Оценка залогов при кредитовании: некоторые проблемы и пути их решения

Хотя данный алгоритм применим и к жилой недвижимости, альтернативой ему могут быть цены «быстрого выкупа» квартир специализированными риелторскими агентствами. Для автотранспортных средств ориентир ЛС (ЛРС) могут дать оценки автоломбардов или значения утилизационной (или скраповой) стоимости. Утилизационная (или скраповая) стоимость подходит и для оборудования.

Следует отметить, что  и в этих случаях величины ЛС (ЛРС) будут сильно меньше, чем актуальные цены предложения соответствующих  объектов даже с учетом типичных скидок на торг.

 

Предпосылки со стороны  мировой best practice оценки (МСО 2011 и другие стандарты)

 

Выше мы неоднократно упоминали о том, что для действительного  решения задачи оценки необходим  учет конкретных обстоятельств обмена. Между тем сложившаяся к настоящему времени в России практика оценки рыночной стоимости игнорирует это обстоятельство. Формально практика российской оценки требует указания и учета «ограничений и допущений», однако в реальных отчетах об оценке данное условие не соблюдается. Такая практика реально противоречит современной мировой best practice оценке. В частности, в соответствии с IVS 103 «Базы стоимости (Bases of Value)»: «База стоимости описывает фундаментальные предположения, на основании которых будет базироваться стоимость, о которой сообщают, например, природа гипотетической сделки, отношений и побуждений сторон и степень, до которой актив представлен рынку. Соответствующая база изменяется в зависимости от цели оценки.

От базы оценки нужно  ясно отличить: …

(c) фактическое или иное принятое состояние актива на дату оценки;

(d) любые дополнительные предположения или специальные предположения, которые при определенных обстоятельствах изменяют фундаментальные предположения».

Под фундаментальными предположениями  понимаются общие условия определения рыночной стоимости, которые включены в определение рыночной стоимости и специально комментируются во всех стандартах оценки непосредственно после самого определения. Близкие к дополнительным и специальным предположениям МСО по смыслу «экстраординарные предположения» и «гипотетические условия» (присутствуют в американских Uniform Standards of Professional Appraisal Practice ).

В британской RICS Red Book, так  же, как и в МСО, имеющей международно-признанный характер, эту роль выполняют «специальные предположения».

Во всех случаях эти  предположения и условия в  обязательном порядке должны быть применены, когда имеются условия или ограничения, хотя бы потенциально противоречащие фундаментальным предположениям определения рыночной стоимости. Таким образом, наличие таких предположений (условий) в соответствующих случаях является глобально принятой практикой оценки стоимости.

Как указано в IVS 103, предположения  могут оказать значительное влияние на стоимость актива. Добавление предположения или нескольких предположений необходимо для того, чтобы разъяснить:

• или состояние актива в гипотетическом обмене;
• или обстоятельства, при которых актив, как предполагается, будет обменян.

Примером оценки стоимости  актива в условиях предположения, описывающего обстоятельства, при которых актив будет обменян, как раз и является оценка предмета залога для его реализации на публичных торгах в форме аукциона на повышение. Представляется, что в данном случае необходимо особо учесть, что:

• с одной стороны, продажи с аукциона в российской практике не являются широко признанным механизмом осуществления сделок (это касается любых активов, за исключением биржевых);
• с другой стороны, аукционный механизм не может быть признан «нерыночным» в силу своего международного признания и открытости.

