Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Однако недостатком  данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его  семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания  только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б)   проживающие  с залогодателем члены его  семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены  в заложенную квартиру позже –  до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания.

        2)Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний  день наиболее реалистичной. У неё  существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1) Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2) Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма  реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной  риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3) Схема ипотечного кредитования, разработанная Национальным банком Республики Беларусь, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

   а)Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

               б)Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

    в)На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

    г)Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

               д)Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

2. СОСТОЯНИЕ  И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 2.1 Анализ рынка жилищного строительства в Республике Беларусь

 

В последние годы объем  жилищного строительства стабилизировался и составил 3-3,5 млн м² общей площади жилья в год. Изменилось и само жилье: возросла средняя площадь квартир, относительно больше стало строиться жилья из кирпича, появились новые для Беларуси каркасные системы жилья со свободной внутренней планировкой, увеличилось потребление ячеистого бетона, как для внутренних перегородок, так и для ограждающих конструкций, изменились планировочные решения квартир (увеличилась площадь квартиры, коридоров, в квартирах появились вторые санузлы); изменились теплотехнические параметры ограждающих конструкций зданий (особенно существенно — окон). В связи с этим изменилась в сторону увеличения стоимость квартиры, в том числе в ценах 2000 года.

Решающее влияние на стабилизацию строительства жилья  в Республике Беларусь оказала система  льготных кредитов — сначала под 5% годовых на 40 лет, затем под 10% годовых на 20 лет с облегченной для заемщика схемой возврата данных льготных кредитов.

В последние годы объемы льготных кредитных ресурсов уменьшились: в 2009 г. ввод жилья за счет льготных кредитов составил 922,6 тыс. м², в 2010 г. — 676,7 тыс. м², в 2002 г. — 603,5 тыс. м². Это правомерно диктуется снижением инфляционных процессов, что достигается в том числе и снижением объема эмиссии денежной массы.

Остро встает проблема поиска источников внебюджетного финансирования жилищного строительства, не связанных с консолидированным бюджетом республики. Учитывая важность проблемы обеспечения населения жильем, в условиях медленного снижения числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2008 году постановлением Совета Министров Республики Беларусь утверждена Национальная жилищная программа. Однако сегодня нельзя однозначно утверждать, что в настоящее время снята острота жилищной проблемы.

На начало 2002 года на жилищном учете состояло 558,8 тыс. семей, или около 17% населения республики. В связи с вступлением в силу с 1 июля 2008 г. новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь число семей, которые могут претендовать на постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, достигает 1100-1200, или 33-36% населения республики, если принять, что средняя семья состоит из трех человек.

Надо полагать, что  граждане, имеющие право постановки на учет нуждающихся в улучшении  жилищных условий, рано или поздно данным правом воспользуются.

Эти цифры возрастут еще больше, если учесть число молодых семей, которым в соответствии с Жилищным кодексом 2008 года предоставлено право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Значительное число очередников имеет право на внеочередное или первоочередное улучшение жилищных условий. К ним относятся в первую очередь: инвалиды Великой Отечественной войны; военнослужащие, уволенные в запас (отставку) и другие льготные категории граждан.

Часть населения, которая  не имеет возможности обеспечить себя жильем даже с помощью субсидий и льготных кредитов, должна получить его по договору срочного найма.

Такое жилье может  строиться не только за счет средств  бюджета, но и за средства юридических  лиц негосударственной формы  собственности и предпринимателей, ему придается статус социального жилья.

Этот статус предполагает недопустимость его приватизации и  установление государством размера  оплаты за пользование данным жильем.

Инвесторам при строительстве  социального жилья государством предоставляются определенные льготы, которые компенсируют недополученную прибыль при его эксплуатации.

Принято, что социальное жилье —  это жилье с типовыми потребительскими качествами, отвечающее требованиям  строительных норм и правил “Жилые здания”.

При современном социально-экономическом развитии получить социальное жилье имеют право малоимущие граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие доход менее одного потребительского бюджета либо имеющие право в соответствии с жилищным законодательством на льготное улучшение жилищных условий. Срок найма определяется соглашением между собственником жилья и нанимателем, но не менее срока, установленного местным органом власти. По истечении данного срока и при наличии прежних льгот договор продлевается. Фонд социального жилья должен пополняться не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции существующего жилого фонда и его модернизации. Значительное внимание уделяется вопросам развития в республике индивидуального строительства.

Таким образом, перед строительным комплексом Республики Беларусь по-прежнему стоит задача по существенному увеличению жилищного фонда с целью решения важнейшей его социально-экономической задачи — обеспечения населения жильем в соответствии с новыми экономическими условиями и изменившимися представлениями о качестве жилья и уровне его комфортности. Важным элементом выполнения данной задачи является решение вопроса финансирования строительства жилья.

