Оценка залогов при кредитовании: некоторые проблемы и пути их решения

С одной стороны, определение  стоимости предмета залога в рыночной базе, т. е. в условиях ее фундаментальных  нормативных ограничений, на предкредитном  и последующем этапах полностью соответствует здравому смыслу, поскольку никакие конкретные условия сделки по продаже предмета залога на тот момент не определены, а вероятность необходимости обращения взыскания на предмет залога априори оценивается невысоко (иначе кредит не может быть выдан).

С другой стороны, это  полностью отвечает естественному  желанию банков минимизировать резервирование на возможные потери в соответствии с рамками, определенными регулятором. Это, в частности, является одним из источников роста капитализации банковской системы (особенно в условиях необходимости снижения процентной ставки кредитования), который позволяет не ограничивать рост кредитных вложений в экономику, т. е. имеет очевидные макроэкономические эффекты. Практика искусственного «раздувания» стоимости предметов залога должна и может быть пресечена введением некоторых здравых ограничений, например, по величинам ставок капитализации, норм предпринимательской прибыли и т. д. Такие ограничения, в принципе, могут вводиться и отдельными банками самостоятельно, а наличие либо отсутствие таких ограничений, очевидно, может являться индикатором рискованности кредитной политики каждого конкретного банка для регулятора и владельцев.

По нашему мнению, эта  проблема должна стать предметом  серьезного внимания со стороны регулятора и всего банковского сообщества.

Особую значимость проблема оценки для кредитования приобретает на этапе обращения взыскания на предмет залога.

Этап обращения взыскания  на предмет залога

Проблема оценки стала  наиболее злободневной во время кризиса 2008–2009 гг., сопровождавшегося резким ухудшением качества кредитов в масштабах всей банковской системы России и появлением необходимости в обращении взысканий на предметы залога в массовом порядке.

Практически единственным результатом судебных процессов на тот момент являлось определение начальной продажной цены предмета залога на публичных торгах равной оценке предмета залога в договоре о залоге.

Однако следует учитывать алгоритм определения величины оценки предмета залога, при котором эта величина принималась равной более-менее реалистичной оценке рыночной стоимости на момент заключения договора о залоге. В то же время стало очевидным, что на рынке пропала ликвидность (ранее практически полностью имевшая кредитное происхождение), а величины рыночных цен обвалились от 20 до 80%.

В соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации оценка залога является существенным условием договора о залоге, и изменить ее величину без воли залогодателя, не прибегая к судебным процедурам, проблематично. В этих условиях ответчику-залогодателю достаточно было представить в суд отчет об оценке, подтверждающий, что рыночная стоимость предмета залога на момент обращения на него взыскания, хотя и снизилась в связи с кризисом, но не более (как пытались утверждать представители банков-залогодержателей), а менее, чем в два раза, для того, чтобы суд, сопоставив доказательства залогодателя с цифрой, указанной в качестве оценки предмета залога в договоре о залоге, путем свободного волеизъявления сторон, в рамках своей компетенции назначил начальную продажную цену предмета залога на публичных торгах равной его оценке в договоре о залоге и игнорировал доводы залогодержателя о том, что фактическая рыночная стоимость предмета залога намного ниже. Кроме того, обнаружилось, что, с точки зрения судов, оставление предмета залога у залогодержателя в случае его не продажи на первых и повторных торгах является полностью эквивалентным реализации предмета залога способом получения удовлетворения требований залогодержателя «из стоимости предмета залога» (или из страхового возмещения в случае его гибели) и абсолютно не рассматривается судом в качестве «ущемления» прав залогодержателя.

В результате выяснилось, что недостатки системы оценки предмета залога на предкредитном этапе привели не только к необходимости постановки на балансы банков непрофильных активов с нереалистичными балансовыми оценками, но и в целом ряде случаев к необходимости возместить залогодателям разницу между нереалистичной ценой оставления и фактической суммой задолженности.

