Ипотечное кредитование в современной экономике

-четко отражены правоотношения  в области ипотеки жилых домов  и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003г. был принят  ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Приятый закон получил широкую  огласку в прессе и в среде  ипотечных кредиторов. Были сразу  же найдены недостатки и проблемы  в его формулировках. Но существенно  то, что закон разрешает банкам  выпускать ипотечные облигации  как напрямую, так и через специальных  ипотечных агентов. Специальный  ипотечный агент представляет  собой некое хозяйственное общество  наподобие акционерного, которое  может совершать ограниченное  количество операций (в РФ ОАО  “Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию”). Оно приобретает  права на ипотечные кредиты  и выпускает ипотечные ценные  бумаги.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон “Об ипотечных ценных бумаг” рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон “Об ипотечных ценных бумагах” был принят в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива – Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) – 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

 

 

2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В БОГОСЛОВСКОМ  ОТДЕЛЕНИИ №7003/0491СБЕРБАНКА РОССИИ

 

2.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО «СБЕРБАНК РФ»

 

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня - современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики.

Учредитель и основной акционер Банка — Центральный банк Российской Федерации (Банк России), ему принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 273 тысяч юридических и физических лиц.

В Екатеринбурге сберегательная касса была образована в 1897 году. В 1987 году был создан специализированный Банк трудовых сбережений и кредитования населения - Сбербанк СССР, которой обслуживал также и юридических лиц.

Сбербанк – современный универсальный банк с большой долей участия частного капитала, в т.ч. иностранных инвесторов. Структура акционерного капитала Сбербанка свидетельствует о его высокой инвестиционной привлекательности.

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и более 19 490 подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Республике Казахстан и на Украине.

Основной целью ОАО «Сбербанк РФ» является обеспечение роста инвестиционной привлекательности и сохранение лидерства на российском рынке финансовых услуг путем модернизации управленческих и технологических процессов. Для достижения поставленной задачи деятельность ОАО «Сбербанк РФ» направлена на совершенствование клиентской политики, создание гибкой эффективной системы взаимодействия с клиентами на основе учета потребностей различных клиентских групп.

Сбербанк РФ — универсальный коммерческий банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре качественных банковских услуг на всей территории России. Действуя в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров, ОАО «Сбербанк РФ» стремится эффективно инвестировать привлеченные средства частных и корпоративных клиентов в реальный сектор экономики, кредитует граждан, способствует устойчивому функционированию российской банковской системы и сбережению вкладов населения.

Основные направления деятельности ОАО «Сбербанк РФ»:

-кредитование российских  предприятий;

-кредитование частных  клиентов;

-вложение в государственные  ценные бумаги и облигации  банка России;

-осуществление операций  на комиссионной основе.

Средства для осуществления указанной деятельности привлекаются Банком из следующих источников: средства акционеров; вклады частных клиентов; средства юридических лиц; другие источники, в том числе заимствования на международных финансовых рынках.

Богословское отделение №7003/0491Сбербанка России (Богословское ОСБ № 7003/0491/0492 ) создано приказом № 15 СБ РФ от 01 августа2000 года для работы с акционерами и клиентами Сбербанка.

Богословское отделение является структурным подразделением Сберегательного банка России, то есть входит в единую организационную структуру Сбербанка России и является его филиалом, осуществляющим функции Сбербанка РФ на территории г Полевского. В своей деятельности Богословское отделение руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными актами Центрального Банка Российской Федерации, носящими обязательный характер, Уставом Банка, а также Положением о территориальном банке (филиале) “Сбербанка России”.

Данное отделение не является юридическим лицом. Он вступает в хозяйственные, договорные, кредитно-расчетные отношения от имени Сбербанка России.

Богословское отделение№7003/0491имеет отдельный баланс, являющийся неотъемлемой частью баланса Сбербанка России. В соответствии с правилами, установленными ЦБ РФ, филиал в составе сводного баланса Сбербанка России обеспечивает:

-соблюдение экономических  нормативов и показателей ликвидности;

-депонирование части  привлеченных средств в фонде  обязательных резервов, предусмотренных  действующим в РФ законодательством  о банках;

-создание внутри банковских  резервов и страховых фондов.

