в  республике" была признана необходимость  преобразования неэффективно работающих колхозов, совхозов в ассоциации крестьянских хозяйств, кооперативы, а также предоставления их земель арендаторам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, промышленным и другим предприятиям. Одновременно закреплялся  принцип недопустимости принудительного  расформирования колхозов, совхозов и других сельхозпредприятий.

В 1993 г. закон «О праве  собственности на землю» разрешил частную  собственность на землю приусадебных участков и дачных кооперативов, но не давал такого права другим землепользователям - владельцам фермерских хозяйств и  сельскохозяйственным предприятиям (колхозам и совхозам). Все сельскохозяйственные земли вне приусадебных участков, т.е. земли коммерческого назначения, оставались в государственной собственности. В соответствии с Кодексом о земле  гражданам Республики была предоставлена  возможность дополнительно арендовать землю для ведения сельского  хозяйства.

Таким образом, была ликвидирована  государственная монополия на землю  и разрушена монополия колхозно-совхозной  системы ведения сельскохозяйственного  производства, появилась возможность  развития аграрного предпринимательства, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, коллективных предприятий и других организационно-правовых форм. Гражданам  для ведения фермерского хозяйства, а также для удовлетворения личных потребностей было предусмотрено предоставление земельных участков не на праве постоянного  пользования, а на праве пожизненного наследуемого владения. Однако это не означало права собственности на землю. Доступ сельскохозяйственных товаропроизводителей к земле по-прежнему регулировался административно-правовыми, а не гражданско-правовыми (рыночными) средствами. К тому же гражданам для ведения фермерских хозяйств зачастую предоставлялись земли худшего качества. В связи с этим фермерский сектор аграрной экономики занимал всего 1-1,5% в общем объеме производства сельскохозяйственной продукции в стране.

2-й этап создания правовой  базы аграрной реформы связан  с принятием в 1996 г. новой  редакции Конституции Республики  Беларусь, закрепившей две формы  собственности в республике: государственную  и частную; право государственной  собственности на земли сельскохозяйственного  назначения; положения о равных  возможностях свободного использования  способностей и имущества для  предпринимательской и иной экономической  деятельности, не запрещенной законом; о гарантировании со стороны государства равной защиты и равных условий для развития всех форм собственности.

Началом 3-го этапа создания правовой базы для обеспечения аграрной реформы стало принятие нового Гражданского кодекса Республики Беларусь в декабре 1998 г., в котором был установлен исчерпывающий перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций. В связи  с этим в республике возникла необходимость  приведения учредительных документов сельхозпредприятий в соответствие с требованиями нового законодательства. На повестку дня снова встал вопрос о реформировании сельскохозяйственных предприятий, так как в Гражданском  кодексе не предусматривались такие  организационно-правовые формы, как  колхоз, совхоз, межхозяйственное предприятие, агропромышленное объединение. Кроме  этого требовалось разрешить  проблему неплатежеспособных сельскохозяйственных предприятий. Поэтому процесс реформирования аграрных отношений существенно  активизировался.

С 1 января 1999 г. вступил в  действие и новый Кодекс Республики Беларусь о земле. Однако это не привело  к принципиальным изменениям в правах на землю для сельскохозяйственных организаций (для них предусмотрено  лишь право постоянного пользования  и аренды), но существенно расширились  права граждан в области земельных  правоотношений, более детально были регламентированы вопросы права  частной собственности на землю.