Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Окончание таблицы

Состоит на учете нуждаю- щихся в улуч- шении жилищ- ных условий (на конец года),тыс. чел., в т.ч.:	669,8	685,4	703,6	687,1	651,8	623,8	612,5	609,9	585,2	579,7	568,8	558,8	-
в городской местности	634,8	649,7	669,2	654,3	623,0	596,9	587,3	583	558,4	552,3	543,4	535,3	-
в сельской местности	35,0	35,7	34,4	32,8	28,8	26,9	25,2	26,9	26,8	27,4	25,4	23,5	-
Число граждан, улучшивших жилищные ус- ловия, тыс. чел.	89,1	79,9	75,2	66,7	55,8	32,0	31,2	36,8	39,2	30,9	24,2	25,9	586,9
в процентах от общего числа граждан, состоящих на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий, %	13,3	11,7	10,7	9,7	8,6	5,1	5,1	6,0	6,7	5,3	4,3	4,6	-
в процентах от вводимого  в действие жилья, %	103,5	95,2	105,9	112,9	109,6	117,2	81,7	79,8	82,2	89,8	61,4	79,9	-
Расчетный прирост очере- ди нуждающих- ся в улучшении жилищных ус- ловий, тыс. чел.	*	95,5	93,4	50,2	20,5	4,0	19,9	34,2	14,5	25,4	13,3	15,9	-
Приватизация жилищного  фонда
Количество приватизиро -ванных квартир, тыс. ед.	6,8	39,0	69,3	196,9	200,3	112,2	75,3	77,4	85,6	192,0	57,9	11,8	1124,5
Общая площадь приватизиро -ванных квартир, млн м2	0,4	2,2	4,1	10,0	10,4	5,8	3,9	3,9	4,4	10,2	3,1	0,6	59,0
в процентах от общей площади жилищного фонда, %	0,2	1,2	2,1	5,0	5,2	2,9	1,9	1,9	2,1	4,9	1,5	0,3	29,2

 

Статистические данные свидетельствуют о переменном опережении либо отставании темпов индекса СМР  по отношению к иным приведенным  индексам. Так, в период с 2001 по 2005 год темп роста индекса СМР отстает от темпов роста индекса потребительских цен, с 2006 по 2009 год темп роста индекса СМР опережает темп роста индекса потребительских цен.

В 2010 году произошло относительное снижение темпа роста индекса СМР по отношению к темпу роста индекса потребительских цен, индекса производителей промышленной продукции и темпу роста индекса тарифов на грузовые перевозки. Это связано, прежде всего, с изменением ценовой политики в строительстве, направленным на снижение его стоимости.

По данным ИСПИ при  Администрации Президента РБ стоимость  строительства жилья на сегодняшний  день несопоставима с доходами большинства  населения республики. Так, в 2010 году, чтобы построить 1 м² жилья, гражданину со средним достатком нужно отдать зарплату за 2-3 месяца.

Стоимость строительства 1 м² общей площади в многоквартирных жилых домах типовых потребительских качеств, строящихся с государственной поддержкой, к началу 2009 года составляла 100-150 долларов США.

Для граждан, не состоящих на учете нуждающихся, она равнялась 250-350 долларам США, в домах же, имеющих повышенные потребительские качества, — 350-500 долларам США.

Средняя стоимость 1 м² общей площади жилых домов, построенных в 2010 году (без индивидуальных застройщиков), составила 275 тыс. белорусских рублей при среднемесячной зарплате работников за январь-ноябрь 121 тыс. руб., в 2009 году — соответственно 153 тыс. руб. и 59 тыс. руб.

Значительную долю в  стоимости строительства занимают отчисления на инфраструктуру, устанавливаемые облисполкомами и Минским горисполкомом.

 

Таблица 3 - Данные по размеру затрат на инфраструктуру при строительстве жилья по регионам республики

 

Регион	Долевое участие в  строительстве инфраструктуры, включая внеплощадочные сети на благоустройство, %
	2009 г.	2010 г.
Брест	38	40
Витебск	35	25
Гомель	30	38
Гродно	30	30
Минская обл.	-	-
Могилев	46	25
Минск	47	27

 

В состав инфраструктуры включены внеплощадочные сети на благоустройство, строительство предприятий торгово-бытового обслуживания, снос строений, компенсация стоимости зеленых насаждений и стоимости отчуждения земель у колхозов, служебное жилье. На отдельные объекты размер может снижаться с учетом конкретных условий по решению горисполкома.

Работу по снижению стоимости  строительства в 2010 году можно считать положительной. Если сопоставляемые цены в течение 2010 года возросли соответственно на 46,12% и 37,45%, то в строительстве — на 28,21%, в т.ч. в крупнопанельном домостроении по Минску — на 24,46%. В июле 2010 года была принята методика перезаключения подрядных договоров, которая носила рекомендательный характер.