Целями и предметом деятельности банка является:

-привлечение денежных  средств от юридических и физических  лиц (клиентов) и размещение их  на условиях возвратности, платности, срочности;

-осуществление расчетно-кассового  обслуживания клиентов;

-осуществление операций  с иностранной валютой и ценными  бумагами, иных банковских операций;

-обеспечение сохранности  денежных средств, вверенных банку.

 

 

2.2 ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ БОГОСЛОВСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ  №7003/0491СБЕРБАНКА РОССИИ

 

Решив оформить ипотечный кредит на покупку жилья или иной недвижимости (дома, квартиры, дачи, земельного участка и т.д.), заемщик начинает подыскивать подходящего кредитора: чтоб и денег можно было взять побольше, и срок выбрать подольше, да и заплатить за все это поменьше. Всем этим желаниям соответствуют не так уж много российских банков, но лидирующую позицию среди них уверенно занимает Сберегательный банк РФ. Он предлагает клиентам несколько жилищных программ: Кредит на недвижимость, Ипотечный кредит, Кредит «Ипотечный +» и «Молодая семья», а так же Рефинансирование ипотечных кредитов. Но предоставление ссуд на выгодных условиях предъявляет определенные требования и к самим заемщикам, поэтому не все желающие могут воспользоваться ипотекой Сбербанка. Рассмотрим ее особенности более детально.

Кредит на недвижимость-программа кредитования под различные виды обеспечения, за исключением залога кредитируемого Объекта недвижимости. Срок до 30 лет, ставка 15,5%-16%, цели кредитования: на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка. Обеспечение по кредиту: различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости. Поручительство супруги(а). Подтверждение доходов: справка 2-НДФЛ или по форме банка о доходах за последние 6 мес.; справка о размере пенсии (если пенсия получается НЕ в Сбербанке); доп. документы для ПБОЮЛ, для занимающихся частной практикой и имеющих иные разрешенные источники доходов. Чем хорошо: Может выдаваться и наличными (рубли).Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. Кредит на 80% стоимости. Кредиты предоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахождения предприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения объекта недвижимости. Чем плохо: Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита.

Ипотечный кредит- программа кредитования под залог кредитируемого Объекта недвижимости(либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости. Срок до 30 лет, ставка: 13,5% — 14,75% Цели кредитования: на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости. Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости, другое обеспечение (при необходимости). На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. Чем хорошо: большой срок кредита, снижаются процентные ставки после регистрации недвижимости. Чем плохо: Выдаётся по месту нахождения объекта недвижимости.

Кредит «Ипотечный+»- выделяется в составе «Ипотечного кредита» и выдаётся на цели строительства либо приобретения Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств банка. Срок до30 лет, ставка: 13,25% — 14,5%.Цели кредитования: приобретение и строительство Объекта недвижимости на территории России, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка. Обеспечение по кредиту: Залог кредитуемого Объекта недвижимости, до регистрации ипотеки — залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.

Программа «Молодая семья»- Срок до 30 лет. Процентная ставка: 13,25% — 16,00%. Обеспечение по кредиту: залог кредитуемого Объекта недвижимости, при необходимости доп. обеспечение; до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости - иные формы обеспечения. Цель ипотечного кредита: на приобретение, строительство Объектов недвижимости на территории России.

Рефинансирование жилищных кредитов. Срок до 30лет. Процентная ставка: 15,25% — 15,75%. Процентная ставка на этапе строительства: 17,25% - 17,75% Цель ипотечного кредита: погашение кредита, выданного иной кредитной организацией на приобретение или строительство Жилого помещения (квартира или жилой дом, в т.ч. с земельным участком) на территории РФ. Обеспечение по кредиту: залог Жилого помещения, на приобретение либо строительство которого предоставлен рефинансируемый кредит.

Чем хорошо: может выдаваться и наличными (рубли), может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет, при рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года, кредит на 70% стоимости, если есть ребенок, то кредит на 90%.При расчете суммы кредита может учитываться доход родителей, т.е. сумма кредита будет больше.

Необходимо отметить, что несмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования здесь существуют также определенные «подводные камни», которые не известны потенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодая семья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет (даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинств данного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.