Ипотечное кредитование в современной экономике

-оценочные агентства  – лицензированные страховые  компании, осуществляющие независимую  профессиональную оценку жилых  помещений, являющихся предметом  залога при ипотеке;

-операторы вторичного  ипотечного рынка – юридические  лица, осуществляющие выкуп ипотечных  кредитов у первичных кредиторов  и выпускающие на их основании  ценные бумаги;

-инвесторы – юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного  ипотечного рынка ( в основном  институциональные инвесторы –  пенсионные фонда, страховые компании);

-Правительство – регулирует  первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства  инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов  вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

-земельные участки;

-жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения  предприятий, занятых в социальной  сфере;

-офисные помещения, торговые  центры, отдельные магазины и  другие объекты сервисного обслуживания  коммерческой деятельности;

-производственные помещения  – склады, заводские здания и  научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и  другие помещения производственного  назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (Приложение А), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

-капитализация недвижимого  имущества и обеспечение его -оборотоспособности;

-неинфляционная поддержка  сферы материального производства;

-пополнение доходной  части бюджета и обслуживание  внутреннего долга;

-создание условий для  надежного и эффективного функционирования -системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

-земельные участки;

-предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

-жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

-чачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

-воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и  космические объекты;

-объекты незавершенного  строительства.

2. По целям кредитования:

-приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового  жилья предоставляются единым  разовым платежом;

-на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

-строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

-банковские;

-небанковские.

4. По виду заемщиков:

-как субъектов кредитования:

а) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

б) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

а) сотрудникам банков;

б) сотрудникам фирм – клиентов банка;

в) клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

г) лицам, проживающим в данном регионе;

д) всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются  различные кредитные институты. Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования  выдаваемых кредитов (табл. 1).

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация  кредитов различается по срокам (табл.2).

 

Таблица 1 Способы рефинансирования ипотечных кредитов [20. С. 85]

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

 

 

 

 

Таблица 2 Классификация кредитов по срокам[20. С. 86]

Виды кредитов	Страны
-	Великобритания	Страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5лет	Более10 лет	Более 3-х лет

 

 

7. По способу амортизации  долга:

-постоянный ипотечный  кредит (предусматривает периодические  равновеликие выплаты, т.е. заемщик  ежемесячно выплачивает равную  сумму, часть которой идет на  погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за  месяц процентов. Проценты начисляются  на остаток невыплаченной суммы  по кредиту);

-кредит с переменными  выплатами;

-кредит с единовременным  погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной  ставки:

-кредит с фиксированной  процентной ставкой (предусматривает  рановеликие платежи в счет  погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов  на непогашенный остаток, суммы  процентов изменяются);

-кредит с переменной  процентной ставкой (процентная  ставка меняется в зависимости  от изменения ситуации на денежном  рынке: по индексу государственных  ценных бумаг или другому финансовому  индексу, с установлением максимального  уровня ставки процента).

9. По возможности досрочного  погашения:

-с правом досрочного  погашения;

-без права досрочного  погашения;

-с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

-обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

-субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях.

 

1.4 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе “Свой дом”. ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

а) содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первоначальными кредиторами;

б) привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

в) содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

г) стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

д) представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном законе:

-определены основные  требования к содержанию договора  об ипотеке и закладной; обозначен  момент возникновения залога  недвижимости;

-описана процедура государственной  регистрации ипотеки. Договор об  ипотеке подлежит государственной  регистрации. Именно с момента  его государственной регистрации  он считается заключенным и  вступает в силу. Несоблюдение  правил государственной регистрации  договора об ипотеке влечет  его недействительность. До недавнего  времени требовалось также нотариальное  удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об  ипотеке в кредитный или иной  договор, содержащий обеспечиваемое  ипотекой обязательство, в отношении  формы и государственной регистрации  этого договора должны быть  соблюдены требования, установленные  для договора об ипотеке;

-определены права и  обязанности залогодателя при  использовании имущества, заложенного  по договору об ипотеке; переход  прав на это имущество к  другими лицам и обременение  этого имущества правами других  лиц;

-установлены понятие  последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки  прав по договору об ипотеке;

-заложены основы развития  вторичного рынка ипотечных кредитов;

-уделяется внимание особенностям  ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;