Оценка залогов при кредитовании: некоторые проблемы и пути их решения

Оценка залогов  при кредитовании:

некоторые проблемы и пути их решения

 

В. П. Карпенко,

кандидат экономических  наук, доцент кафедры «Финансы» Финансового  университета

при Правительстве  Российской Федерации, e-mail: vikarfa@gmail.com

А. А. Слуцкий,

кандидат технических наук, советник Председателя Правления ОАО «АБ «Пушкино»,

e-mail: a.sloutsky@gmail.com

 

В статье рассматриваются  теоретические аспекты оценки стоимости  предметов залога в процессе банковского  кредитования. При этом особое внимание уделяется формулировке практических методов оценки недвижимости и установлению рыночной стоимости и выкупной цены заложенного имущества. Анализируются применяемые в российских банках стратегии отчуждения заложенного имущества и погашения кредита.

Ключевые слова: банковское кредитование; оценка стоимости; обеспечение кредита; предмет залога; залог недвижимости; договор залога; оценщик; взыскание задолженности; управление рисками; рыночная стоимость; вынужденные продажи; выкупная цена.

 

 

Тезис о том, что итоговая величина стоимости, которая должна быть указана в отчете об оценке, зависит от цели оценки, сформулировал Frederic M. Babcock еще до профессиональной институализации оценки. Он также  указывал на то, что цель оценки определяет необходимость использования в процессе оценки тех или иных расчетных методов и техник. В 1960–1970 гг. Richard U. Ratcliff неоднократно отмечал, что принципиальной целью любой расчетной оценки стоимости является принятие решения, необходимого для устранения той или иной проблемы. Позднее Max Kummerow отметил: «Если этот шаг (определение проблемы, которую призвана разрешить оценка. – Авт.) не сделан должным образом, то в процессе оценки оценщик может стремиться к ложной цели и получить число, которое, более вероятно, введет в заблуждение, нежели поможет клиенту».

Terry V. Grissom поставил вопрос  еще основательнее:

«В спорах о стоимости  часто ускользает из виду следующее  важное обстоятельство: назначение оценочного анализа состоит в рассмотрении проблемы, требующей решения. <…> Оценщики находились в заблуждении, заостряя внимание на цели оценочного задания без рассмотрения его функции».

Ключевым моментом в  этой цитате представляется то, что  не только цель оценочного задания  влияет на результат оценки, но, что, может быть, еще более важно, на результат оценки оказывает влияние задача, которую заказчик хочет решить, – функция оценки. Прежде всего следует определиться, является ли оценка абстрактной деятельностью по определению «рыночной или иной стоимости» объекта оценки (как это определено в законодательстве), или целью оценки (как и любой другой профессиональной деятельности) является удовлетворение некоторых потребностей заказчиков и потребителей результатов этой деятельности.

По нашему мнению, ключевая роль в постановке оценочной задачи должна отводиться не оценщику, а заказчику (потребителю) оценочной услуги. Это тем более очевидно в случаях, когда заказчика (потребителя) оценочной услуги можно однозначно определить как квалифицированного. Такими квалифицированными потребителями, очевидно, являются банки, для которых оценка стоимости предметов залога является одной из главных составляющих элементов комплексной системы риск-менеджмента.

Такая постановка вопроса  согласуется с представлением, отраженным, например, в соответствующем разделе RICS Red Book, посвященном оценкам для целей обеспечения ссуд. В разделе однозначно определено, что при оценках для обеспечения ссуд оценщик должен выполнить инструкции кредитора – заказчика (потребителя) оценки (если они не противоречат требованиям стандартов оценки), включая использование форматов отчетов, предоставляемых кредиторами. В этих условиях неудачи банковского риск-менеджмента, обусловленные нереализацией предметов залога на публичных торгах, и связанное с этим вынужденное оставление у себя непрофильных для банков активов представляются, в первую очередь, результатом не собственно неадекватной оценки рыночной стоимости, которую выдают независимые оценщики, а отсутствия четкой постановки задач оценки перед оценщиками.

В данной статье выделены несколько функций, на выполнение которых, по нашему мнению, должна быть направлена оценка предметов залога при банковском кредитовании.

С одной стороны, показана закономерность неудач банковского  залогового риск-менеджмента, игнорирующего необходимость дифференцированного подхода к выполнению этих функций. С другой стороны, показано, что адекватное решение задач банковского залогового риск-менеджмента требует определенных подвижек в «оценочном сознании», которые должны носить методологический характер.

Процесс банковского  кредитования не заканчивается выдачей  ссуды, сопровождаемой предварительной  оценкой стоимости имущественного залога, о которой стало принято  говорить, как об «оценке для целей  залога» или «оценке для залога». Выдачей ссуды этот процесс только начинается.

