Ипотечный кредит: содержание, проблемы развития и перспективы внедрения

С начала 2010 г. финансовое положение граждан постепенно стало улучшаться, что повысило шансы на возможность в дальнейшем воспользоваться ипотекой. В регионах вводятся и развиваются программы поддержки граждан, желающих воспользоваться ипотечным кредитом.

Выделим наиболее популярные из них. Это программа «Военная ипотека, действующая с 2005 г., согласно которой военные, заключившие контракт после 1 января 2005 г., имеют возможность приобрести квартиру с помощью специальной накопительной программы кредитования.

Государственная программа «Ипотека для молодых семей» - весьма масштабный и высокобюджетный проект, призванный сделать ипотечное кредитование доступным и для этой категории населения, ведь именно молодые семьи более всех нуждаются во всесторонней поддержке со стороны государства.

Ипотечная программа «Материнский капитал» также активно реализуется Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Для погашения кредита используются личные средства и средства материнского капитала.

Программа «Новостройки», которую реализует также АИЖК, позволяет получать кредит на приобретение квартир в строящихся многоквартирных домах экономкласса. Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога. Условия кредитования предусматривают снижение процентной ставки за счет специальных вычетов.

В 2010 г. введена в действие Стратеги развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. Стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России. Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков. В результате реализации Стратегии предполагается выйти на лидирующие позиции в мировом сообществе по уровню ипотечного кредитования. В процессе реализации Стратегии необходимо, чтобы не менее 60% семей имели возможность приобрести недвижимость через ипотеку.

Продолжившееся с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых банков. Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости. [7]

Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе 2010 г. до 13,7 годовых к концу осени 2010 г. [13]. Основное снижение произошло до июня месяца, и на этом уровне средние ставки держались (по статистике Банка России) несколько месяцев подряд. Одновременно происходило сужение «вилки» ипотечных ставок. Приложение А.

В течение всего 2010 г. банки улучшали свои ипотечные программы, снижали годовые ставки, сумму первоначального взноса и смягчали требования к заемщикам. Сегодня некоторые банки в качестве первоначального взноса по особым партнерским условиям предлагают 10-15% от стоимости залога. В первую очередь, следует отметить такие банки, как Сбербанк России, КБ ДельтаКредит, МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК. В январе улучшил свои условия и ВТБ 24, оптимизировал свои программы Райффайзенбанк. Весной количество банков, предлагающих рынку приемлемый ипотечный продукт, увеличилось – хорошие условия своим заемщикам предложили Газпромбанк, РОСБАНК, вернулись к активному кредитованию Абсолют Банк, РОСЕВРОБАНК, банк «ОТКРЫТИЕ». Позитивное влияние оказали неоднократные снижения процентной ставки.

Одним из важнейших событий на ипотечном рынке в начале 2010 г. стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Приложение Б.

Ключевыми тенденциями в динамике ипотечного рынка в 2010 г. стали:

                  рынок ипотечного кредитования России продолжает восстанавливаться: за 2010 г. объем ипотечных кредитов в 2,5 раза превысил объем выдачи в 2009 г. (152 млрд руб.) и составил 378,9 млрд руб., Приложение В;

                  уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях снизился к концу 2010 г. до 12,33%. Таким образом, по сравнению с декабрем 2009 г. (14,45%) уменьшение среднерыночной ставки по программам с плавающими ставками в рублях составило 2,12%;

                  средний размер кредита за 2010 г. увеличился почти на 7,7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 г.:  с 1,17 до 1,26 млн рублей. [13]

По прогнозу на 2011 г. объем выданных ипотечных кредитов должен составить 523 -524 млн руб. [11] При этом по итогам 8 месяцев 2011 г. предоставлено 238649 ипотечных кредитов в рублях на общую сумму 322365 млн руб. и 1669 ипотечных кредитов в иностранной валюте на общую сумму 8954 млн рублей. [13]

Одной из тенденций 2011 г. стало активное развертывание ипотечных программ по кредитованию строящегося жилья. Примером может служить ряд программ Сбербанка России, согласно условиям, которых процентные ставки снижаются до 8%, а первоначальный взнос составляет 10%.  [14]

Дальнейшее развитие у кредитных учреждений получили ломбардные кредиты, т.е. кредиты под залог имеющейся недвижимости. Расширяется линейка ипотечных продуктов для частных предпринимателей и владельцев бизнеса (ЮниКредит Банк, банк «ОТКРЫТИЕ», ВТБ 24 и др.). Актуально приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банка и выставленной неплатежеспособными заемщиками на продажу.

Процессы реструктуризации заметно замедлились и проблемы с просроченной задолженностью решаются в индивидуальном порядке.

Актуально реализуются программы, направленные на отдельные категории граждан, например, молодые семьи, семьи с несовершеннолетними детьми и др. (Сбербанк России, Связь-Банк, ОАО «УРАЛСИБ» и др.)

Важным аспектом в кредитовании является постепенная отмена банками комиссии за выдачу ипотечного кредита. В настоящее время без комиссии выдают кредиты Сбербанк России, Россельхозбанк, Банк Интеза и другие.

Следует также отметить, что российские банки стали использовать немецкую модель ипотеки, которая позволяет накопить сумму первоначального взноса (ВТБ 24, МДМ банк и др.).

3 Пути совершенствования ипотечного жилищного кредитования

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества.

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.  [10, с.23]

На современном этапе развития экономики в стране существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - одна из актуальных в современных условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит – единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется в первую очередь доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей. [1, с.7]

В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

      реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

      создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;

      развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

      развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий.

Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

      совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

      регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;