Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Наряду с этим рынки  ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей  в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, рынки  доходной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые  предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые  покупают недвижимость. Основными участниками  первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала - способ решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

На первичном рынке выпускается "закладная" - именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель.

Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель  приобретает все права прежнего. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей. Удобство закладной состоит  еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Па вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Существование вторичного рынка  призвано обеспечить возможность для  продажи первичной закладной  первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

Права требования по кредиту  могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа. Однако в  данном случае необходимо развитие целостной  системы ипотечного кредитования, включающей в себя как первичный, так и  вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий также рефинансирование банков со стороны Банка России.

Ипотечное кредитование - это  предоставление гражданам целевых  займов специализированными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции  жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов - банками или иными кредитными организациями, на основании договоров  со специализированными ипотечными организациями.

Таким образом, ипотека - это  долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором  срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты  данного обязательства которого служит залог недвижимости; это залог  недвижимого имущества на основании  договора между залогодателем и  залогодержателем. Ипотека может  также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Для эффективного развития ипотеки в стране необходимо учитывать  имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования в других странах.

2. Развитие ипотечного кредитования в России.

В настоящее время большой  интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная  цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения  доступным жильем российских граждан  со средними доходами.

Рассмотрим предпосылки создания и развития социальной ипотеки в  России и обратимся к исторической справке. Система жилищного финансирования в дореформенный период, т.е. до 1990г., являлась продуктом жилищной политики советского государства и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

В 1987 году доля государственных капитальных  вложений в жилищное строительство  составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая  средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в  России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие  населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья  практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в  основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ с 1990 г. в сфере  жилищного финансирования произошли  серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась  доля частного сектора, в то же время  государство перестало быть основным участником на этом рынке.

В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия  и организации, которые находятся  в государственной и муниципальной  собственности, сократилась с 80 до 20 процентов, в том числе доля предприятий  федеральной собственности уменьшилась  до 9 процентов.

При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что составило 4,2 процента от общего объема вводимого жилья.

Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого  за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 года по 1998 год и достигла 39,4 процента от общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивался рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья  и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся  в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда но формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному  снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей  части населения на вновь построенное  жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства.

В настоящее время развитие социальной ипотеки невозможно без достаточного количества строящегося жилья. В  качестве одного из приоритета повышения  доступности жилья для населения  в России реализовывается национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Задача национального проекта "Доступное  жилье" состоит в том, чтобы  сделать ипотеку доступной каждому. Для этого необходимо увеличить  строительство жилья, но пока темпы  строительства отстают от запланированных. Для сравнения: в 2006 году было введено 41,2 млн. кв. м., а в 2007 году - лишь 43,3 млн. кв. м., прирост составил около 6 процентов.

На современном этапе  развитие ипотечного кредитования в  России можно считать с принятия в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который в целом  достаточно четко определил взаимоотношения  залогодателя и залогодержателя  ипотеки. Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени уже  создана инфраструктура рынка, стали  понятны взаимоотношения между  субъектами.

За этот период был сделан огромный шаг - растет количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Лидером  ипотечного рынка является Сбербанк России, на его долю приходится около 63 процентов всего объема выдаваемых ипотечных кредитов, на втором месте - "Внешторгбанк", и замыкает тройку по итогам первого полугодия 2009 года лидеров-миллиардеров "Дельтакредит". На тройку лидеров в целом приходится более 80 процентов всего объема выдаваемых кредитов. К крупным банкам в сфере деятельности ипотечного кредитования относятся также "Городской Ипотечный Банк", "Уралсиб", "Международный Московский Банк", "Национальная ипотечная компания (НРБ)", "Русский Ипотечный Банк", "Ак Барс" и другие.

В 2009-2010 годах начали работу много новых коммерческих банков, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.

География деятельности основных участников рынка уже не ограничивается территорией столиц, к настоящему моменту наметилась тенденция выхода программ на региональные рынки. Активно  продвигают свои программы в регионах такие банки как Внешторгбанк, Возрождение, Росбанк, Банк Москвы, Российский капитал и ряд других. Постепенно, ипотека становится массовой, чему способствуют рост доходов населения и его осведомленности о преимуществах приобретения жилья в кредит. Придание ипотеке статуса общенационального проекта стало фактором, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в России, когда ежегодно объемы ипотечного кредитования удваиваются.

Для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы. Основными источниками финансирования операций ипотечных кредитов являются средства физических лиц, вклады и депозиты, привлекаемые на длительные сроки.

Ипотечный рынок России живет в  ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования  и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные  служащие, домохозяйки и даже свободные  художники. Теории дальнейшего развития ипотеки и пути решения проблем  ипотечного кредитования многообразны, рассмотрим некоторые из них.

4. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью  курса рубля, низким уровнем доходов  населения. В последние время ( а именно, после кризиса) ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение  ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Совокупный объем ипотечных кредитов и займов, выданных кредитными и не кредитными организациями не превышал 1 процент ВВП. По данному показателю Россия сильно уступает другим развитым странам, для сравнения: в США она составляет 55 процента, в странах Евросоюза - более 30 процентов. О массовости ипотеки в России можно будет судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в ВВП страны составит порядка 5-7 процентов.