Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

t-indent:35pt;line-height:18pt">Если после принятия на учет у  молодой семьи рождается ребенок, она получает государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости  жилого помещения) в размере, эквивалентном  стоимости 18 кв. метров, но не более  стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.

Для примера, хочу предоставить данные аналитического сайта при  Самарской Губернской Думе: Соблазнительная ипотека в Европе

Сегодня в Западной Европе можно приобрести в собственность  дом или квартиру по очень выгодной цене. Зарубежные банки предоставляют  российским гражданам ипотечные  кредиты под соблазнительный  процент и на внушительную сумму. И действительно, покупка недвижимости в Западной Европе пользуется у состоятельных  россиян особой популярностью. Не смотря на достаточно высокую цену, покупка  недвижимости компенсируется развитой системой ипотеки.

Самые выгодные условия для  получения ипотечного кредита российскими  гражданами сложились во Франции. За период, начиная со Второй мировой войны, процентная ставка по ипотеке в 2010 достигла своего исторического минимума. Ипотечный кредит до 80% от стоимости объекта недвижимости будет стоить от 2,9% по фиксированной и 2,3% по «плавающей» процентной ставке.

В Великобритании сложились  несколько иные условия для получения  ипотечного кредита. Существуют ограничения  на кредитование покупки жилья стоимостью до 337 тыс. евро. Для нерезидентов, желающих приобрести в собственность недвижимость, предъявляются высокие требования, потому что число ипотечных программ еще не достигло докризисного уровня. В Великобритании можно рассчитывать на ипотечное кредитование сроком до 20 лет по процентной ставке от 3,6 до 6,25%. Сумма кредита составит до 70% стоимости приобретаемого объекта.

Очень интересные условия  по ипотеке в Италии. Здесь «плавающие»  и «фиксированные» ставки по кредитам составят от 3 и 3,6 процентных пунктов  соответственно. Собственные средства при покупке должны составлять 30%. Вопрос о кредите итальянские  банки решают в течение двух недель.

В Испании тоже благоприятная  обстановка на рынке недвижимости. Реализуется множество объектов, часто это залоговая недвижимость. Поэтому банки имеют большой  интерес в продаже таких объектов, предоставляя для их приобретения кредиты. Реально стоит ориентироваться  на сумму в пределах от 50 до 70% от стоимости, при ставке 4-5% годовых.

Исходя из вышеизложенного, можно подытожить -  России есть куда расти и к чему стремиться.

3. Развитие ипотечного кредитования в Самарской области

На территории Самарской  области развитие системы ипотечного жилищного кредитования осуществляется в рамках областной целевой программы  «Развитие ипотечного жилищного  кредитования в Самарской области» на 2010 - 2012 годы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области  от 17.02.2010 №45.

В рамках программы реализуются  следующие мероприятия:

- мероприятия по обеспечению  инвестирования в строительство  жилья, предназначенного для реализации  заемщикам по ипотечным жилищным  кредитам (займам), в том числе  в целях компенсации расходов  некоммерческих организаций, возникших  в связи с выплатой фиксированного  процента (купона) от номинальной  стоимости облигации по облигационному  займу, предоставляемому созданному  некоммерческой организацией хозяйственному  обществу для осуществления строительства  жилья;

- мероприятия, направленные  на развитие ипотечного жилищного  кредитования в Самарской области,  в целях исполнения обязательств  некоммерческой организацией по  погашению задолженности перед  иностранными юридическими лицами, в том числе осуществляющими  свою деятельность в сфере  строительства жилья на территории  Самарской области.

Цель Программы – развитие системы ипотечного жилищного кредитования,  обеспечивающей  повышение доступности  жилья  для  населения   Самарской  области.

Программа развития ипотеки в Самарской  области выполнена с превышением  показателей в 2,6 раза

На заседании правительства  регионального кабинета министров  был рассмотрен отчет о ходе реализации целевой программы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Самарской  области" на 2010-2012 гг. По информации, представленной заместителем министра экономического развития, инвестиций и торговли Олегом Майоровым, в 2010 г. планировалось, что по программе приобрести жилье с использованием ипотечных кредитов смогут 223 семьи. Фактически же было выдано 875 кредитов.

"Объем выданных ипотечных  кредитов составил 898,2 млн. руб., что  больше планового значения в  2,6 раза. Объем внебюджетных средств,  выделяемых на решение обозначенных  в программе проблем, составил 1 млрд. руб., что больше планового  значения в 1,9 раза. Министерство  экономического развития совместно  с министерством управления финансами  признает реализацию программы  в 2010 г. эффективной и полагает  возможным продлить ее реализацию  в 2011 году", - пояснил Майоров.