Система ценообразования  в жилищном строительстве постоянно  совершенствуется. Сегодня разработана  и внедрена методика прогнозирования  цен в строительстве, в т.ч. по элементам затрат, обеспечивая точность прогноза на ближайшие 6-9 месяцев. Укрупненные цены и такой прогноз могли бы стать основой формирования окончательных договорных цен. Такой подход позволяет, с одной стороны, стимулировать сокращение его сроков, с другой — на практике реализовать принцип декларирования финансовых возможностей заказчика по этапам и на весь период строительства и тем самым сократить объемы незавершенного строительства и как следствие — стоимости. В республике утверждены укрупненные расценки для КПД и ежемесячно утверждаются соответствующие индексы по всем сериям, что позволяет легко реализовать методику.

2.3 Особенности ипотечного  кредитования в Республике Беларусь

 

В 2008 г. с принятием Закона  Республики  Беларусь "Об ипотеке" создана правовая основа для функционирования института ипотеки. Однако в настоящее время реализация  ипотечного   кредитования  затруднена по ряду следующих причин:

- высокая стоимость жилья и  одновременно низкая платежеспособность  потенциальных заемщиков.

Мало кто способен купить квартиру в столице за сумму, эквивалентную 100 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту сумму, эквивалентную 500--700 долл. каждый месяц;

- высокие процентные  ставки по кредитам настроительство  (реконструкцию) и приобретение  жилья;

- отсутствие у банков  дешевых долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены  на выдачу кредитов на недвижимость;

- отсутствие подменного  фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую,  ипотечную ;

- отсутствие вторичного  рынка закладных;

- проблематичность обращения  взыскания по договору об ипотеке недвижимого имущества ввиду закрепленного в законодательстве запрета на выселение проживающих на условиях договора найма, поднайма в заложенном жилом доме, квартире лиц, а также лиц, проживающих в заложенных жилом доме, квартире, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу;

- проблемы может вызвать  обращение взыскания на заложенный  жилой дом или квартиру. Дело  в том, что действующий Жилищный  кодекс  Республики  Беларусь не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае неисполнения им обеспеченного ипотекой обязательства.

Кроме того, члены семьи  собственника, даже если они перестали  быть таковыми, но продолжают проживать  в этом жилом помещении, имеют  право пользования им.

Выселить их принудительно  практически невозможно. Для того чтобы реализовать механизм  ипотечного  кредитования  в полном объеме, необходимо внести соответствующие дополнения к уже принятому Закону, а также внести изменения в Жилищный и Гражданский кодексы, другие законодательные акты.

Развитие  ипотечного   кредитования  позволит как расширить возможности приобретения жилья гражданами, обеспечить развитие строительного комплекса и сопутствующих отраслей, так и стимулировать развитие банковской деятельности.

Проводимая Национальным банком денежно-кредитная и процентная политика направлена в том числе  и на увеличение доступности кредитных  ресурсов банков для населения, в  частности, на  ипотечное  кредитование недвижимости: проводится постепенное снижение ставки рефинансирования Национального банка, ведется постоянная работа с банками по снижению процентных ставок как по привлекаемым ресурсам, так и по кредитам.

Вместе с тем обеспечение  доступности жилья для населения  может достигаться не только снижением ставок по кредитам, но и соответствующим повышением уровня доходов, а также снижением стоимости одного квадратного метра жилья.

Необходимо отметить, что ипотека в  Республике  Беларусь должна стать доступным и действенным способом решения жилищной проблемы населения страны.

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных  обязательств. Вместе с тем залог  недвижимости успешно применяется  в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Опыт большинства европейских  стран и США доказывает возможность  и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие  необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Главными причинами  такого положения, на наш взгляд, следует  считать:

- нерешенность ряда  правовых и организационных вопросов;

- высокие кредитные  риски;

- отсутствие долгосрочных  дешевых кредитных ресурсов;

- недостаточно высокий  уровень доходов;

- неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

- отсутствие механизмов  привлечения инвестиций для ипотечного  кредитования.

Тем не менее и руководство  государства, и сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного  ипотечного кредитования нет.

Как правило, в большинстве  стран формирование системы долгосрочного  ипотечного кредитования начинается с  организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив  в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Создание условий для  формирования полноценной системы  долгосрочного ипотечного кредитования строительства жилья была призвана решить Концепция создания системы  ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2001 № 1173 (далее - Концепция).

Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь в Концепции применительно к  жилищной ипотеке определены как: использование  зарубежного опыта; доступность ипотечных кредитов; наличие в системе механизма саморазвития; установление государством правил, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников ипотечного процесса.

Однако, по нашему мнению, такая позиция разработчиков  Концепции привела к повторению ситуации, возникшей в свое время в Российской Федерации. Наличие нормативной правовой базы, ряда элементов и субъектов ипотечного рынка не обеспечило создания в этой стране успешно действующей системы долгосрочного кредитования.

Как представляется, основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.