В совокупности эти и  иные обстоятельства (отложенным убытком следует считать обязанность банка, имеющего особый порядок налогообложения, по уплате НДС с полной суммы, которая будет получена при фактической продаже предмета залога) привели к фактической нецелесообразности для банков начинать процессы взыскания просроченной задолженности через обращение взыскания на предметы залога и, как следствие, к либеральным реструктуризациям просроченных ссуд.

Такую практику нельзя считать  приемлемой, поскольку она явно искажает принципы ответственного банковского кредитования. Справедливости ради следует отметить, что в последнее время (возможно, в том числе и в связи со снижением числа судебных исков банков) суды стали более внимательно относиться к проблеме назначения начальной продажной цены, например, назначать стоимостные экспертизы, исследовать соотношение рыночной стоимости предмета залога и его оценки на момент заключения договора о залоге, а ОАО «Сбербанк России», дойдя (по инициативе залогодателя) до Верховного Суда, сумел отстоять требование о назначении начальной продажной цены предмета залога, равной его ликвидационной стоимости, определенной судебным экспертом. Тем не менее такие случаи являются скорее исключением, нежели общим алгоритмом рассмотрения в судах соответствующих споров, а следовательно, вопрос о соответствии результатов оценки решению конкретной задачи – оценке для кредитования – остается остро актуальным.

Важно отметить, что хотя в плане оценки стоимости речь идет о предмете залога, функция оценки (по сравнению с предкредитным и последующим этапами) кардинальным образом меняется. Следует ставить вопрос уже не о рыночной стоимости в абстрактной сделке с нормативно определенными характеристиками, а о полностью конкретной сделке по продаже предмета залога с публичных торгов в форме аукциона на повышение – иной механизм попросту не предусмотрен действующим законодательством. То же относится, например, к оценке для целей приватизации государственного и муниципального имущества, реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства и т. п., т. е. рассматриваемая проблема носит более общий характер.

Рассмотрим подробнее  алгоритм процесса продажи предмета залога посредством публичных торгов. Для простоты рассмотрим внесудебный порядок обращения взыскания. Последовательность действий и временные ограничения процесса приведены в табл. 2.

Такой алгоритм, включая  ценовые и временные параметры, жестко определен в действующем  законодательстве и не может быть изменен. Существенно то, что подлежат игнорированию состояние рынка, состояние предмета залога, любые типичные сроки экспозиции и т. д., т. е. все абсолютные и относительные показатели эластичности и ликвидности. Все эти характеристики должны (и фактически могут) быть учтены исключительно в величине рыночной стоимости предмета залога.

Т а б л и ц  а 2

Последовательность действий и временные ограничения процесса обращения взыскания на предмет  залога во внесудебном порядке

При судебном порядке  обращения взыскания:

• алгоритм слабо укладывается во временные рамки на этапе проведения судебных слушаний (может понадобиться
• прохождение нескольких инстанций);
• отсутствует первый этап (извещения залогодержателя);
• начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной стоимости, т. е. не должна значительно отличаться от рыночной стоимости или быть равной ей (с учетом всего вышесказанного относительно разных вариантов возможного развития событий в ходе судебных процессов).

Срок, за который предмет  залога должен быть продан, составляет 75 дней для движимого имущества и 85 дней для недвижимого имущества. Особо подчеркнем, что исходить надо именно из обязательности продажи предмета залога, что должно исключить из процесса определения начальной продажной цены любого рода рассуждения о вероятностном характере продажи – эта вероятность гарантированно должна быть равна 100% (или логически близка к 100%), по крайней мере на повторных торгах.

При этом мы отталкиваемся  от того, что оставление предмета залога у банка-залогодержателя является неприемлемым для него исходом, и действия банковского риск-менеджмента должны быть направлены на предотвращение этого исхода.

