Ипотечный кредит: содержание, проблемы развития и перспективы внедрения

Кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

Кредит с перезакладываемым залогом. Этот вид кредита основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. При этом, происходит либо прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность, либо принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Во втором случае увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

На сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.   [3, с.24]

Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банковского кредитования не является исчерпывающим для мировой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках. Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.).

2 Ипотечное кредитование в Российской Федерации

2.1 Развитие жилищной ипотеки в России

К концу 1992 года в стране было создано более десятка, а к концу 1994 года – около двух с половиной десятков ипотечных банков. Однако в первом базовом на том этапе государственном документе – Законе Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» хотя и отмечалось, что граждане при строительстве и покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости… но слово «ипотека» даже не упоминалось. Но буквально через полгода Правительство РФ приняло Постановление от 20.06.1993 № 595 « О государственной целевой программе «Жилище», в которой было признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширение перечня имущества, сдаваемого в залог». В целом на протяжении первого десятилетия реформ процесс становления ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) носил в основном стихийный характер. К развитию ипотеки государство оказалось неподготовленным.

Что касается реальной государственной поддержки развития жилищной ипотеки, то она по существу началась только в первом десятилетии ХХI в., хотя подготовительные меры были предприняты раньше.

Основные направления жилищной политики  были определены Конституцией РФ (ст.40), Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 – 2010г.г.». Эта фактически третья программа отличалась более системным подходом к решению проблемы жилья, в частности, в ней содержались конкретные меры по развитию системы обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военнослужащих, переселенцев и др.) с использованием механизма бюджетного субсидирования (государственных жилищных сертификатов).

В законодательной сфере проводилось совершенствование правовых и нормативных основ, регулирующих ипотечные жилищные отношения. Были разработаны и приняты Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ (в ред. Постановления правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302); Федеральный закон от 24.12.2002 № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования»; Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р).

Практическое целенаправленное участие государства в формировании системы ипотечного жилищного кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В 1995 – 1996 г.г. была создана рабочая группа из представителей госорганов (в основном Минстроя России) и иностранных консультантов из Института экономики города и Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Фенни Мэй, США) для разработки системы ипотечного жилищного кредитования в России.

На основании разработанных этой группой материалов была подготовлена и в 1996 г. принята целевая программа «Свой дом», согласно которой предусматривалось создание в России двухуровневой ипотечной системы американского образца. В целях реализации этой программы. Привлечения внебюджетных денежных средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов было принято Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 об учреждении открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». (Агентство было зарегистрировано в сентябре 1997 г.) Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального ипотечного рынка посредством покупки у первичных кредиторов прав требований по ИЖК и привлечения средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти права требований, получения кредитных линий и займов в других формах.

Стандарты кредитования были разработаны Агентством на основе анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования и включали в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

По данным стандартам предусматривались следующие базовые условия кредита:

      кредит предоставляется и погашается в рублях;

      срок кредитования – от 1 до 20 лет;

      погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами;

      процент по кредиту может меняться в зависимости от состояния рынка. Досрочное погашение допускается по истечении 6 месяцев со дня его выдачи;

      заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет;

      требования к объекту – кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно строящегося жилого дома;

      обеспечение кредита – залог квартиры, приобретаемой на заемные деньги. Размер кредита не должен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья;

      требования к доходу заемщиков – для получения кредита необходимо иметь постоянный источник дохода. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщика;

      максимальная сумма кредита: возможная сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по погашению кредита процентами, а также страхование и прочие выплаты по сделке не превышают 35% совокупного дохода заемщика. В случае, если первоначальный взнос заемщика превышает 50% суммы кредита, ежемесячные выплаты могут достигать 40% совокупного дохода;

      страхование: заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество;

      приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких). Таким образом, заемщик сразу же становится собственником приобретаемого жилья.

К началу 2004 года к федеральной системе ипотечного жилищного кредитования подключились 54 региона Российской Федерации. 36 регионов начали выдавать кредиты по стандартам АИЖК, но с Агентством работали только 50 банков – треть от общего числа банков, выдававших и ипотечные жилищные кредиты. В январе 2007 г. накопительный портфель кредитов АИЖК составил 70 млрд рублей.

Настоящий рывок ипотечного жилищного кредитования произошел в 2006-2007 г.г., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Если в России за все годы до 2004 г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то теперь была поставлена задача довести их число в 2010 г. до одного миллиона. В 2006 г. количество ипотечных кредитов в стране увеличилось в 2,5 раза и достигло 206,1 тыс на общую сумму 260 млрд руб. (Таблица 2).

Таблица 2 – Ипотечное кредитование в Российской Федерации в 2006 г.

Как видно из таблицы, в 2006 г. доля ипотечных сделок (не в ценовом выражении, а в количественном) составляла в России 9%, а за наличные – 91%. А в 2009 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья увеличилась до 12%. В 2009 г. было построено 59,8 млн кв м, за 8 мес. 2010 г. – 28,5 млн кв м, или на 4% меньше аналогичного периода предыдущего года. [5]

Здесь можно сделать вывод, что важнейшим фактором, влияющим на развитие жилищной ипотеки и решение жилищной проблемы страны в целом, является обеспечение населения жильем путем увеличения жилищного строительства. [6]

2.2. Становление рынка ипотечного кредитования после мирового финансового кризиса

Переломным моментом в развитии рынка ипотеки стал мировой финансовый кризис, который начался в США именно с рынка ипотечных кредитов. Последствия его отразились и на системе кредитования в России. Были ужесточены требования к заемщиками, а именно: перестали учитываться неофициальные доходы; отказались от кредитов без первоначального взноса.

Ухудшилось положение граждан в связи со снижением уровня доходов, следствием чего становится возрастание просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

На российском рынке были введены более жесткие условия кредитования, ставки снова выросли. Ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке России составляли 13-15% годовых, в АЛЬФЕ-БАНК – 19,4 – 23,7%, в КБ ДельтаКредит – 25,5 – 29%.  [15]

К середине декабря 2008 г. среднее соотношение кредит – залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья – 63%. Три крупнейших ипотечных кредитора с ноября 2008 года снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк России – на 35% по сравнению с октябрем, ВТБ 24 – на 34%. Газпромбанк – на 65%. В VI квартале 2008 г. выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет ВТБ 24, Сбербанка России, Райффайзенбанка, КБ ДельтаКредит и еще не более 4 -5 банков.

В 2009 г. продолжалось воздействие мирового финансового кризиса на российский ипотечный рынок. В результате по итогам 2009 г. количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов составило 130 тыс. кредитов, что почти в 3 раза меньше, чем в 2008 г., когда было выдано 350 тыс. ипотечных кредитов. Следует отметить, что к концу 2009 г. и началу 2010 г. представители некоторых банков заявили о постепенном снижении процентных ставок и смягчении условий ипотечного кредитования.

Для стимулирования приобретения жилья именно в новостройках были введены процентные ставки 10,5 – 11% годовых. Кроме того, по данному продукту предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки покупателям жилья экономкласса, получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Максимальный совокупный размер вычетов позволяет уменьшить процентную ставку на 1,25% годовых.