Ипотечный кредит: содержание, проблемы развития и перспективы внедрения

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1.      По объекту недвижимости:

      земельные участки;

      предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

      жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

      объекты незавершенного строительства.

2.      По целям кредитования:

      приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

      на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

      строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3.      По виду кредитора:

      банковские;

      небанковские.

4.      По виду заемщиков:

      как субъектов кредитования:

        кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

        кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

        по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

        сотрудникам банков;

        сотрудникам фирм – клиентов банка;

        клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

        лицам, проживающим в данном регионе;

        всем желающим.

5.      По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Таблица 1 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов

6.      По срокам кредитования.

      краткосрочные (до 1 года);

      среднесрочные (от 1 до 3 лет);

      долгосрочные (более 3-х лет).

7.      По способу амортизации долга:

      постоянный ипотечный кредит;

      кредит с переменными выплатами;

      кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8.      По виду процентной ставки:

      кредит с фиксированной процентной ставкой;

      кредит с переменной процентной ставкой.

9.      По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того ипотечные кредиты могут быть:

      обычные  и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

      субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.  [9, с.14]

1.3 Типы ипотечных кредитов

В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных кредитов представлены на рисунке 1. [8, с. 10]

Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) – это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).

Рисунок 1              Виды банковских ипотечных кредитов

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора: основная сумма кредита, срок погашения кредита и процентная ставка.

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срока договора.

Кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть эффект снежного кома).

Существуют различные механизмы реализации кредита с «шаровым» платежом:

– отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

– выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока – погашение задолженности «шаровым» платежом;

– частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы).

Данный вид ипотечного кредита характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Такой механизм ипотечного кредитования реализуется в Сбербанке РФ.

Кредит с участием. Такой кредит представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Данный вид ипотечного кредитования более привлекателен для банка-кредитора, нежели, для заемщика. Это связано с тем, что, во-первых, подобные схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; а, во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Для заемщика, с одной стороны, платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, но в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут и не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами. Этот механизм применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в следующем:

– минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

– на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться. В настоящее время данная схема не получила большого распространения, поскольку банки учитывают исключительно текущую платежеспособность заемщиков.

Кредит с обратным аннуитетом. Механизм этого кредитования предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой. Основные характеристики, присущие этому виду кредитования:

– процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

– может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

– корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

– может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

– в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

– могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Разновидностями кредита с переменной процентной ставкой являются:

– кредит с корректируемой процентной ставкой;

– кредит с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту и корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные риски, стремятся закрепить плавающие процентные ставки, которые можно изменить в случае изменения внешних условий.