Другая программа министерства экономического развития, реализуемая  в сфере жилищного строительства "Молодой семье - доступное жилье" была выполнена на 101%. 634 молодые  семьи получили социальные выплаты  на погашение части ипотечного кредита  при рождении или усыновлении  ребенка. 276 семьям была предоставлена  социальная выплата на приобретение жилья или строительство индивидуального  жилого дома за счет средств областного и федерального бюджетов.

Самарская область заняла девятое  место в рейтинге регионов по объемам  ипотечного кредитования

Аналитики УК "ЮграФинанс" составили рейтинг регионов России, сопоставив между собой результаты развития рынка ипотечного кредитования в 2009 и 2010 годах. Лидирующие позиции по количеству и объему предоставленных ипотечных займов занял Татарстан, который за год переместился с седьмой строчки рейтинга на первое место и обошел даже Москву. Всего за 2010 год в республике выдали 18 864 ипотечных кредита на общую сумму в 11 млрд. 534 млн. рублей.

Самарская область в рейтинге регионов по объему рынка ипотечного кредитования заняла лишь девятое место. Всего за 2010 год в области банки  выдали 8989 ипотечных кредитов на общую  сумму свыше 9 млрд. рублей, ссылаясь на данные Банка России, приводит показатели УК "ЮграФинанс". В целом Самарская область не выпала из русла общероссийских тенденций. За год число выданных ипотечных кредитов по региону увеличилось, по данным ЦБ РФ, почти в 2,5 раза.

График 1. ТОП-10 регионов с максимальной задолженностью по кредитам физическим лицам на 01.07.2010 г., млрд руб.

По мнению экспертов, в 2011 году сохранить высокие темпы  ипотечного кредитования удастся только в том случае, если банки вслед  за кредиторами-первопроходцами предложат  заемщикам приемлемые процентные ставки, не превышающие 10%. "Если средняя  процентная ставка по ипотеке преодолеет барьер в 10%, то тенденция к росту  сделок с привлечением кредитных  ресурсов, сформировавшаяся в 2010 году, сохранится и в 2011-м"

По мнению многих специалистов в 2011 году на рынке ипотечного кредитования в Самарской области положительная динамика сохранится, при этом, так же как и в 2010 году, резкого скачкообразного роста числа ипотечных сделок, связанного с сезонностью на рынке жилой недвижимости, не будет. "Один из факторов – значительное улучшение условий кредитования, снижение процентных ставок до докризисного уровня. Так, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в регионе составила по итогам 2010 года, по данным ЦБ РФ, 13,2%. Однако сегодня при соблюдении всех условий предоставления кредита заемщик может взять ипотеку по 11–11,5%", – добавляет Марина Мичкина.

Кроме того, стоит отметить еще одну важную тенденцию. За последние  годы значительно сократились как  средние сроки кредитования, так  и размер кредита. "На сегодняшний  день средний срок кредитования в  Самаре – 15–17 лет. При этом реальное время жизни кредита (период, за который  заемщики стремятся погасить ипотеку) в среднем составляет 5–7 лет", – отмечает эксперт. Средний же размер ипотечного кредита с 2008 года сократился с 2 млн. рублей до 1 млн. рублей. Произошло  это как за счет существенного  снижения стоимости квадратного  метра жилья, так и за счет увеличения числа так называемых альтернативных сделок, когда заемщики продают старое жилье, чтобы приобрести новое, или  используют в целях улучшения  жилищных условий материнский капитал.

Аналитики нашего банка уже  давно выявили такую тенденцию: ипотека активно развивается  тогда, когда стоимость квадратного  метра жилья равна месячному  совокупному доходу семьи. А сейчас эти показатели постепенно приближаются друг к другу.

Специалисты утверждают, что  чем ближе лето – тем больше людей решается приобрести в кредит загородный домик или дачу. И не мудрено – в летние знойные дни все больше горожан стремятся выбраться на природу и с комфортом отдохнуть. В это время года начинает заметно увеличиваться число клиентов, которые хотят обзавестись загородной недвижимостью в кредит. Росту популярности домов, коттеджей и дач способствует увеличение привлекательных предложений от застройщиков и на вторичном рынке.

Также людей поддерживают и многочисленные программы банковского  кредитования. Еще несколько лет  тому назад получить ипотеку на загородный дом или дачу было практически  невозможно, а теперь банки готовы развивать кредиты по любым направлениям. Планируется, что весь сектор загородной недвижимости будет развиваться  активно.

