Ипотечный кредит

Основные отличия в организации указанных моделей ипотечного жилищного кредитования, выявленные в процессе их анализа, представлены в таблице Б.1, приложения Б.

Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила широкое распространение в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, Чехии.

Участниками одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитова­ния являются ипотечные банки и другие специализированные кредитно­-финансовые учреждения, выступающие в роли кредитодателей, а также физические лица, являющиеся получателями ипотечного кредита. В данной модели получил развитие только первичный рынок закладных.

Важной особенностью одноуровневой модели является то, что сово­купная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Второй характерной чертой одноуровневой модели является то, что весь кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением, предполагается минимальная степень передачи кредитором своих функций по организации и обслуживанию кредитов посредникам. Данная собственность обеспечивает относительную независимость банков от конъюнктуры финансового рынка.

В странах Западной и Восточной Европы в рамках одноуровневой модели наиболее развита система жилищных строительных сбережений.

Главное преимущество системы жилищных строительных сбережений, как показывает мировой опыт, заключается в ее независимости от конъюнктуры финансово-кредитного рынка. Это позволяет кредитодате­лям  устанавливать процентные ставки по вкладам и кредитам в рамках системы стройсбережений исходя только из особенностей своей кредит­ной политики. Например, банк может не выплачивать доход по вкладам, а в качестве цены кредита установить уровень банковской маржи по данной операции. Кроме того, для кредитодателя уменьшается риск не возврата кредита, поскольку имеется возможность оценки кредитоспособности клиента на этапе накопления сбережений. Эти особенности одноуровневой модели важны для развития ипотечного кредитования в республике, так как  позволяют определять статус ипотечных кредитных учреждений и принципы их функционирования. Также, важным является то, что государство стимулирует накопление собственного капитала потенциальных кредитополучателей путем предоставления им суб­сидии (10 % стоимости жилья) или налоговых привилегий (из налогооб­лагаемого дохода вычитается сумма сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение).

            В странах с развитой экономикой, таких как США, Англия и некоторые страны Западной Европы, наибольшее развитие получила двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования. Отличительной особенностью данной модели является то, что решение основной проблемы ресурсного обеспечения ипотечного жилищного кредитования осуществляется пу­тем создания вторичного рынка ипотечных кредитов.

В рамках данной модели кредитодатели предоставляют гражданам кре­диты за счет ресурсов, мобилизованных с помощью эмиссионно-финансо­вых корпораций на вторичном рынке ценных бумаг.

              Проанализировав практику ипотечного кредитования в странах с развитой экономикой можно выделить следующие преимущества двуху­ровневой модели ипотечного жилищного кредитования:

повышение ликвидности банковских активов вследствие возможно­сти продажи обязательств по ипотечным кредитам на вторичном рынке, что позволяет кредитору восстановить инвестированные средства и на­править эти ресурсы новым заемщикам;

разграничение функций кредитора и эмитента ипотечных ценных бумаг, что позволяет диверсифицировать кредитный  риск;

создание равных условий кредитования для населения в различных географических районах.

              Однако, как считает большинство экономистов, с мнением которых согласна и я, механизм функционирования двухуровневой модели сложен и требует значительных организационных затрат для банков, что влечет удорожание кредитных средств для кредитополучателя. Кроме того, будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресур­сов рынка капиталов, данная модель подвержена существенному влия­нию колебаний конъюнктуры финансового рынка и поэтому применяется в странах с устойчивой экономикой. [5, с. 106]

Следует также отметить, что в большинстве стран с развитой экономикой одновременно используются обе рассмотренные модели ипотечного жилищного кредитования, которые ориентированы на различные финансовые возможности кредитополучателей.

Общим для всех моделей является наличие различных форм госу­дарственной поддержки участников системы. Так, для кредитополучате­лей производится субсидирование платежей по кредиту и предоставление льготы по налогам с физических лиц; для инвесторов - нелицензионный порядок создания организаций, принимающих на себя кредитный риск и способствующих снижению рисков; для кредитодателей - компенсация разницы по процентным ставкам ипотечного кредитования.

