Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В настоящее время  в  Беларуси  еще окончательно не выбрано направление дальнейшего развития системы  ипотечного   кредитования. Американская двухуровневая система  ипотечного   кредитования  влечет вероятность потери государственного контроля, и, как показывает мировой опыт,  ипотечная  система без развитого фондового рынка подвержена всевозможным рискам при колебаниях финансового рынка.

Одноуровневая система  ипотечного   кредитования менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах, поскольку обеспечивает ограниченность гражданского оборота  ипотечных  ценных бумаг и развитость системы жилищных строительных сбережений.

Кроме того, очень важно  выбрать правильное направление  дальнейшего развития жилищного  кредитования в нашей  республике, так как это окажет существенное влияние на эффективность функционирования ипотеки в стране, ее стабильность, востребованность у граждан и юридических лиц, доступность кредитных ресурсов.

На мой взгляд, следует продолжить формирование в стране эффективной системы жилищного кредитования, ведущими звеньями которой должны стать не только ипотека, но и жилищные строительные сбережения. Банки в этой системе являются одним из ее ключевых институтов, и от результативности их деятельности во многом будет зависеть успех функционирования  ипотечного   кредитования.

Ипотечное   кредитование  - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в экономику.

Именно ипотека позволяет  согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому способствует широкое распространение  ипотечного   кредитования.

Закон  Республики   Беларусь  "Об ипотеке" является правовой основой системы  ипотечного   кредитования. В целях ее эффективного функционирования необходимо принятие еще ряда законодательных решений, связанных с предоставлением права банкам выселять должников из заложенных жилых помещений; формированием долгосрочных ресурсов; снижением процентных ставок по  ипотечным  кредитам; уменьшением стоимости жилья; повышением жизненного уровня населения  Беларуси  и др.

Начнем с последней  из перечисленных проблем и, по моему  мнению, самой главной. От того, насколько  высок уровень благосостояния населения, зависит его кредитоспособность, предпринимательская активность, а это предпосылки эффективного функционирования рыночных институтов, к которым, несомненно, относится и ипотека.

Стоимость жилья напрямую связана с жизненным уровнем  населения. Высокие цены на жилые помещения сужают круг граждан, имеющих реальную возможность использовать  ипотечные  кредиты для оплаты приобретаемого жилья или на его строительство.

Проблема решается одним  из двух путей - либо снизить стоимость  одного квадратного метра, используя рыночные, маркетинговые и иные способы, либо принять меры по увеличению заработной платы и пенсий (повысить жизненный уровень населения).

Снижение процентных ставок по кредитам, наличие долгосрочных ресурсов и другие проблемные вопросы  деятельности банковской системы требуют своего разрешения и, безусловно, влияют прямо или косвенно на ипотеку в целом и ее отдельные элементы.

Еще одним из существенных факторов, сдерживающих развитие ипотеки, является невозможность банков-кредитодателей выселить из заложенного жилого помещения должников-кредитополучателей при обращении взыскания на это жилое помещение. Отсутствует правовой инструмент, обеспечивающий гарантированность возврата  ипотечных  кредитов, поэтому в силу этой, а также перечисленных выше и многих других причин активность коммерческих банков в предложении услуг по  ипотечному  кредитованию стремится к нулю. Хотя проблема выселения должников должна быть в скором времени разрешена в новой редакции Жилищного кодекса  Республики   Беларусь, проект которой до апреля 2010 г. должен быть внесен Правительством в Палату представителей Национального собрания  Республики   Беларусь.

Важнейшим остается вопрос: какой быть ипотеке в  Беларуси? От ответа зависит дальнейшее развитие системы  ипотечного   кредитования, ее надежность и востребованность, доступность кредитных ресурсов, возможность выбора кредитных механизмов и т. д.

В мире доминируют две  системы  ипотечного  кредитования- американская двухуровневая и западно-европейская одноуровневая. Выбрав американскую систему  ипотечного   кредитования,  Беларусь  может утратить государственный контроль над ней, и, как показывает мировой опыт,  ипотечная  система без развитого фондового рынка станет подверженной всевозможным рискам при колебаниях финансового рынка.

Западноевропейская модель одноуровневой системы  ипотечного   кредитования  менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах. Важными признаками такой системы являются ограниченность гражданского оборота  ипотечных  ценных бумаг (в объеме жилищного  кредитования  составляют около 25-35%) и развитость системы жилищных строительных сбережений.

