Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

     Особенностью этой модели является то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования.

     Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из основных источников дохода местных бюджетов.

     Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заёмщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

     Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

     Такая система софинансирования - приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 - 50%, на долю государственной субсидии в среднем - 20 - 30% и на ипотечный кредит - 40 - 50% повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платёжеспособный спрос на жильё.

2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

 

     В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заёмщиков и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ требует схем, повышающих доступность ипотечного кредита для семей с невысокими доходами. Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешёвыми и доступными для населения и повышает их надёжность.

     Наименее чувствительны к рискам социально-значимые региональные (муниципальные) программы строительства с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.

     Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - всё это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.

     Для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

     Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков.

     Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

     Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях, выдающихся на срок 15 - 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10%) по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

     Практический опыт показывает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10 - 20% значительно увеличивается спрос на жильё. Это приводит к мультипликации налогов.

     Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т. ч. заёмных средств финансовых институтов.

     Основные способы привлечения средств населения в жилищную сферу:

     1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.

     2. Система жилищных сберегательных программ:

     2.1 Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита.

     2.2 Банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

     3. Система стройсбережений или ссудо-сберегательных касс.

     4. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.

     Существуют следующие виды государственной поддержки: льготные ипотечные жилищные займы; бюджетные субсидии на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам в случае рождения ребенка в молодой семье; льготные субсидии для увеличения части жилищно-строительных сбережений; бюджетные субсидии для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита; бюджетные субсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам изаймам, полученным для строительства и приобретения жилья.

 

      Глава 3. Перспективы и пути решения проблем ипотечного кредитования

3.1.  Перспективы развития ипотечного кредитования в городе Бор Нижегородской области

     Из четырех масштабных и чрезвычайно полезных национальных проектов проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", пожалуй, и самый востребованный, и самый сложный в реализации.

     Свыше 60 процентов россиян считают для себя проблему жилья наиболее актуальной и болезненной.

     Из-за резкого снижения объемов вводимого жилья с начала 90-х годов страна "недобрала" более 600 миллионов квадратных метров. Фонд ветхого жилья только за последние десять лет увеличился в 2,5 раза и составляет 93,1 миллиона квадратных метров.

     Падали в объемах строительства жилья быстро, поднимаемся тяжело!

     В Нижегородской области потери огромные. Из-за трехкратного снижения годового объема строительства жилья они составили 15 миллионов квадратных метров. Потребность же в жилье, очереди на него резко возросли.

     Поэтому национальный проект по доступному жилью и в стране, и в нашей области воспринят как долгожданный, чрезвычайно знаковый поворот в социальной политике. И сейчас надо подумать о том, как поднять его организационно-финансовый статус. В условиях сложившейся ситуации федеральная целевая программа "Жилище" не может быть основным механизмом реализации проекта. Программа решает отдельные полезные задачи, но не их комплекс.

     Муниципалитет Борского района особое внимание на проблему доступного жилья обратило по итогам рассмотрения вопроса на президиуме Госсовета. Принята районная  программа развития жилищного строительства. В 2009 году введены двести тысяч квадратных метров жилья, что на 24,2 процента больше предыдущего года. 3 тысячи 400 семей въехали в новые квартиры, и каждое десятое новоселье состоялось благодаря ипотеке. Всего же в прошлом году улучшили жилищные условия более 8 тысяч семей.

     В текущем году на реализацию проекта направляем 400 миллионов рублей из областного и муниципальных бюджетов, в том числе 150 миллионов дополнительно к бюджетным назначениям. Это приносит результаты. В первом квартале текущего года сдано жилья на 51 процент больше, чем за первый квартал прошлого года.

     Приступили к инженерной подготовке участков площадью 300 тысяч квадратных метров. Работы ведутся на условиях прямого софинансирования областного и муниципальных бюджетов, а также подрядных организаций.

     Все эти меры позволят в этом году увеличить ввод жилья на 15 процентов. К 2012 году ежегодный ввод жилья будет доведен до 800 тысяч квадратных метров. Это больше пикового результата дореформенных лет. За пять лет планируем ликвидировать на треть ветхий жилищный фонд.

     Другой механизм решения задачи - строительство корпоративного жилья. По инициативе администрации района в это дело включаются многие предприятия и бизнес. Они предусматривают субсидии, льготные кредиты своим трудящимся. Такие обязательства включаются в социальный пакет коллективного договора. Трехсторонние комиссии организовывают и контролируют эту работу.

     В то же время выявился ряд проблем, которые надо, не откладывая на завтра, решать. Они носят системный характер.

3.2. Пути решения проблем ипотечного кредитования в г. Бор

     Первое. Необходимо ускорить принятие федерального закона о накопительных ссудо-сберегательных кассах и накопительных жилищно-строительных кооперативах. Это позволит связать "лишние" деньги, снизить инфляцию, расширить предложение на рынке жилья. Год назад на президиуме Госсовета этот вопрос рассматривался.

     Второе. В прошлом году по России темпы прироста объемов жилья сократились вдвое. В значительной степени это стало следствием неоправданного ужесточения требований к застройщикам.

     Все риски в основном теперь возлагаются на них. Им вменяется обязанность огромных процентных выплат при расторжении долевых сделок. Они не имеют права собирать долевые паи до оформления регистрирующих, проектных и прочих документов на строительство. А это требует значительных средств и времени.

     Надо ускорить принятие поправок в 214-й Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", которые бы сняли с застройщиков чрезмерные обременения.

     Третье. Надо увеличить сроки государственных гарантий кредитов на обеспечение участков коммунальной инфраструктурой с трех до пяти лет. Застройщики и банки считают, что срок окупаемости взятых кредитов составляет именно такой период, и не хотят рисковать.

     Для снижения стоимости жилья необходимо разработать механизм возврата дольщику той части средств, которая привлекалась застройщиком для возведения социальной и коммунальной инфраструктуры. Дольщик оплачивает эти затраты, а право владения на часть этой инфраструктуры не получает.

     Четвертое. Много сегодня и у нас в области, и по стране в целом нарушений закона при выделении земельных участков под жилищное строительство. Поэтому будет правильным, если порядок и процедура выделения муниципалитетами земли будет определяться субъектами РФ.

     У себя в области в сотрудничестве с прокуратурой, антимонопольной службой, с представителями профессиональных и общественных организаций мы начали работу по пресечению земельных нарушений.

     Пятое. В России 93,1 миллиона квадратных метров ветхого жилья, в котором проживает более 5 миллионов человек.40 процентов многоквартирного жилищного фонда требует капитального ремонта. Регионы, муниципалитеты, жилищно-эксплуатапионные конторы, граждане с этой сверхсложной задачей одни не справятся.

     Нужна государственная программа поэтапной ликвидации ветхого жилья. Именно так поступали с этой проблемой в Германии, Казахстане и других государствах. 

     Итак, для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:

     создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;