Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

ht:18pt">Жилищная проблема в России, обеспечение  населения жильем является социально-экономической  проблемой. Около 77 процентов россиян  хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают  достаточными доходами, чтобы с помощью  ипотечного кредита приобрести жилье.

Развитие жилищной ипотеки в  России сегодня сдерживается рядом  основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения России  составит не более 10 процентов.

Стимулирование покупательской способности  населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства  жилья ведет к росту цен  на жилье и затрудняет решение  жилищной проблемы. Из-за роста цен  на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального  жилищного строительства. Основными  негативными факторами останутся  снижение предложения на рынке жилья  и рост цен на него.

В целях ограничения роста цен  на жилье необходим опережающий  рост предложения жилья по сравнению  с ростом ипотечных кредитов. Для  решения необходимо снизить дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынок предоставить новые  кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитования, должен будет расти за счет увеличения числа  организаций, предоставляющих населению  ипотечные займы.

2. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ  на момент его принятия в  2000 году содержал не менее чем  в 29 статьях отсылки на законы  или нормы, которые еще предстояло  создать. В 2003 году положение  мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло  крайне важный для развития  жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной  категории в другую".

Необходимо также отметить, что  до настоящего времени многие федеральные  законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют  массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

4. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

5. Большое количество административных  барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России пока нет. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4 процента жилья было куплено на банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные ставки  на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

Таблица 3.		Средневзвешенные процентные ставки и сроки выданных жилищных кредитов
Дата	В рублях					В валюте
			Средневзвешенная процентная ставка по выданным кредитам с начала года, %		Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным с  начала года, месяцы		Средневзвешенная процентная ставка по выданным кредитам с начала года, %		Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным с  начала года, месяцы
01.07.2010	13,7			189,6		11,1		150,2
01.04.2010	13,9			188,1		11,1		140,6
01.01.2010	14,6			188,4		13,0		116,5
01.07.2009	14,8			187,5		13,8		100,2
01.01.2009	13,0			206,2		10,9		200,1
01.07.2008	12,6			205,6		10,9		200,2
01.01.2008	12,8			192,2		11,0		184,6
01.07.2007	13,3			187,2		11,3		179,4
01.01.2007	14,2			173,7		11,5		171,9
01.07.2006	15,0			163,8		11,3		165,7
01.01.2006	16,3			149,5		11,7		146,3
Источник: ЦБ РФ

 

8. Непрозрачные источники доходов  граждан, значительный удельный  вес не декларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить  свои доходы могут не более  10-12 процентов потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных финансовых  ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

На данном этапе успешно реализуется  нац. проект «Доступное жилье». Основным фактором, сдерживающим реализацию национального проекта "Доступное жилье" являются низкие темпы жилищного строительства. Вторым по значимости препятствием - несовершенство законодательной базы. В частности, для развития системы жилищного ипотечного кредитования прежде всего необходимо внести изменения в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и требуется доработка нормативных актов, обеспечивающих защиту заемщиков и инвесторов. На третьем месте по важности стоит необходимость внесения поправок как в законодательство, определяющее отношения в судебно-процессуальной сфере.

Трудности реализации проекта "Доступное  жилье" вo многом связаны с его недостаточным ресурсным обеспечением, и в качестве важной проблемы отсутствие приемлемых механизмов рефинансирования

Следующим сдерживающим фактором развития нацпроекта является отставание в развитии инфраструктуры и системы коммуникаций от потребностей строительной отрасли.

 

Снижение комиссии за выдачу кредита вплоть до ее полной отмены по примеру Сбербанка и Россельхозбанка тоже широкого распространения не получила, несмотря на бесспорный эффект. ВТБ 24 не берет комиссии только за выдачу кредитов по программе «Ипотека с государственной поддержкой», дополнившей линейку ипотечных продуктов банка с 1 июня 2010 года. Райффайзенбанк не берет комиссию за предоставление кредита для сотрудников корпоративных клиентов. 27 июля об отмене комиссии за выдачу ипотечных кредитов объявил Банк Интеза.

Райффайзенбанк с 1 июня снизил комиссию за выдачу кредита на любые цели под залог имеющейся квартиры до 1,5% от суммы кредита, за выдачу кредитов на приобретение недвижимости на вторичном рынке и на приобретение недвижимости под залог имеющейся квартиры до 1%. Все остальные банки предпочитают снижать комиссию за выдачу кредита на отдельные продукты или на всю ипотечную линейку только на срок. С начала года так поступали банк «ДельтаКредит», Московский кредитный банк (МКБ), Газэнергопромбанк, АМТ банк, Абсолют Банк.

Вполне возможно, что столь эффективный инструмент стимулирования потенциальных заемщиков банки держат про запас для проведения специальных акций, на случай, если понадобится резко поднять продажи.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки необходимо отразить причины  недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, которые заключаются в  следующем:

сохраняющаяся на высоком уровне процентной ставка по ипотечным кредитам;

в структуре предложения жилья  наибольший удельный вес занимает так  называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия  в строительстве жилья, объекты  которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки;

недостаточная информированность  продавцов жилья о сущности и  особенностях сделок купли-продажи  жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а  зачастую нежелание использовать официальные  механизмы денежных расчетов;

неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств, использующие возможности  жилищного ипотечного кредитования.

Для становления и развития системы  долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение  основных проблем: устранение имеющихся  недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.

Ипотечный рынок России живет в  ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования  и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные  служащие, домохозяйки и даже свободные  художники. Теории дальнейшего развития ипотеки и пути решения проблем  ипотечного кредитования многообразны, рассмотрим некоторые из них.

В развитии системы ипотечного кредитования важная роль принадлежит государству. Задача государства сегодня заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех  граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье  в собственность даже с помощью  долгосрочного кредита и безвозмездных  субсидий, покрывающих часть стоимости  жилья.

Социальная ипотека - проект правительства  России, который направлен на обеспечение  жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые  не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками  программы социальной ипотеки могут  стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основное отличие социальной ипотеки  от коммерческой - это льготная стоимость  квадратного метра жилья. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Во всех регионах реализуются ипотечные  программы, финансируемые за счет бюджетных  средств. Региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам или  на оплату заемщиком первоначального  взноса.

К неоспоримым достоинствам социальной ипотеки в РФ необходимо отнести следующее:

Заявитель после заселения в  жилое помещение оплачивает ежемесячно наем за неоплаченную часть общей  площади жилого помещения.

В случае потери кормильца и невозможности  по этой причине выкупать жилое помещение  в рассрочку жилое помещение  передается членам семьи на условиях найма без ограничения срока, с сохранением за ними права дальнейшего  выкупа в собственность при появлении  дополнительных финансовых ресурсов.