Для  Беларуси  предпочтительнее одноуровневая система  ипотечного   кредитования, в которой присутствуют элементы двухуровневой. Имеется в виду секьюритизация отдельных  ипотечных  обязательств, способствующая формированию и развитию национального фондового рынка.

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Таким образом, ипотечное  кредитование – это сложный финансово-кредитный  институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных  заемщиков.

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных  обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Опыт большинства европейских  стран и США доказывает возможность  и целесообразность введения системы  ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового  рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Главными причинами  такого положения, на наш взгляд, следует  считать:

- нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

- высокие кредитные риски;

- отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

- недостаточно высокий уровень доходов;

- неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

- отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Тем не менее, и руководство государства, и сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования нет.

Как правило, в большинстве  стран формирование системы долгосрочного  ипотечного кредитования начинается с  организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Для совершенствования  системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд  проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей  должны быть направлены в первую очередь  на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

Надо отметить, что  все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов  кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный  бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это  очень емкий и перспективный  рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года №218-3, принят Палатой представителей 28 октября 1998 года, одобрен Советом Республики Национального собрания Республики Беларусь 19 ноября 1998 года. НЦПИ, 2007.
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь Принят Палатой представителей 3 октября 2000 года, одобрен Советом Республики 12 октября 2000 года. НЦПИ, 2007.
3. Закон Республики   Беларусь  от 20 июня 2008 г. «Об ипотеке» от 22 июля 2008 года №226-3. НЦПИ, 2008.
4. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой: учебник – М.: Высшее образование, 2008, – 602 с.
5. Конституция РБ. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 г. Мн., 1997.
6. Короткевич А.И, Очкольда И.И. Денежное обращение и кредит: учебное пособие – Мн: ТетраСистемс, 2008, – 352 с.
7. Лузгин Н.В. Банковское кредитование: развитие и проблемы // Банковский вестник.2006.№13. с. 12-16.
8. Мазеренок О. Ломбардное кредитование – перспективный банковский продукт//Банковский вестник. 2006. №25. С53-56.
9. Назаров А.А. Банковские услуги: опыт Литвы // Банковский вестник, 2004, №34, С29-35.
10. Ольшанский А.И. Банковское кредитование : предоставление кредита, обеспечение возврата/ Под ред. Е.Т.Ищенко М.:1997. 448 с.
11. Организация деятельности коммерческих банков: Учебник/ Г.И.Кравцова, Н.К.Василенко, И.К.Козлова и др.; Под ред. Г.И. Кравцовой.  Мн.: БГЭУ, 2006. 504с.
12. Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М. ИКЦ «ДИС»,1997.568с.
13. Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка: Учебное пособие.  М.: Инфра  М, 2001. 463с.
14. Полфреман Д., Форд Ф. Основы банковского дела.  М.: Инфра М, 1996. 650с.
15. Прохорчик О. Кредитные карточки – стимулирование безналичных расчетов//Банковский вестник. 2007. №10. С 52-55.
16. Раговская А. Страхование жизни заемщика – гарантия возврата кредита. // Банковский вестник.2006.№10.С59-60.
17. Сафонов А. Пути повышения конкурентоспособности коммерческих банков на рынке кредитных услуг населению // Валютное регулирование. 2004. №21.С.37-46.
18. Сологуб С. Технологические аспекты развития потребительского кредитования // Банковские технологии, 2006. №2-3.С.19-31.
19. Судник В. Ипотечные ссуды – обоюдная выгода// Банковский вестник, 2007г. №38. С.34-36.
20. Сычев А.В. Финансовые институты на рынке розничного кредитования населения.// Эко. Экономика и организация промышленного производства.2006.№1.С.100-113.
21. Шпрингель В., Павлушина М. Кредитование населения: тенденции и перспективы // Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. 2004. №4. С.33-48.
22. Тищенко И.Н. Деньги, кредит, банки. – Мн.: Экоперспектива, 2004.-92 с.
23. Финансовое право РБ. А.А. Ханкевич: учебное пособие – Мн.: Амалфея, 2002.
24. Финансы предприятий: учебное пособие/ Н.Е. Заяц [и др.]; под общей редакцией Н.Е. Заяц, Т.И. Василевской – 2-ое издание – Мн.: Высшая школа., 2005. – 528 с.
25. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит/ Экономика, 2001. – 358 с.
26. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов н/Д.: Финикс, 2002.
27. Юмашев Ю.М., Бездудный М.А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет, 1992.
28. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы, 2005, №1.
29. www. infobank.by