Ипотечный кредит

Частично эта проблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могут повторно обращаться на рынке. Но в Беларуси сегодня такие облигации выпускаются на непродолжительный срок - от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невысока, она немногим выше ставки рефинансирования (11,5-12%). Поэтому эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью.[27]

Также, следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных  кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.

              Так же одной из проблем является отсутствие вторичного рынка  ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бы вкладывать в промышленность, аграрный сектор, строительство жилья своими средствами, связать рынок недвижимости с фондовым рынком.

Одной из главных проблем, не позволяющих ипотеке развиваться достаточно быстрыми темпами, является отсутствие в Беларуси среднего класса.

Экономическая ситуация таково, что полярность доходов различных слоев населения сохраняется. В нашей стране наблюдается высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Те, кто может купить квартиру, у кого есть деньги, сделают это и без ипотеки. Тем, кто хочет купить квартиру, но не может этого сделать из-за низкого уровня доходов, никакая ипотека не поможет. Мало кто способен купить квартиру в столице, без значительного начального капитала, за 150 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц. Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.

В республике наблюдается несоизмеримость процентной ставки по кредитам на жилищное строительство с уровнем доходов населения. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту.

          Как мы видим в таблице В 1, приложения В, даже по льготным кредитам ставка составляет 13%, и выдается он сроком на 15 лет. На мой взгляд, даже по таким льготам далеко не каждая многодетная семья, нуждающаяся в улучшение жилья сможет себе это позволить. Что уже говорить о кредитах под 16%, 17%. Для сравнения проценты по ипотечным кредитам на Западе приведены на  рисунке Д 1, приложения Д. Кроме того, срок выдачи кредита в Китае, например, составляет 25-30 лет, в США- 40 лет.

Также в нашей стране отсутствует подменный фонд жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную. Следует задать вопрос: где жить все это время.

Однако, чтобы увеличить сроки выдачи кредитов и снизить процентные ставки, необходимое достаточное количество денежных средств у банков. В нашей же стране наблюдается недостаточность денег в банках для долгосрочного кредитования, ведь ипотечное кредитование требует больших долгосрочных ресурсов кредитования. Между тем  белорусские банки снизили объем предоставленных клиентам рублевых ресурсов на 0,4 % по сравнению с данными на 1 января 2010 г до 47,979 трлн бел. руб. на 1 февраля. В то же время, объем валютной задолженности в кредитном портфеле банков в январе 2010 г увеличился на 1,4 проц до эквивалента 21,304 трлн бел руб.[27]
Использование же краткосрочных ресурсов для этих целей ипотечного кредитования приведет к серьезным рискам процентной ставки и ликвидности банков. Также чтобы снизить процентные ставки по кредитам необходимо снижение процентных ставок по депозитам. Это, в свою очередь, возможно при низкой инфляции, стабильности национальной валюты, устойчивых темпах экономического роста. Что, к сожалению, не наблюдается в нашей стране в настоящее время.

Так же в нашей стране наблюдаются трудности формирования качественного залога по ипотечным кредитам. Данная проблема связана с несоответствием действующего законодательства требованиям ипотеки, при которых отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (стоящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности  права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья. Иными словами, у заемщиков зачастую просто нет недвижимости для обеспечения возврата кредита. Кроме, того сегодня оформить кредит под жилье сложно: для этого необходимы поручители.

Еще одной причиной неразвитости ипотечного кредитования является отсутствие самой системы ипотечного кредитования, целесообразно предназначенных структур: ипотечных агентств, ипотечных банков, страховых организаций и других, которые  составляют основу системы ипотечного кредитования.

Таким образом, введение системы ипотечного кредитования целесообразно в условиях неустойчивой экономики. Несмотря на наличие нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, ипотечное кредитование сталкивается с рядом проблем. К основным из них можно отнести нежелание банков выдавать ипотечные кредиты из-за высоких рисков неплатежа; отсутствие вторичного рынка и соответствующего законодательства в части выпуска и обращения ценных бумаг; непродолжительный срок выпуска ипотечных ценных бумаг; недостаточность денег в банках для долгосрочного кредитования; несоизмеримость процентной ставки по кредитам с уровнем доходов населения; полярность доходов населения; отсутствие надежного механизма перехода денежных средств инвесторов в сферу ипотеки; отсутствие подменного фонда жилья и соответствующих институтов, составляющих основу системы ипотечного кредитования.

3 Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В предыдущей главе были  рассмотрены условия и проблемы развития ипотечного кредита  в нашей стране. В этой главе я бы хотела рассказать о путях решения существующих проблем и перспективах развития ипотечного кредита.