Данный  опыт зарубежной практики ипотечного жилищного кредито­вания, на мой взгляд, особенно важен для республики, так как позволяет начать реализацию ипотечных программ в условиях дефицита долго­срочных кредитных ресурсов, высоких банковских рисков и недостаточ­ного развития фондового рынка.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

      повышает платежеспособный спрос на рынке недвижимости и средств производства;

      расширяет возможности для развития предпринимательской  деятельности и концентрации капитала;

      обеспечивает прилив  денежных средств из финансовой сферы и сбережения населения в реальную экономику- строительство жилья, производство товаров;

      ускорение оборачиваемости капитала ведет к экономии общих издержек обращения

      использование  заемных средств генерирует и повышает доходность собственного капитала (инвестиций)

      способствует повышению темпа роста во взаимосвязанных производствах, например, мебели, металла, электрооборудования, транспортной и другой инфраструктуры;

      создает условия для денежного мультипликатора  (выдавая кредиты, банк становится источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит этими средствами);

      создает условия для мультипликатора доходов (увеличение инвестиционного потребления ВВП вызывает рост доходов) и мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует новые налоги)

      разрешает противоречия между потребительскими стандартами людей и их текущими доходами и сбережениями;

      повышает платежеспособного спроса населения

      увеличивает темпы экономического роста в стране.

Таким образом, ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотечный кредит - особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Существуют различные классификации ипотечных кредитов: по способам обеспечения, по срокам регистрации, по видам сделок. В  мировой практике  выработаны две модели организации ипотечного жилищного кредитования: одноуров­невая и  двухуровневая модели ипотечного кредитования. В одноуровневой модели получили развитие только первичный рынок закладных. Также кредиты выдаются за счет собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов, а весь кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением. Для двухуровневой модели характерно создание вторичного рынка, а кредиты выдаются за счет ресурсов, мобилизованных с помощью эмиссионно-финансо­вых корпораций на вторичном рынке ценных бумаг. На наш взгляд, для нашей страны наиболее оптимальным является одновременное применение данных моделей. Велико значение ипотеки для экономики. Ипотека решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и способствуют развитие экономики страны.

2 Оценка условий развития ипотечного кредитования в Беларуси

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического кризиса.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно. Долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и проценты по нему

Ведущие экономисты выделяют следующие главные причины такого положения:

      нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

      высокие кредитные риски;

      отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

      недостаточно высокий уровень доходов;

      неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

      отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.[24,с.13]

В большинстве стран формирование системы ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве элементов системы и принятие нормативных право­вых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Создание условий для формирования полно­ценной системы долгосрочного ипотечного кре­дитования строительства жилья была призвана решить Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2001 № 1173. В концепции предусмотрена одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Основные принципы раз­вития системы долгосроч­ного ипотечного кредитова­ния в Республике Беларусь в Концепции применительно к жилищной ипотеке определе­ны как: использование зару­бежного опыта; доступность ипотечных кредитов; наличие в системе механизма саморазвития установление государством правил, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников ипотечного процесса.

Однако, по мнению экономистов, такая позиция разработчиков Концепции привела к повторению ситуации, возникшей в свое время в Российской Федерации. Наличие нормативной правовой базы, ряда элементов и субъектов ипотечного рынка не обеспечило создания в этой стране успешно действующей системы долгосрочного кредитования.

              Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что определенные правовые условия для развития кредитования, основанного на залоге недвижимости, в нашей республике созданы. B настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь «Обеспечение исполнения обязательств», Законы Республики Беларусь «О залоге», «Об ипотеке» (принятый 14 мая 2008 г.), другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.[24, с. 14]

В Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одними из первых ее внедрили ОАО «Беларусбанк» и «Белагропромбанк». В настоящий момент 16 банков страны могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам.

Однако банки не хотят выдавать ипотечные кредиты, из-за высоких рисков не платежа. Так, например, банк в обеспечение исполнения обязательств по кредиту принимает квартиру. В договоре залога недвижимости банк вынужден обязывать залогодателя до регистрации указанного договора никого не прописывать в закладываемое помещение. После регистрации соответствующего договора семья кредитополучателя (с несовершеннолетними детьми) прописывается и вселяется в квартиру, которая является единственным жильем для указанной семьи. В силу противоречивости ряда законодательных актов, в случае необходимо­сти банк не сможет обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество.

Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице В.1, приложения В.

Проанализировав данные таблицы, следует отметить, что срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости (таблица Г.1, приложение Г). Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц. 
            В отдельных случаях у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой под залог однокомнатной квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.