Далее (на этапе администрирования  и погашения кредита) необходимо контролировать процесс исполнения должником своих обязательств по кредитному договору, отслеживать состояние  залога и его стоимость. Поскольку  существенных особенностей оценки предмета залога, выделяющих ее относительно оценки на предыдущем этапе, нет, далее этот этап мы не рассматриваем. Главное – это то, что на заключительном этапе кредитного процесса при нарушении должником своих обязательств необходимо обращать взыскание на предмет залога – в основном в судебном порядке – и в случае получения положительного для себя судебного решения осуществлять его продажу на публичных торгах. Однако на этапе судебных процессов обнаруживаются серьезные недоработки залогового риск-менеджмента, допущенные еще на этапе заключения договоров о залоге. Эти упущения приводят к многочисленным провалам продаж предметов залога и последующим оставлениям предметов залога у залогодержателей и их накоплению на балансах банков. Представляется, что именно указанные проблемы с фактической невозможностью продажи предметов залога, а не абстрактно-позитивные желания банков пойти навстречу заемщикам, не по своей вине попавшим в затруднительное положение, являются истинными причинами массовых реструктуризаций проблемных ссуд в период кризиса. Рассмотрим две функции оценки предмета залога, которые имеют место на предкредитном этапе при рассмотрении кредитной заявки.

 

Предкредитный этап

 

Необходимо отметить, что ни законодательные требования, ни инструктивные документы Банка России не содержат норм, обязывающих проводить независимую оценку рыночной стоимости предмета залога ни на предкредитном этапе, ни на этапе администрирования и погашения ссуды. Такое требование содержится лишь в Федеральных стандартах оценки (далее – ФСО ), обязательных к применению только субъектами оценочной деятельности. Можно констатировать, что понятие «оценки для целей залога» в общегражданском законодательстве и банковском регулировании отсутствует. Даже в тех случаях, когда она осуществляется с соблюдением требований оценочного законодательства (Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО ), оценка носит исключительно рекомендательный характер, демонстрирующий волю кредитора (но не заемщика, вынужденного нести при этом дополнительные затраты).

 

Функции оценки предмета залога на предкредитном этапе

 

Учетно-финансовая функция оценки предмета залога		Финансово-юридическая  функция оценки предмета залога
справедливая стоимость предмета залога	рыночная стоимость предмета залога		оценка предмета залога
стоимость, исходя из которой банк-залогодержатель: – формирует резерв на возможные потери – отражает внебалансовую  оценку предмета залога	стоимость, которую обязан определить оценщик при оценке для  цели залога		цена исполнения договора о залоге
определяется банком-залогодержателем самостоятельно	определяется оценщиком		определяется соглашением  сторон договора о залоге
исходя из сложившейся  практики банковской деятельности, справедливая стоимость предмета залога принимается равной или рыночной стоимости предмета залога, или ликвидационной стоимости предмета залога, т. е. той же рыночной стоимости предмета залога, умноженной на ликвидационный коэффициент (Кл), различный для разных типов имущества (Кл = 0 …1), исходя из типичного срока экспозиции предмета залога до продажи: менее 180 дней или более 180 дней соответственно		исходя из сложившейся  практики банковской деятельности, оценка предмета залога определяется умножением рыночной стоимости предмета залога на коэффициент дисконтирования (Кд), различный для разных типов имущества (Кд = 0 … 1)
необходимость такого алгоритма  определения справедливой стоимости  предмета залога нормативно не определена		необходимость такого алгоритма определения оценки предмета залога нормативно не определена
В российской практике банковского  кредитования (в отличие, например, от США и Великобритании, где это  является жестким требованием банковских регуляторов) необходимость оценки рыночной стоимости предмета залога на предкредитном этапе (этапе рассмотрения кредитной заявки) и этапе администрирования и погашения кредита нормативно не определена, в том числе нормативными актами Банка России. Такая необходимость определена только в Федеральном стандарте оценки № 1, не имеющем силу для банковской деятельности.

 

 

В сложившейся практике банковского кредитования на предкредитном  этапе выделяются две функции  оценки предмета залога:

• учетно-финансовая – является полностью внутренним делом банка-залогодержателя;
• финансово-юридическая – определяет отношения залогодателя и банка-залогодержателя.

Тем не менее в соответствии со сложившейся практикой обе  эти функции имеют своим «ядром»  величину рыночной стоимости.

Именно это и представляет собой интуитивную оптимизацию процесса стоимостных оценочных процедур: на основании единого значения рыночной стоимости определяются все стоимостно-ценовые характеристики предмета залога.