В-первую очередь следует сказать о нормативной правовой базе. Определенные правовые условия для кредитования, основного на залоге недвижимости, в нашей республике созданы. Представляется, что основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь  должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы  ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйств. В связи с этим, чтобы положения закона об ипотеке (в части обращения взыскания на имущество) могли быть реализованы, следует внести изменения в действующие правовые акты: Гражданский, Жилищный, Банковский кодексы. Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами могут стать денежные средства пен­сионного и иных фондов, средства от обязатель­ного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства стра­ховых фондов банков, страховые резервы стра­ховых организаций. Это денежные средства, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кре­дитования получить доступ к инвестициям, а кре­диторам гарантирует возможность обязательного возврата своих денежных средств.

В ближайшее время необходимо разрабо­тать механизм действия ипотеки. Это потребует введения правового регулирования института ипотечных банков и ипотечных облигаций (заклад­ных листов), оценки недвижимости, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущест­во, выселения из заложенных жилых помещений, страхования, льготного налогообложения. Также возникает необходимость разработать новые нор­мативные право вые акты министерств и ведомств, внести изменения и дополнения в действующие акты.

Экономисты считают, что наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием, следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стиму­лирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволят существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Ипотечное кредитование способс­твует повышению налоговой дисциплины граж­дан. Это объясняется тем, что одним из основ­ных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декла­рации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более пол­ного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расши­рения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Банки не желают выдавать кредиты из-за высоких рисков не платежа, а так же значительности сумм кредита и длительности срока. Решить эту проблему сможет, на наш взгляд, страхование. Следует внедрить в банковскую практику следующие виды обязательного и добровольного страхования:

      страхование предмета залога ипотеки. Данный вид страхо­вания должен быть обязательным;

      страхование риска невозврата кредита. В случае суммы кредита, превышающей 150 млн. руб., по мнению автора, данный вид страхования должен быть обязателен. В настоящих условиях дополнительным обеспечением кредита может служить страхо­вание риска невозврата кредита, однако, согласно действующему законодательству, страхователем должен выступить банк, он же - нести соответствующие расходы. За­конодателю необходимо предусмотреть возможность перенесения расходов на кре­дитополучателя;

      страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя. В случае отсутствия до­полнительного обеспечения кредита, которым может являться, например, поручи­тельство третьих лиц, данный вид страхования должен быть обязательным;

      страхование строительных рисков. Данный вид страхования может быть добровольным и другие.[10, с. 369]

В нашей стране, так же, наблюдается неразвитость вторичного рынка ипотеки. Принятие законодатель­ного акта об ипотечных ценных бумагах позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование вы­даваемых кредитов.

В настоящее время в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки. Законодательство об ипотечных ценных бумагах должно решить задачу по привлечению на рынок долгосрочных кредитов по максимально низким ценам. Цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг ресурсов будет, в ко­нечном счете, определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заем­щиков. Для того чтобы инвесторы согласились вкладывать свои средства в эти бумаги, важно, чтобы они были уверены в их надежности и ликвидности, то есть в возможности купить или продать ипотечные бумаги по рыночным ценам в любой удобный момент.

По мнению ряда экономистов, законодательство об ипотечных ценных бумагах должно установить и закрепить:

      виды ипотечных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме и содержанию;

      порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, порядок и процедуру их эмиссии, круг эмитентов, порядок надзора за выпуском и обращением этих бумаг;

      способ обеспечения исполнения обяза­тельств эмитента по ипотечным ценным бума­гам;

      перечень раскрываемой эмитентом инфор­мации об обеспечении ипотечных ценных бумаг, порядок ее предоставления инвесторам для оз­накомления;

      особый правовой статус кредиторов - дер­жателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг.

Принятие и практическое внедрение законо­дательства об ипотечных ценных бумагах дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бы вкладывать в промышленность, аграрный сектор, строительство жилья свои средства, связать ры­нок недвижимости с фондовым рынком. Таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти кредиты.

Еще одним вариантом привлечения денежных средств  инвесторов в сферу ипотеки является доверительное управление. Инвестор передает денежные средства банку в доверительное управление для размеще­ния в строительство недвижимости (коммерческой либо жилого фонда). Банк, в свою оче­редь, за счет этих средств кредитует застройщика. Также это позволит привлечь длинные ресурсы, что положительно отразится на ликвидности, совершенствовать уровень процентных ставок по кредитам, вовлечь в систему юридические лица и широкие слои населения со средними доходами.[10, с. 374]

Особую роль в создание системы ипотечного кредитования играет государство. Именно оно определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и для надежного и эффективного функционирования этой системы формирует правовую базу; разраба­тывает механизм социальной защиты заемщиков; проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования; со­здает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. Государство должно создать условия, стимулирующие и поддерживающие механизм ипотечного кредитования.