 

2.2 Экономическое развитие Республики  Беларусь и инфляционные процессы в жилищном строительстве

 

Прошедшее пятилетие  явилось определенным этапом в преодолении  глубоких кризисных явлений, реформировании хозяйства страны. Была создана система  управления экономикой, отвечающая реалиям  трансформационного периода, функциям суверенного государства, внесены коррективы в обеспечение социальной защиты населения, активизирована инвестиционная деятельность.

Реализация мер, разработанных в соответствии с основными направлениями социально-экономического развития Республики Беларусь на 2005-2009 гг., позволила не только остановить спад производства, но и достигнуть положительной динамики основных макроэкономических процессов, стабилизировать положение на внутреннем потребительском рынке.

 

Таблица 1- Динамика основных показателей социально-экономического развития Республики Беларусь (к предыдущему году в сопоставимых ценах,%)

 

Показатель	2004 г. к 1999 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2009 г. к 2004 г.	2009 г. к 1999 г.
Валовый внутренний продукт	64,6	102,8	111,4	108,4	103,4	106,0	136,1	87,9
Продукция промышленности	61,4	103,5	118,8	112,4	110,3	108,0	164,6	101,1
Инвестиции в основной капитал	38,5	95,2	119,7	124,5	92,0	96,4	125,8	48,4
Реальные денежные доходы населения	62,0	117,2	106,2	119,4	96,6	118,0	169,4	105,0

 

В 2005-2007 годах основным экономическим процессам была присуща нарастающая и достаточно высокая динамика развития, хотя и от низкой стартовой базы. С конца 2007 г. по 2008 г. отмечено снижение темпов экономического роста, что в значительной мере обусловлено негативными последствиями воздействия финансового кризиса в Юго-Восточной Азии и Российской Федерации.

Этап характеризуется  ухудшением положения в финансово-кредитной  и валютной сферах, не уменьшающимся  количеством убыточных предприятий, невысоким уровнем рентабельности субъектов хозяйствования строительной отрасли, увеличением кредиторской и дебиторской задолженности, падением реальных доходов населения. Это повлекло за собой снижение инвестиционной активности и, как следствие, усугубление проблемы старения основных производственных фондов.

Строительный комплекс Республики Беларусь и его составляющая, занятая жилищным строительством, являются неотъемлемой частью экономики республики. Состояние жилищного строительства  и его прогноз на ближайшую перспективу определяется общим состоянием экономики Республики Беларусь.

Инфляционные процессы в Республике Беларусь характеризуются  индексами цен. Система индексов цен, рассчитываемых органами статистики, включает индексы цен и тарифов  на товары и услуги на потребительском рынке, индексы стоимости строительно-монтажных работ (СМР), индексы производителей промышленной продукции и индексы тарифов на грузовые перевозки.

 

 

Таблица 2 - Сводная таблица показателей, характеризующих состояние жилищной сферы в Республике Беларусь в 1999-2010 гг.

Показатели	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	Всего
Жилищный фонд Республики Беларусь
Жилищный фонд Респуб- лики Беларусь, общей площади жилья на конец года, млн м 2, в т.ч.:	182,4	187,2	194,8	198,8	200,4	200,5	201,4	203,6	207,1	208,2	212,1	215,0	-
в городской местности	106,4	110,8	117,4	121,6	123,9	123,7	125,1	127,3	130,6	131,5	135,0	137,4	-
в сельской местности	76,0	76,4	77,4	77,2	76,5	76,8	76,3	76,3	76,5	76,7	77,1	77,6	-
Средняя обеспеченность жильем на конец года, м2 общей площади на одного жителя	17,9	18,3	18,9	19,3	19,5	19,5	19,7	20,0	20,3	20,8	21,2	21,6	-
Ввод в действие жилых  домов и квартир
Ввод в действие общей площади жилых помещений, тыс. м2	5282	5392	4444	3823	3403	1949	2627	3360	3635	2917	3528	3024	43384
в т.ч. в городских поселениях, тыс. м2	3970	3709	3517	2998	2832	1501	2242	2654	2743	2031	2447		30644
в сельской местности, тыс. м2	1312	1683	927	825	571	448	385	706	892	886	1081		9716
Ввод в действие общей  площади жилых помещений, в процентах  от общей площади жилищного фонда, %	2,9	2,9	2,3	1,9	1,7	1,0	1,3	1,7	1,8	1,4	1,7	1,4	-
Число построенных квартир, ед.	86,1	83,9	71	59,1	50,9	27,3	38,2	46,1	47,7	34,4	39,4	32,4	616,5
Средняя общая площадь  вводимого жилья, м2	61,3	64,3	62,6	64,7	66,9	71,4	68,8	72,9	76,1	84,8	89,6	93,3	-
Улучшение жилищных условий  в Республике Беларусь