Оценка рыночной стоимости торгово-экспортной фирмы «ЛЕС

 

      Для оценки недвижимости методом капитализации дохода мы провели анализ ставок арендной платы офисных помещений аналогичного типа. Мы исходили из того, что искомая ставка основывается на «тройственной чистой аренде», то есть все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор.

      Основываясь на нашем обзоре ставок аренды офисных помещений в С-Петербурге, рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта равна 110 долл. за 1 кв. м., и учитывая эту величину и общую площадь здания, определили выручку от реализации

      700 кв.м. х 110 долл. = 77 000 долл.

      Уменьшив  выручку от реализации на величину недополученных платежей, мы получаем действительную выручку. Затраты на содержание здания составляют 30% от действительной выручки, или 20790 долл. в год. Годовой чистый операционный доход (ЧОД) равен:

      69300 долл. - 20790 долл. = 48 510 долл.

      Учитывая  возможный риск, связанный с операциями на рынке недвижимости, темпы инфляции, ситуацию в стране, ставку капитализации определили на уровне 20%.

      Основываясь на методе капитализации дохода, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на 1 января 2006 г. 

      Рыночная  стоимость = ЧОД/Рк = 48510/0.2 = в 242,55 тыс. долл. 

      Итоговая  величина рыночной стоимости здания определена на уровне

      260 тыс. долл. 

      Дляоценки машин и оборудования использовали затратный подход и метод рыночных сравнений. По их результатам оборудование фирмы было оценено в 12 тыс. долл.

      Рыночная  стоимость запасов  по нашим оценкам составляет 197 тыс. долл. Проанализировав дебиторскую задолженность и исключив ту ее часть, которая может быть неоплачена, мы оценили денежные средства и прочие активы фирмы в 141 тыс. долл.

      В результате изучения краткосрочных  обязательств пришли к выводу, что  корректировку данной статьи проводить  не следует, поскольку платежи по ней не являются обязательными.

      Балансовая  стоимость текущих обязательств составляет 324,35 тыс. долл. 

      4.2. Выводы по оценке  затратным подходом.

      Проведя соответствующую корректировку  балансового отчета торгово -экспортной фирмы «ЛЕС» по состоянию на 1 июля 2005г. и вычтя из совокупных активов стоимость обязательств, определили, что рассчитанная методом чистых активов,  рыночная стоимость фирмы равна: 

      260 + 12 + 197 + 141 –324,35 = 285,65 тыс. долл. США. 

 

       5. Сравнительный [рыночный] подход.  

      5.1. Метод сделок.

      Определить  наиболее вероятную цену продажи  бизнеса с точки зрения спроса и предложения на рынке позволяет метод сделок. Этот метод выбран в силу того, что оцениваемая фирма является закрытой и акции, аналогичных предприятий не котируются на фондовом рынке. Метод сделок позволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем прямого сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.

      Для сравнения выбрано пять торгово-экспортных фирм, аналогичных с оцениваемой по размерами диверсификации продукции, срокам создания.

      Анализ  основных коэффициентов оцениваемого предприятия с соответствующими показателями фирм аналогов показал, что данное предприятие имеет среднее финансовое положение в своей группе.

      Мультипликатор  Цена/Балансовая стоимость активов  за минусом обязательств, для фирм аналогов колеблется в пределах 1,8-3,2. Для оценки торгово-экспортной фирмы «ЛЕС» использован мультипликатор 2,5. Расчетная стоимость фирмы по мультипликатору Цена/Балансовая стоимость активов за минусом обязательств составляет 294,38 тыс. долл. США.

      Колебания мультипликатора Цена/Балансовая прибыль для данной группы фирм находится в пределах 2,6-3,3. Учитывая среднее финансовое положение оцениваемой фирмы в группе, использован мультипликатор, равный 3,0. Рыночная стоимость фирмы, рассчитанная по мультипликатору Ценa/Балансовая прибыль, составляет 411,3 тыс. долл. США 

      5.2. Выводы по оценке  сравнительным подходом

            По нашему мнению, стоимость торгово-экспортной фирмы  «ЛЕС» по методу сделок составляет:

      Стоимость= (411,3 + 294,38)/2 = 352,84 тыс.долл.

      округленно 350 тыс. долл. США.

 

       6. Общее заключение по оценке

      обоснованной  рыночной стоимости  фирмы «ЛЕС».

      Для определения рыночной стоимости  собственного капитала торгово-экспортной фирмы «ЛЕС» использованы три  метода: 

• - метод  дисконтированных денежных потоков; 
• - метод чистых активов;
• - метод сделок.

 

      Данные методы основывались на оценке собственного капитала фирмы  на 1 июля 2005г. Безучета влияния внешнего инвестора.

      В результате применения этих методов  получены следующие результаты предварительной  оценки собственного капитала фирмы: 

 

      Для определения итоговой величины рыночной стоимости фирмы были проанализированыпреимущества и недостатки использованных методов.

      Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть перспективы развития фирмы. Однако во многом эти прогнозы умозрительны. Этот метод в наибольшей степени отражает интересы инвестора, поэтому весовой коэффициент выбран 0,2.

      Метод чистых активов  базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия,однако не отражает будущие доходы бизнеса,весовой коэффициент выбран 0,3.

      Метод сделок является единственным методом, учитывающим ситуацию на рынке. Недостаткамиданного метода являются:

      - во-первых, проблема степени сравнимости  оцениваемой фирмы и предприятий-аналогов;

      - во-вторых, необходимость внесения  корректировок, так как не может быть двух абсолютноидентичных фирмвесовой коэффициент выбран 0,3.

      На  основе фактов, анализов и прогнозов, приведенных в отчете, по нашему мнению, рыночная стоимость 100% владения собственным капиталом торгово-экспортной фирмы «ЛЕС» по состоянию на 1 июля 2005 г. составляет округленно: 

      С = 360 000 долл. США. 

      Этот  интервал не включает стоимость земли, поскольку 1 июля 2005 г. фирма не имела  права собственности на землю, занимаемую зданием, но имела исключительное право  на ее использование.