В IVS 103 специально рассматриваются  продажи, связанные с вынужденным  продавцом, происходящие в условиях сокращенных относительно типичных периодов времени – «forced sales». При  этом абсолютно определено, что при «forced sale» цена «… будет зависеть от природы давления на продавца и причины, почему надлежащий маркетинг не может быть предпринят. … Цена, которую продавец примет в «forced sale», отразит свои специфические обстоятельства, а не таковые, [следующие] из [присутствия] гипотетического согласного продавца в определении рыночной стоимости». «Если будет требоваться стоимость, доступная при «forced sale», то необходимо ясно идентифицировать причины ограничений на продавца, включая последствия провала попытки продать в установленный период, излагая соответствующие предположения». Указанные признаки полностью применимы к рассматриваемому здесь случаю. Особо обратим внимание на необходимость идентификации последствий провала попытки продать в установленный период (что можно трансформировать в провал попытки продать установленным способом) – эти последствия (оставление залогодержателя (постановка на баланс) непрофильного актива) будут чрезвычайно негативными в силу указанных выше причин. При этом «forced sale» представляет собой описание условий, при которых происходит обмен, а не базу оценки стоимости. В связи с этим представляется, что определение рыночной стоимости согласно приведенному выше «нетрадиционному» алгоритму является полностью методологически оправданным. Оправданным является и альтернативный вариант определения рыночной стоимости предмета залога для его продажи на публичных торгах: использование НПЦ₂ для проверки адекватности значения рыночной стоимости, определенной традиционными методами оценки, или использование такого значения рыночной стоимости для определения соответствующих параметров оценки: ставок капитализации и/или дисконтирования, величины предпринимательской прибыли или внешнего износа, обусловленного обстоятельствами сделки.

Необходимо особо учесть, что в соответствии с IVS 103, «у цены, доступной в «forced sale», есть только случайное отношение к рыночной стоимости или любой из других баз, определенных в этом стандарте». Представляется, что данное обстоятельство применительно к решаемой здесь задаче должно иметь следующее значение: при определении НПЦ₂ определяется не ликвидационная стоимость (ЛС), которая не представляет собой признанную в мире базу оценки, а именно нижний (ликвидный) предел рыночной стоимости (ЛРС), обеспечивающий решение задачи оценки и выполнение ее функции.

На это особо обращается внимание в IVS 104 «Объем работ (Scope of Work)»: «Оценка должна соответствовать своей намеченной цели. Также важно, чтобы получатель оценки понимал то, что должно быть обеспечено, и любые ограничения по ее использованию. Поэтому важно до того, как оценка и отчет об оценке будут завершены, между оценщиком и клиентом [были] определены:

• объем работ, который соответствует цели оценки;
• процедуры, которые будут предприняты;
• предположения, которые будут сделаны, и
• ограничения и условия, которые будут применяться».

В итоге представляется, что все вышесказанное относительно предложенного алгоритма оценки предмета залога для его продажи на публичных торгах полностью соответствует требованиям лучшей современной мировой практики оценки. В то же время современные нормативные требования российской практики оценки несколько отстали, что требуют оперативной реакции со стороны соответствующих органов.

 

Выводы и предложения

 

Из сказанного выше можно  сделать следующие выводы.

• Для того чтобы залог из относительно формального инструмента обеспечения обязательств заемщика превратился в реально работающий инструмент получения удовлетворения требований кредитора «из стоимости залога» в первую очередь за счет продажи предмета залога в установленных законом рамках, необходима более тщательная и четкая декомпозиция задачи оценки стоимости предмета залога, нежели это имеет место в российской практике банковского кредитования в настоящее время
• Общий функциональный алгоритм стоимостной залоговой деятельности, который в настоящее время имеет место в российских банках и заключается в механистической ориентации на рыночную стоимость (из которой исчисляются величины справедливой стоимости предмета залога и оценки предмета залога) без учета конкретных обстоятельств залоговых правоотношений, обладает «встроенными» дефектами, серьезно затрудняющими осуществление мероприятий по обращению взыскания на предмет залога.
• Для исправления ситуации в действующем алгоритме необходимо провести два организационно-функциональных «разграничения» (декомпозиции), которые должны резко повысить эффективность и прозрачность как учетно-финансовой, так и финансово-юридической функций, связанных с оценкой стоимости предмета залога и оперированием с нею в течение всего срока действия кредитного договора вплоть до получения удовлетворения из стоимости залога. А именно:

– на предкредитном этапе  необходимо разграничить функции определения  оценки предмета залога в договоре о залоге и справедливой стоимости  предмета залога для решения вопросов резервирования на возможные потери, не завязывая их на единую величину рыночной стоимости предмета залога, определенную независимым оценщиком: в общем случае справедливая стоимость предмета залога имеет иное смысловое содержание и расчетные методы определения, чем рыночная стоимость;

– внутри организационно-финансовой функции разграничить определение  рыночной стоимости предмета залога «для целей залога» (предкредитный  и последующий этапы) и определение  рыночной стоимости предмета залога «для целей реализации на публичных торгах» (этап обращения взыскания на предмет залога) как нацеленные на решение существенно разных задач и требующие существенно разных оценочных методов.