Данное обстоятельство является ключевым в дальнейшем анализе: проблемой заказчика и потребителя  оценки – банка-залогодержателя – является именно продажа предмета залога. Сказанное выше, по нашему мнению, убедительно свидетельствует о том, что функция оценки «той же самой» рыночной стоимости того же самого предмета залога на этапе обращения на него взыскания резко контрастирует с функцией оценки рыночной стоимости на предкредитном (и последующем) этапе.

Соответственно, и функция  оценки должна состоять не в абстрактном  определении рыночной стоимости, а  конкретно для обеспечения продажи  предмета залога хотя бы на повторных торгах. При этом из оценочного анализа должны быть удалены все нормативно-абстрактные рассуждения, поскольку процесс проведения торгов жестко нормативно определен. Более того, нормативно определены и соотношения между рыночной стоимостью (в конкретном ее понимании применительно к обстоятельствам продажи) и конкретными ценовыми параметрами первых, повторных торгов и оставления предмета залога у залогодержателя (по правилам договора купли-продажи).

Представляется, что в  данное время существующая практика российской оценки, как минимум, не в полной мере позволяет адекватно решить указанную проблему.

Перевод терминов гражданского законодательства

в термины оценочной  деятельности

Практика российской оценки заключена в базы стоимости, определенные в ФСО № 1. Если отбросить базы, не относящиеся к данной проблеме, то применительно к решению стоящей задачи мы можем оперировать тремя базами стоимости: рыночной (в первую очередь, поскольку именно на нее завязан алгоритм, показанный в табл. 2), ликвидационной и инвестиционной.

У авторов данной статьи не вызывает сомнений утверждение о  том, что цена оставления предмета залога у залогодержателя может (и должна) рассматриваться как инвестиционная стоимость конкретного предмета залога для конкретного залогодержателя, – это полностью соответствует определению инвестиционной стоимости как в российском, так и в международном ее понимании.

Однако, обращаясь к  табл. 2 (строка 4), мы обнаруживаем нормативно заданное соотношение между инвестиционной стоимостью (далее – ИС), понимаемой как цена оставления предмета залога у залогодержателя, и рыночной стоимостью предмета залога:

РС = (1 / 0,61) × ЦОПЗ  = 1,63 × ЦОПЗ  = 1,63 × ИС.                                                                                  (1)

Последнее, исключительно в конкретных обстоятельствах сделки продажи предмета залога на публичных торгах в форме аукциона, позволяет:

• определить рыночную стоимость нетрадиционным способом – через инвестиционную стоимость для конкретного вынужденного инвестора-залогодержателя или по крайней мере
• использовать формулу (1) для проверки адекватности значения рыночной стоимости, определенной традиционными методами оценки, или, иными словами, использовать такое значение рыночной стоимости для определения соответствующих параметров оценки: ставок капитализации и/или дисконтирования, величины предпринимательской прибыли или внешнего износа, обусловленного обстоятельствами сделки.

Использование такой  методологии лишь кажется простым. Существенным в данном случае является то, что определение инвестиционной стоимости предполагает оперирование параметрами оценки (в первую очередь – требуемой доходности), обеспечиваемыми заказчиком, т. е. в данном случае – банком-залогодержателем. Однако не во всех случаях банк-залогодержатель будет способен сформулировать свое мнение об этих параметрах. Это связано в первую очередь с тем, что банк является организацией, имеющей исключительные виды деятельности, указанные в его лицензии, и с особым видом налогообложения прибыли и НДС. Поэтому постановка на баланс банка активов, являющихся для него явно непрофильными, будет существенно менее эффективной инвестицией, чем для любой другой организации или физического лица. Тем не менее использование формулы (1) можно всегда рассматривать как некий резервный вариант оценки, применимый в том числе и для оценки (предположительно) абсолютно неликвидных активов именно на этапе их реализации, поскольку, принимая такие активы в залог, залогодержатель, в силу специфики своей деятельности, обязан исходить из определенных представлений о риске и доходности.