Ипотечное кредитование в современной экономике

Проиллюстрируем это на примере. Допустим, доход каждого из супругов – 20000рублей. Доход каждого из родителей - 10000 рублей .Итого, совокупный доход равен: 20000 х 2 (супругов) + 10000 х 2 (родители мужа) + 10000 х 2 (родители жены) = 80000 рублей (совокупный доход, исходя из которого будет предоставляться кредит Сбербанком).

И это при 16%годовых в рублях. Причем, если у "молодой семьи" есть ребенок, то кредит может составлять до 90% от стоимости квартиры. Если же нет ребенка - то кредит как и обычно в Сбербанке: не более 70% от стоимости квартиры.

Сбербанковский кредит "Молодая семья" - безусловно новое слово в ипотечном кредитовании в России. Но и тут есть свои особенности, так безработной «Молодой семье» кредит не дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родители супругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своих родителей - кредит ей не предоставят.

Еще одна особенность та, что существует привязка к местности. Например, заемщик живет в Полевском, поручители - в Верхней Пышме, работает – в Екатеринбурге, квартиру хочет в Подмосковье, за кредитом обращается в Московский банк. Такому заемщику предложат обратиться в банк либо по месту работы, либо в банк в том городе, где заемщику нужна квартира. В отделении Сбербанка в Москве, в выдаче кредита ему откажут.

Таким образом, можно подытожить, что не смотря на свою привлекательность программы ипотечного кредитования (это касается не только программ Сбербанка России, но и ипотечных программ других операторов) имеют ряд особенностей, с которыми потенциальному заемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.

 

2.3 ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ  ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В БОГОСЛОВСКОМ  ОТДЕЛЕНИИ №7003/0491СБЕРБАНКА РОССИИ

 

Общие условия предоставления жилищного кредита.

1-Жилищный кредит предоставляется:

-по месту регистрации  заёмщика либо одного из созаёмщиков;

-по месту нахождения  предприятия(клиента Банка)-работодателя  заёмщика либо одного из созаёмщиков, при условии оформления ипотеки  в силу закона приобретаемого(строящегося) объекта недвижимости;

-по месту нахождения  или по месту строительства  объекта.

2-Кредит предоставляется  в валюте Российской Федерации  или иностранной валюте наличными  или в безналичном порядке. Срок  кредитования:

-не более 30 лет-по кредитам  на цели приобретения и строительства  объектов недвижимости;

-не более 10 лет-по кредитам  на цели ремонта(отделки)и реконструкции  объекта недвижимости.

3-Максимальный размер  кредита рассчитывается исход  из платёжеспособности заемщика  либо суммарной платежеспособности  созаемщиков.

4-Жилищный кредит может  предоставляться на приобретение, строительство как одного, так  и нескольких объектов недвижимости, если данные объекты являются  однородными(например: квартиры, гаражи  и т.п.)или взаимосвязанными(например: дом с земельным участком). В  этом случаедопучкается оформление  кредита одним кредитным договором.

5-Объект недвижимости, приобретаемый  или строящийся с использованием  кредитных средств банка, может  быть оформлен:

-в собственность заемщика;

-в общую собственность  титульного созаемщика и любого(ых)созаемщиков;

- в общую собственность  заемщика, его(ее) супруги(а) и членов  их семьи(детей, в т.ч. совершеннолетних, родителей).

6- По заявлению заемщика  либо созаемщиков банк вправе  предоставить отсрочку в погашении  кредита(с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции  объекта недвижимости, но не более  чем на 2 года с даты заключения  кредитного договора. В случае  установления отсрочки по погашению  кредита в период действия  кредитного договора оформляется  дополнительное соглашение к  нему. Отсрочка по уплате процентов  за использование кредитом не  предоставляется.

Схема ипотечного кредитования:

1-Заёмщик заполняет заявление- анкету (Приложение Б)на выдачу  ему кредита для приобретения  квартиры и представляет его  в Богословское отделение №7003/0491Сбербанка  России вместе со всеми необходимыми  документами.

2-Сотрудники Банка анализируют  информацию о заёмщике, проверяют  его платежеспособность(а так  же платежеспособность созаемщиков  при суммарном рассмотрении) и  при положительном заключении  выносят заявление заёмщика на  заседание Кредитного комитета.

Платежеспособность определяется с учетом следующего:

-срок кредитования в  месяцах (t)не включает период отсрочки погашения кредита;

-в зависимости от величины  среднемесячного дохода (Дч) применяются  следующие коэффициенты(К):

К=0,7 при Дч в сумме до 30000 рублей(эквивалента в иностранной валюте) включительно;

К=0,8 при Дч в сумме свыше 30000 рублей(эквивалента в иностранной валюте).

