Ипотечное кредитование в России. Проблемы и пути их решения

     Как уже было сказано, в России применяются две модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Рассмотрим применение каждой из них более подробно.

2.2 Особенности применения систем ипотечного кредитования регионов РФ

     Применение двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования.

     В России двухуровневая модель ипотечного кредитования развивается довольно динамично. Судить о перспективном развитии данной модели позволяют такие факторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных и реальных заёмщиков и количество кредитов, выданных банками.

     Одной из успешно действующих сегодня в России программ ипотечного жилищного кредитования является программа Дельта Кредит, реализуемая на денежные средства Инвестиционного фонда "США - Россия". Кредиты по линии Дельта Кредит выдаются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% годовых.

     Получить ипотечный кредит может любой желающий, вне зависимости от его прописки и наличия у него российского гражданства. Минимальный размер кредита - 5000 долларов США, максимальный - 200 000 долларов США. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости будущей квартиры.

     Американская процедура достаточно проста, на принятие решения уходит две недели. Дельта Кредит - российский проводник программы - работает через 16 российских банков, которые выдают деньги. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия), Международный промышленный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ "Российский капитал", "Первый ОВК", РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, Дельта Банк, Экспобанк. Процедура единая, решение принимается в Дельте. Фактически она оптовик, а российские банки - розница. Дельта Кредит выдал за два года примерно 700 кредитов. Практика показывает, что возвратность по ипотечным кредитам - почти 100%, поэтому российские банки не прочь расширить возможности своего бизнеса.

     Особенностью американской программы в России является тот факт, что в ипотечном кредитовании одновременно участвуют российский банк и Дельта Кредит ипотечный банк.

     Это можно объяснить следующим образом:

     Для предоставления ипотечных кредитов на длительный срок (5-10 лет) российским банкам, работающим по программе, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы), сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных кредитов. Средства для долгосрочного финансирования предоставляет им Дельта Кредит ипотечный банк;

     Дельта Кредит ипотечный банк предоставляет банкам-партнерам заёмные средства со сроком возврата 10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что дает возможность банкам, в свою очередь, выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условием неизменности процентной ставки, установленной при оформлении кредита. Следовательно, банк не имеет возможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении всего срока кредитования, независимо от условии, складывающихся на финансовых рынках долгосрочных ресурсов.

     Таким образом, Инвестиционный фонд "США - Россия" действует в следующих направлениях.

     Фонд предоставляет банкам долгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечных кредитов;

     Фонд, основываясь на международных стандартах ипотечного кредитования, стремится создать единый рынок ипотечного кредитования и для достижения этой цели разрабатывает и внедряет в банках стандартные технологии оценки платежёспособности и кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

     Фонд работает со всеми участниками ипотечного рынка (банками, страховыми и оценочными компаниями, застройщиками, риэлторами), разъясняя стандарты и процедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита;

     Фонд ведет активную деятельность по популяризации ипотечного кредитования среди населения России.

     Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование нельзя назвать высокодоходным, а без поддержки специальных структур (государственных ипотечных агентств) повышается уровень риска.

     Возникает вопрос - почему американский инвестиционный фонд активно действует на российском рынке ипотечных услуг? Ведь цель инвестиционного фонда - прибыль. А уровень доходности по ипотечным кредитам не так уж велик по сравнению с альтернативными мировыми объектами вложения средств.

     И здесь, как представляется, есть доля политики. Имеются в виду политико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.

     В первую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовые организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда стран с целью продвижения рыночных реформ в России.

     Хотелось бы отметить, что уход с рынка фонда "США - Россия" гипотетически может подорвать рынок ипотечного кредитования в России. Роль фонда будет увеличиваться по мере расширения кредитования физических лиц в РФ.

     Для экономической безопасности страны более целесообразно развивать банковскую ипотеку, базирующуюся в основном (более чем на 70%) на отечественных ресурсах: это собственные средства коммерческих банков и финансовые ресурсы отечественных институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании).

     Существует также ряд ипотечных программ федерального и московского правительства, призванных развивать ипотечное кредитование. В целом по стране были созданы как минимум три ипотечных агентства, которые должны быть посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до 18%, срок до 10 лет.

     Существенной проблемой является то, что в качестве финансовых ресурсов для этих схем были использованы бюджетные деньги. И московское, и федеральное ипотечные агентства производили выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов. Это означает, что дешёвые ипотечные кредиты нескольким отнюдь небедным гражданам были профинансированы за счёт всех налогоплательщиков, которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные.

     В целом, проблема финансовых ресурсов тесно переплетается с развитием ипотеки в России. Однако решать эту проблему бюджетными средствами недопустимо.

     Применение одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования

     За счет собственных средств выдают ипотечные кредиты всего лишь два банка - Сбербанк и Собинбанк. У Сбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишком сложная процедура получения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа за рассмотрение заявок.

     Оригинальным образом формируют немецкую систему ипотеки организации - застройщики, обходясь без кредитных организаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики.

     В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.

     Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.

     Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заёмщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

     Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.

     Раскрывая сущность ипотеки в России, следует упомянуть те основные проблемы, с которыми сталкиваются отечественные банки при кредитовании физических лиц: проблема неплатёжеспособности потенциальных клиентов. Принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платёжеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заёмщика.

     Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Важную роль играет зарплата потенциального заёмщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес.

     После собеседования служба безопасности банка проверяет документы и сведения, представленные заёмщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение о выдаче кредита.

     Данную проблему банк решает путем страхования. По каждому кредиту необходимо страхование жизни заёмщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

     Существует и правовая проблема: невозможность использования жилья в качестве залога. Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заёмщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заёмщика гарантирована Законом РФ "Об ипотеке", который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заёмщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания".

     Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатёжеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатёжеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

     Грамотная налоговая система может стимулировать развитие различных отраслей экономики. Законодательство РФ определяет ряд льгот, которые должны способствовать развитию ипотечного кредитования.

     В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода: суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры; суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.

     Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита состоит в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налогового кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.

     Существенным плюсом является то обстоятельство, что для получения ипотечного кредита нет необходимости предоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемого жилья.

     Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи, с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объёмов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных кредитов, доступных для граждан-заёмщиков.

     Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заёмщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически не осуществима.

     Для повышения заинтересованности региональных и местных властей представляет интерес бюджетная модель системы ипотечного кредитования, в основе которой лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка закладных за счёт привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии федеральных и региональных властей. При этом основании расчёт должен быть сделан на привлечение средств населения.