Необходима конкретизация  термина «справедливая стоимость предмета залога» и стандартизация методов ее определения.

• Для предотвращения искусственного завышения рыночной стоимости залога на предкредитном и последующем этапах целесообразно ввести некоторые ограничения на отдельные параметры оценки (ставки капитализации и дисконтирования, величины предпринимательской прибыли и т. п.). Это, не выходя за рамки традиционных представлений о рыночной стоимости, должно повысить степень «устойчивости» или «жизнеспособности» значений рыночной стоимости в течение всего срока кредита.
• Определение рыночной стоимости предмета залога на этапе обращения на него взыскания должно производиться исходя из того, что предмет залога должен быть обязательно продан, но при этом на значение рыночной стоимости накладываются серьезные нормативные ограничения, определенные действующим законодательством.

Игнорирование этих условий  с высокой степенью вероятности  приведет к «поражению» банковского  залогового риск-менеджмета.

• Уже начиная с предкредитного этапа целесообразно оперировать двумя значениями рыночной стоимости предмета залога:

– определенной общепринятым способом с учетом некоторых ограничений, направленных на предотвращение «раздувания» значения рыночной стоимости;

– определенной для целей  обращения взыскания на предмет залога в условиях действия законодательно определенных ограничений.

Реализация указанных  мер будет способствовать как  существенному повышению результативности получения удовлетворения требований из стоимости залога, так и повышению  уровня прозрачности операционного  риска, связанного с реалистичностью  оценок рыночной стоимости применительно к задачам залогодержателя.

 

 

Список литературы

 

1. Miller N. G., Jr. and Markosyan S. The academic roots and evolution of real estate appraisal // Appraisal Journal. April 2003.

2. Grissom T. V. Value definition: Its place in the Appraisal Process // Appraisal Journal. April 1985.

3. Kummerow M. Logical steps in property valuation // Appraisal Journal. January 1997.

4. UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities, RICS Valuation Standards. 6th edition. 2008.

5. Абросимов Н. В., Дуранин М. Ю. Правовой аспект регулирования залоговых отношений в условиях экономического кризиса // Экономические стратегии. 2008. № 8.

6. UKPS 3.3. Projected Market Value (PMV) of residential property, RICS Valuation Standards. 6th edition. 2007.

7. Артеменков А. И. Методологические и макроэкономические пути развития оценочной политики // Презентация выступления на Республиканском семинаре «Современные проблемы методологического обеспечения оценки имущества МО РОО ». Саранск. 05.02.2010 г. http:// www.sroroo.ru/index

8. Верховный Суд РФ. Определение от 02.02.2010 г. № 38-В09-9.

9. Трофимова М. Особенности оценки залоговых объектов недвижимости в условиях кризиса // Банковское кредитование. 2010. № 1.

10. Симановский А. Ю. Три урока для надзора // Банковское обозрение. 2011. № 1.

11. Федеральный стандарт  оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)»: «III. Требования к содержанию отчета об оценке».

12. International Valuation Standards Board, International Valuation Standard 103. Bases of Value, Proposed New International Valuation Standards, Exposure Draft. June 2010.

13. Appraisal Foundation, Third Exposure Draft of proposed changes for the 2012–13 edition of the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice and Request for Public Comment. September 29. 2010.

14. UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities. UK appendix 3.1. Protocol for valuation and appraisal of land and buildings for commercial secured lending, RICS Valuation Standards. 6th edition. 2008.

15. International Valuation Standards Board, International Valuation Standard 104. Scope of Work, Proposed New International Valuation Standards, Exposure Draft. June 2010.

16. Бактимиров А. Взаимодействие с оценочными компаниями в рамках проблемных проектов // Презентация выступления на Втором международном конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России». Москва. 26–27.11.2009 г. http://www.appraiser.ru

17. Михайлец В. Б. Способ согласования результатов определения рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы оценки. 2010. № 3.