Ипотечное кредитование в современной экономике

Имущественные риски относятся к условной группе рисков, то есть это риски, которые имеют отношение к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодное для проживания, то в этом случае обязательства заемщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Если подвести черту под всеми видами существующих страховок на рынке ипотеки, то можно выделить два основных риска, которые подлежат страхованию.

Первый риск – это наступление нетрудоспособности заемщика, второй – риск повреждения залогового объекта.

На кого же возлагаются расходы по этим видам страхования? Конечно, на заемщика, по сумме они составляют около 1,5% стоимости получаемого кредита.

Большинство жителей России имеют самое общее представление об ипотечном кредитовании. Основная масса их считают эту услугу невозможной для себя из-за дороговизны.

 

 

3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

3.1 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Ограниченное предложение жилья.

Отсутствие жилья – главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Количество аварийных и ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. кв. метров, превышает предельно допустимую норму. При этом около половины российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них большая часть тех, кто нуждается в так называемом «социальном жилье».

«Серые» доходы

Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового банк по-прежнему требует справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ.

Высокие процентные ставки

Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – около 11% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 13-14%, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 8-9% годовых в рублях при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

Отсутствие ипотечного страхования

Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно — 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема — отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

 

3.2 ОСНОВНЫЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В СБЕРБАНКЕ РОССИИ

 

Сбербанк России - самый крупный и надежный из всех российских банковских структур. Долгая и успешная работа "Сбербанка" вывела его в лидеры во многих сегментах кредитования и предоставления финансовых услуг.

Программа жилищных кредитов Сбербанка России пользуются у клиентов большой популярностью, потому что банк постоянно развивает это кредитное направление, делая его более доступным для многих. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. А так же вводятся новые программы для заемщиков:

1) Программа реструктуризации  ипотечных кредитов АРИЖК.

Экономический кризис ударил не только по рынку ипотеки, но и, в первую очередь, по кошельку большинства российских семей, многие из которых оказались не в состоянии возвращать взятые ранее жилищные кредиты. Чтобы поддержать эту категорию населения между Сбербанком России и ОАО «Агентство реструктуризации жилищных кредитов» (АРИЖК) заключено «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (Соглашение).

АРИЖК-дочерняя компания ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию», созданная для реализации программы поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.

АРИЖК оказывает поддержку заемщикам по ипотечным кредитам банков, отвечающим стандартам АРИЖК, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов.

АРИЖК осуществляет реструктуризацию ипотечных кредитов, предоставленных кредитными организациями до 1 декабря 2008 года на приобретение либо строительство жилых помещений, расположенных на территории Российской Федерации, в целях постоянного проживания в них.

В рамках заключенного Соглашения реструктуризация ипотечных кредитов осуществляться путем предоставления заемщику стабилизационного займа.

Стабилизационный займ предоставляется на цели погашения текущих платежей по ипотечному кредиту, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов и пени, начисленных банком после снижения платежеспособности заемщика.

Основные условия предоставления стабилизационного займа:

- Перечисление средств осуществляется ежемесячными траншами.

- В обеспечение оформляется последующая ипотека жилья.

- Срок займа равен оставшемуся сроку ипотечного кредита.

- Процентная ставка по займу устанавливается равной процентной ставке по ипотечному кредиту.

Схема предоставления стабилизационного займа.

1. Заемщик обращается в Банк за реструктуризацией жилищного кредита.

2. Банк сообщает заемщику условия предоставления АРИЖК стабилизационных займов.

3. В течение 2-х рабочих дней Банк готовит для Заемщика справку об остатке задолженности по кредиту для предоставления в АРИЖК. При необходимости, Банк предоставляет иные документы.

4. Заемщик обращается к Агенту АРИЖК (список агентов размещен на web-сайте АРИЖК) и передает пакет документов для получения стабилизационного займа.

5. Агент и АРИЖК в течение 5-ти рабочих дней проводят проверку документов и принимают решение о возможности предоставления стабилизационного займа.

6. В случае принятия положительного решения Агент направляет Заемщику и Банку уведомления.

7. На основании полученного уведомления о принятом решении Банк проводит подготовительные мероприятия для реструктуризации ипотечного кредита, оформляет согласие на последующую ипотеку, а также, при необходимости, оформляет новую справку об остатке задолженности по кредиту.

8. Заемщик открывает в Банке счет по вкладу, условия которого позволяют осуществлять приходные и расходные операции, для получения и списания поступающих средств стабилизационного займа в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту.

9. Банк передает Заемщику согласие на последующую ипотеку, а также при необходимости новую справку об остатке задолженности по кредиту.

10. Заемщик и Агент подписывают договор о предоставлении стабилизационного займа и договор последующей ипотеки.

2) Материнский капитал

С 1 января 2009 года обладательницы материнского капитала получили возможность потратить его на погашение ипотечного кредита, не дожидаясь, пока их ребенку исполнится 3 года.

Сейчас размер материнского капитала составляет 343 тысяч 378 рублей. В Полевском с начала программы по поддержке семей, имеющих детей, выдано более15 тысяч сертификатов.

При наличии всех необходимых документов Пенсионный фонд принимает решение об удовлетворении заявки достаточно быстро — в течение месяца. При этом сроки перевода средств материнского капитала на погашение кредитов минимизированы до двух месяцев с момента одобрения заявки.

При этом, чтобы заявка была одобрена к обладательнице материнского капитала предъявляются определенные требования. В частности, жилье, приобретаемое с использованием средств сертификата, должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей и других совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей каждого.

За все  время в Полевском погасили жилищный кредит материнским капиталом 677 семей.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения.

Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Ипотечный кредит представляет собой одну из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества. В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования прибыли представляет собой кредитный портфель коммерческого банка. Кредитный портфель является как источником дохода, так и источником банковского риска.

В нашей стране существует ряд схем кредитования приобретения жилья. Первая - модель депозитного института (сберегательные банки), согласно которой Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Вторая - модель ипотечных компаний, в соответствии с которой ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу - инвестору непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль.

Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях. Так, ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, как в нашей стране, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. А государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский процессуальный  кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (с изм. и доп. от 22 июля 2008 г.)

2. Федеральный закон РФ  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и  доп. от 17июля2009 г.)

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных  историях» (с изм. и доп. от 24 июля 2007 г.)

4.Федеральный закон о  банках и банковской деятельности  Российской Федерации от 02.12.1990 года  № 395-1.

5. “Правила кредитования  физических лиц Сбербанком России  и его филиалами” № 229-3-р от 30.05.2003г.

6. «Порядок взаимодействия  подразделений Сбербанка России  при приеме ценных бумаг в  обеспечение выдаваемых кредитов  и банковских гарантий» от 15.12.2004 года № 1310-р.