3. Кредитный комитет приглашает  заёмщика на очередное заседание  и принимает решение о возможности  выдачи ипотечного кредита, его  размере и размере первоначального  взноса. По усмотрению Банка, такое  решение может быть принято  в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в  Банке "Ипотечный" счет и вносит  на него первоначальный взнос  в размере, согласованном с Банком. Этот взнос заёмщик может в  любой момент до выдачи кредита  снять со счета, что будет означать  его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику  на руки Ипотечный сертификат  с указанием суммы утвержденного  Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно  или с помощью риэлторских  компаний осуществляет подбор  квартиры для приобретения в  собственность.

7. Уполномоченный оценщик  оценивает рыночную стоимость  выбранной заёмщиком квартиры. Банк  соотносит 70% ее стоимости с утверждённым  размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости (по усмотрению  Банка) повторной проверки платёжеспособности  заёмщика Банк заключает с  ним кредитный договор (Приложение  В) и перечисляет средства на  специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья  и Банк заключают трёхсторонний  договор купли-продажи квартиры  и ипотеки, так же договор залога (Приложение Г) который регистрируют  в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение  и государственная регистрация  перехода прав собственности  и ипотеки). Так же заемщику  выдается график платежей по  кредиту (Приложение Д)

10. Банк перечисляет (или  выдаёт с лицевого счёта в  наличной форме) продавцу жилья  полную стоимость квартиры (т.е. сумму  первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение  продавцом стоимости квартиры  наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор  страхования квартиры в пользу  Банка.

12. Банк продолжает обслуживание  заёмщика в течение всего срока  действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим  графиком сроки принимает от  заёмщика все положенные выплаты  по предоставленному кредиту.

13. После полного выполнения  заёмщиком своих обязательств  по ипотеке (погашение долга по  кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога  квартиры и всех ограничений  на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках ипотечной программы в Богословском отделении заполняет заявление-анкету. Кроме того, предоставляются следующие документы:

- Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

- Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов  семьи.

- Выписки из трудовых  книжек заёмщика и членов его  семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).

- Выписки из домовой  книги по месту регистрации  заёмщика и членов его семьи.

- Копии финансово-лицевого  счета по месту регистрации  заёмщика и членов его семьи.

- Справки с места работы  о доходах за последние 6 месяцев  с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его  семьи).

- Копии документов, подтверждающих  права на имущество, указанное  в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный  участок, вклады, другие активы).

-Контракт с работодателем (если имеется).

-Документы, подтверждающие  образование.

 

2.4 РИСКИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ  ЗАЁМЩИКА

 

Ипотека в нашей стране – это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным юридическим вопросам. Инфляция, изменение валютного курса добавляет непредсказуемости экономической ситуации в нашей стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше застраховаться.

Ипотека: чем рискуете вы.

Если внезапно снижаются рыночные цены на жилье, то, как бы это не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине окажетесь неспособны выполнить свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится.

Ещё один риск, который поджидает Вас при оформлении ипотеки, связан с изменением валютного курса. На российском рынке ипотеки все кредиты даются в долларовом исчислении. Вы берете кредит в долларах, и возвращать обязаны так же в долларах. Однако мало кто в нашей стране получает зарплату в этой валюте, да и законом нашей страны это запрещено.

Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы.

Что делать, если с вами произошел несчастный случай или вы по какой-либо причине утратили трудоспособность? Вы – человек, ранее добросовестно плативший, теперь не в состоянии выплачивать положенную сумму, не имеет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит. По правилам, кредитор должен выселить из нормальной квартиры в общежитие. Но ведь это не справедливо. Вы ведь не по своей вине не выплачиваете банку долг. Именно поэтому, чтобы избежать такого рода неожиданностей, при оформлении ипотеки вас страхуют от этого риска.

Ипотека: риски кредитора.

В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.

В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику.

В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

Риск неуплаты или несвоевременной уплаты, так называемый кредитный риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным.

Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях оформления ипотеки, определяя условия кредита и размеры предполагаемых выплат. Предусмотреть все неожиданности в дальнейшем можно с помощью специальных служб, которые проверяют кредитоспособность человека, который хочет оформить ипотечный кредит в банке. Для того, чтобы уменьшить кредитный риск используются некоторые ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30-40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется заем с залогом. Хотя залог значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников нельзя выселить из квартиры, которая является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика.

Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также существенен для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Кредитору ведь не может быть заранее известно, когда произойдет досрочное погашение. А оно, как правило, происходит как раз в момент самой низкой процентной ставки.