Финансово-учетная функция, выраженная в определении справедливой стоимости предмета залога, заслуживает особого внимания. Здесь следует отметить, что справедливая стоимость предмета залога, определение которой дано в Положении Банка России от 26.03.2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», отличается от определений и справедливой стоимости (и оценочного, и учетно-бухгалтерского по МС ФО), и рыночной стоимости. Оно скорее ближе к определению базы «ожидаемой рыночной стоимости» в RICS Red Book, поскольку содержит в себе ссылку на событие, которое должно произойти не на дату оценки при завершении на эту дату периода рыночной экспозиции объекта оценки (как это имеет место в определении рыночной и справедливой стоимости), а в течение 180 дней после даты оценки, с которой маркетинг объекта только начинается. Последнее «автоматически» закладывает необходимость учета ликвидности предмета залога, чего не требуется при определении и рыночной, и справедливой стоимости.

Эти обстоятельства свидетельствуют, как минимум, о необоснованности подхода к определению справедливой стоимости предмета залога через рыночную (или через ликвидационную как производную от рыночной) стоимость, а как максимум – о его ошибочности. Помимо этого, требования, предъявляемые международными стандартами (и оценочными, и МС ФО) к определению справедливой стоимости, имеют явные различия со стандартами определения рыночной стоимости.

Стремление к максимизации справедливой стоимости предмета залога, позволяющей максимизировать сумму кредита и/или минимизировать резерв на возможные потери, порождает стремление к максимизации рыночной стоимости предмета залога. А последнее, в свою очередь, оказывает влияние на финансово-юридическую функцию оценки предмета залога на предкредитном этапе, поскольку через максимизированную рыночную стоимость определяет величину оценки предмета залога в договоре о залоге.

Как было отмечено выше, на практике величина оценки предмета залога определяется путем уменьшения рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете об оценке, на некоторый понижающий коэффициент. Однако на этапе роста цен на активы, имевшем место до кризиса и сопровождавшемся кредитной экспансией, оценка рыночной стоимости предметов залога носила чрезмерно либеральный характер. Из возможных методов и техник оценки использовались те, которые давали максимальные (в том числе и откровенно завышенные) численные значения. Дополнительно к этому разгон кредитной экспансии приводил к постоянному снижению отрицательной разницы между оценкой предмета залога и рыночной стоимостью и даже к ее обнулению. Проблемы с резервированием на возможные потери при этом «устранялись» уже искусственным завышением рыночной стоимости в отчетах об оценке.

На основании представлений  А. И. Артеменкова можно сформулировать два диаметрально противоположных макроэкономических подхода к определению стоимости залоговых активов в банковской деятельности (табл. 1).

 

Т а б л и ц  а 1

Подходы к определению  стоимости залоговых активов  в банковской деятельности

 

Варианты подходов	Описание	Характер	Результат
мягкий, пассивный	Стимулирование процессов  роста кредита, создания и накопления капитала за счет механической фиксации цен на активы	процикличная политика, неизбежно увеличивающая амплитуду  кредитных и бизнес-циклов, должна иметь следствием периодические кризисы и списания с банковских балансовых счетов	неконтролируемая ревальвация  реального и финансового капитала, финансовая нестабильность в периоды  коррекции цен на активы
жесткий, активный	сдерживание процессов  роста кредитной активности и накопления реального капитала за счет измерения стоимости реального  капитала	ацикличная политика, невосприимчивая к цикличности  кредита и цен на активы, способна предотвращать кризисы, отражает устойчивые значения стоимости активов	контролируемая девальвация реального и финансового  капитала

 

 

Можно сказать, что в  период «до кризиса» банковская залоговая  практика ориентировалась на «мягкий» позитивистский вариант, и ее негативные результаты в настоящее время  еще до конца не известны. Однако и механическая ориентация на второй вариант, который используется, например, в Германии, не является простой и очевидной. Дело в том, что в Германии такая ориентация в оценке стоимости ипотечной недвижимости определена на законодательном уровне и все банки, действующие на территории этого государства, обязаны ей подчиняться, что формирует единую институциональную конкурентную среду. В России подобного положения в настоящее время не существует. Внедрение же такой залоговой политики в одном отдельно взятом банке чревато для него самовытеснением с рынка на этапе роста цен на залогопригодные активы, поскольку условия кредитования в таком банке будут заведомо жестче (а стало быть – хуже для заемщиков), чем в банках, использующих «мягкий» подход. Зато устойчивость такого банка на этапе спада и стагнации цен на активы не будет вызывать сомнений. В настоящее же время представляется оптимальным некий компромиссный вариант, в соответствии с которым процесс оценки стоимости предметов залога на предкредитном этапе осуществляется в соответствии с общепринятыми принципами и стандартами оценки рыночной стоимости.