Ипотека для выкупа доли в квартире

Принадлежащий правительству  Москвы Банк "Московское ипотечное  агентство" ("МИА") запустил новую  программу жилищного кредитования "Выкуп комнат и долей". Новый  продукт предназначен для граждан, которые, являясь собственниками комнаты  или доли в квартире, хотят улучшить свои жилищные условия с помощью  выкупа остальных комнат или долей  у других собственников квартиры и стать ее единственным собственником.

Фиксированная процентная ставка по займу составляет от 11,5 процента годовых в рублях. Первоначальный взнос не предусмотрен. Кредит предоставляется  в сумме от 300 тысяч рублей до 80 процентов от стоимости квартиры.

По мнению сотрудников  консалтинговой компании «Вертус» данная программа является своеобразным ноу-хау  на рынке коммерческих банков, хотя аналогичные сделки одобрялись ранее  в подразделениях Сбербанка России.

В 2011 году будет выдано порядка 580 миллиардов рублей ипотечных кредитов

Премьер-министр РФ Владимир Путин, представляя отчет о работе правительства за 2010 год, обратил  внимание на запущенную Внешэкономбанком совместно с банками-партнерами программу рефинансирования ипотечных  кредитов, которая позволит выдавать кредиты под 11% годовых на покупку  жилья в новостройках.

"На полную мощность  программа выйдет в 2011-2012 годах.  Все средства, необходимые для  ее реализации, зарезервированы.  По нашим оценкам, в 2011 году  будет выдано порядка 540-580 миллиардов  рублей ипотечных кредитов. А  уже в 2012 году мы сможем превысить  докризисную планку в 650 миллиардов рублей", - сказал Путин. Так же российские власти будут стараться добиться снижения ставок по ипотечным кредитам до 5-6 процентов, заявил премьер-министр РФ Владимир Путин.

"Нам, конечно, надо  и дальше подавлять инфляцию, создавать благоприятный макроэкономический  фон, условия, чтобы цена ипотеки  становилась другой. В дальнейшем - стремиться к тому, чтобы ставки  по ипотеке составляли 5-6% годовых", - сказал Путин, представляя в  Госдуме отчет о работе правительства  за 2010 год. В 2009 году среднегодовая  ставка по ипотечным кредитам  в рублях составляла 14,3%, в 2010 - 13,1%. "Сейчас, в апреле 2011 года, кредит  можно получить под 12,5%... хотя  это, конечно, недостаточно: это  пока дорогой кредит", - констатировал  глава правительства.

В январе-апреле объем ипотеки  в России удвоился, говорится в  аналитическом отчете агентства  недвижимости Penny Lane Realty. Сумма ипотечных  кредитов превысила 957 млрд. рублей. По итогам года этот показатель может  составить 1,5 трлн. рублей, полагают аналитики  агентства недвижимости Penny Lane Realty. Развитию рынка ипотечного кредитования, в первую очередь, способствуют сделки в сегменте эконом-класса. Здесь  около 50% квартир покупается в кредит, отмечают эксперты. При этом 80% сделок в сфере ипотечного кредитования заключается на сумму не более 5 млн. рублей.

После кризиса серьезно изменилась структура кредита — теперь россияне стараются сделать как можно  более высокий первоначальный взнос. Как правило, среднестатистический заемщик берет ипотечный кредит при первоначальном взносе в 40-50%. Доля просроченных платежей в общем числе  ипотечных кредитов в России составляет сейчас около 2,5%. На данный момент средние  ставки по ипотечным кредитам колеблются на уровне 11-13% годовых с тенденцией к понижению. А средний срок ипотечного кредита, в среднем, колеблется от 10 до 15 лет.

В банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона условий кредитования, чтобы людям было проще сравнивать предложения разных банков. Кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита. Это такая таблица, в которой собрана вся информация о стоимости кредита и его ключевых условиях.

Идея кредитного паспорта для россиян не оригинальна. С 1 июля 2010 на всей территории Евросоюза банки  предоставляют потребителям информацию, независимо от сложности договора, в одной и той же стандартной  табличной форме, которая предписана законом, т.е. не потребитель «вылавливает»  в многостраничном тексте все  самые важные моменты о его  расходах, за него это делает сам  банк.

«Кредитный договор - штука, во-первых, весьма объемная, во-вторых, мудреная, а посему его мало кто  из заемщиков внимательно читает, - отмечает Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных  ипотечных брокеров. - Отсюда и последующие  недоразумения: этого мне не сказали, об этом не предупредили и т.д.»