Состояние и пути совершенствования учета основных средств, полученных и переданных по договору аренды, лизинга

Договор субаренды не может  быть заключен на срок, превышающий  срок договора аренды.

К договорам субаренды  применяются правила о договорах  аренды, если иное не установлено законом  или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется  имуществом не в соответствии  с условиями договора аренды  или назначением имущества, арендодатель  имеет право потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

Основным нормативным  актом, регулирующим порядок учета  основных средств является Положение  по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденное приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н. Указанное  Положение является элементом системы  нормативного регулирования бухгалтерского учета, устанавливающим методологические основы формирования в бухгалтерском  учете информации об основных средствах, и должно применяться с учетом других ПБУ.

Также учёт и отчетность арендованных основных средств регулируются Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными  приказом Минфина РФ от 20.07.1998г. №33н (в ред. Приказа Минфина РФ от 27.11.2006 N 156н), Планом счетов бухгалтерского учета  финансово – хозяйственной деятельности предприятий и Инструкциями по его применению, утвержденными Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. N 94н (в ред. Приказа Минфина РФ от 07.05.2003 N 38н).

Согласно ПБУ 9/99 "Доходы организации" поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации (с учетом положений пункта 5 настоящего Положения) признаются прочими доходами

Согласно ПБУ 10/99 "Расходы  организации" в организациях, предметом  деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются расходы, осуществление  которых связано с этой деятельностью.

 

1.2 Теоретические основы

 

В процессе осуществления  хозяйственной деятельности организации  кроме собственных основных средств  могут использовать арендованные.

Принято считать, что все  экономико-правовые отношения, связанные  с арендой, относятся к новому или новейшему периоду истории  хозяйственных взаимосвязей. Однако это не так. Документы свидетельствуют, что аренда известна человеку с незапамятных времен.

Например, раскрытие сущности арендной сделки восходит к далеким  временам Аристотеля (384/383–322 до н. э.). Именно ему принадлежит часто  цитируемое не только в зарубежной, но уже и в отечественной литературе название одного из трактатов в "Риторике": "Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности". Иными словами, чтобы получить доход, хозяйственнику совсем не обязательно  иметь в собственности какое-то имущество, достаточно лишь иметь право  пользоваться им и в результате получать доход. [2.1]

Арендные отношения  по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. [2.2]

Эффективное ведение предпринимательской  деятельности предполагает широкое  внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка  оборудования или его замене, имеют  две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять  его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота  ликвидные средства, что может  вызвать ухудшение структуры  баланса, или использовать заемные  средства, что обусловит появление  дополнительных расходов на оплату процентов  по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных  с его приобретением, и предоставляет  возможность получать доход посредством  сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности  на них.

Аренда — это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование  или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем  арендатору за плату. В аренду может  сдаваться как движимое, гак и  недвижимое имущество. Виды аренды различают  в зависимости от объекта договора и его особенностей. Правовые основы регулирования арендных отношений  зафиксированы в Гражданском  кодексе РФ.[2.3]

Широкое распространение  получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных  зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает  условия для быстрого введения в  действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры, в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.

В договоре аренды участвуют  две стороны:

• арендодатель

Арендодателем вправе выступать  любое физическое или юридическое  лицо (включая иностранное), имеющее  титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом  или собственником сдавать имущество  в аренду. Вместе с тем для отдельных  видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут  быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель.

• арендатор

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают  любые физические и юридические  лица, включая иностранные. Вместе с  тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого  правила. Так, арендатором жилых  помещений вправе выступать только юридическое лицо, при аренде предприятия  и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката — лицо, использующее имущество для потребительских  целей.

В договоре аренды указываются:

• характеристика объекта аренды;
• размер арендной платы;
• форма и порядок ее внесения арендной платы;
• права и обязанности сторон по хранению и обслуживанию арендуемого имущества;
• срок договора, права и обязанности сторон по его окончании;
• возможность сдачи арендованного имущества в субаренду;
• условия прекращения договора.

При нарушении условий  договора аренды он может быть расторгнут.

Идеей придания устойчивого  характера арендным отношениям служит правило о сохранении силы договора аренды при изменении сторон. В  соответствии с ним перемена в  лице арендодателя, вызванная переходом  права собственности или иного  вещного права на сданное в  аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды. Новый собственник или иной титульный  владелец не вправе истребовать сданное  в аренду имущество до окончания  срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение  состава участников.

Преимуществом арендных отношений  является предоставление возможности  арендатору в случае, если необходимость  в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодатели права и обязанности по договору аренды другому лицу — в данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются  возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в  соответствии с изменяющимися условиями  хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать  периода действия договора аренды.

Сохранение силы договора возможно и при перемене арендатора, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок. Правило  это диспозитивное и может  быть изменено законом или соглашением  сторон. Если же законом или соглашением  не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор лишь в том  случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. К примеру, если арендатором  нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести в этой школе  учебные занятия, которые не способен вести его наследник.[2.3]

Наиболее распространенным методом установления арендной платы  является определение твердой суммы  платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником  продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного  имущества. Арендная плата может  вноситься путем передачи части  продукции арендодателю или посредством  оказания определенных услуг — при  недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора. В качестве платы  за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты  на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном  выражении. Используются также различные  сочетания данных форм оплаты.[2.4]

При установлении размера  арендной платы целесообразно учитывать  наряду с другими факторами средний  уровень арендной платы, сложившийся  в данном регионе на аналогичные  объекты. Величина арендной платы не остается постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи  с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь  — с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для  эффективного использования арендованного  имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1). При  передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость  пользования земельным участком, на котором оно расположено.[2.6]

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности  по поддержанию имущества в исправном  состоянии и проведению текущего ремонта для обеспечения сохранности  и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодатели произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью — в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется арендодателем.

Срок владения и пользования  арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма).

Договор аренды может заключаться  как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем  случае он может быть прерван любым  участником с предупреждением за 1 месяц, а при аренде недвижимости — не менее чем за 3 месяца. Досрочное  расторжение договора производится судом в случае нарушения его  условий (использование имущества  не по назначению, ухудшение состояния  имущества, невнесение арендной платы  более двух раз подряд по истечении  установленного срока и т.д.).[2.7]

Законом могут быть предусмотрены  предельные сроки договора в отношении  отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В  этом случае, независимо от того, указали  ли стороны какой-либо срок аренды в  договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор  аренды будет считаться прекращенным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1. - Периодичность внесения, формы и составляющие арендной платы

Периодичность внесения	Форма внесения	Составляющие арендной платы	Периодичность пересмотра
Единовременно. Периодически, в установленные в договоре сроки	Твердая сумма платежа Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества Предоставление арендатором определенных услуг Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренду Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества Сочетание перечисленных выше форм	Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока Расходы на страхование арендуемого имущества Прочие расходы арендодателя	В сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год

 

По окончании срока  аренды договор может автоматически  продлеваться на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны  арендодателя. Арендатор, выполняющий  все условия договора, имеет преимущественное право на его возобновление. Он может  потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендодатель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.