Организация учета готовой продукции и расчетов с покупателями и заказчиками

- расходы по благоустройству и содержанию строительных площадок (на оплату труда и другие расходы по уборке и очистке территории строительства и прилегающей к ней уличной полосы; на электроэнергию и другие расходы, связанные с освещением территории).

4.        Прочие накладные расходы:

- амортизация по нематериальным активам: Д-т 26 К-т 05;

- расходы, связанные с рекламой Д-т 26 К-т 76;

5.        Затраты, не учитываемые в нормах накладных расходах, но относимые на накладные расходы:

- платежи по обязательному страхованию имущества строительной организации, отдельных категорий работников и др. Д-т 26 К-т 68;

- расходы на создание страховых фондов в пределах норм, установленных законодательством РФ для финансирования расходов по предупреждению и ликвидации последствий пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций;

- налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком;

- расходы на сертификацию продукции и услуг;

- суммы комиссионных сборов и иных подобных расходов за выполнение сторонними организациями работы;

- затраты на платежи по добровольному страхованию средств транспорта, строительных грузов и прочее, а также по добровольному страхованию работников по договорам долгосрочного страхования жизни, пенсионного и личного медицинского страхования.

Накладные расходы можно распределять пропорционально выручке от реализации СМР. Но в этом случае в невыгодном положении оказываются те участки, которые выполнили (и сдали) наибольший объем работ, т.к. на них приходится и большее количество накладных расходов. По тем же объектам, где реализации не было, накладные расходы в этом случае в стоимость работ вообще не включаются.

Другой способ, это пропорционально прямым расходам, т.е. стоимости материалов, заработной платы основных рабочих и затратам на содержание строительных машин и механизмов.

Таким образом, в состав накладных расходов включаются: административно-хозяйственные расходы; расходы на обслуживание работников строительства; расходы на организацию работ на строительных площадках; прочие накладные расходы; затраты, не учитываемые в нормах накладных расходах, но относимые на накладные расходы.

2.3 Расчеты с покупателями и заказчиками за готовую продукцию

Реализация квартир в ООО «Сибпромстрой» производится на основании заключённых между ним и покупателями договоров продажи.

Рассмотрим порядок отражения в учете и налогообложении операций при различных вариантах оформления гражданско-правовых сделок, связанных с приобретением квартир и их реализацией:

              1. Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация. Заказчик-застройщик, получивший согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) денежные средства, учитывает их как дополнительные целевые поступления, которые не являются объектом обложения НДС.

              Учет затрат по строительству объекта, формирующих его инвентарную стоимость, осуществляется застройщиком на счете 08 "Капитальные вложения" по договорной стоимости с учетом сумм НДС, уплаченных подрядным организациям.

              От решения вопроса об определении статуса инвестора (дольщика) (является ли он застройщиком по строительству своей части жилья или его следует рассматривать, скорее, как покупателя) зависит порядок учета приобретенных квартир.

              Учитывая сказанное, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлтерской фирмы по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.

              При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации, если не доказано обратное, в соответствии со ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) признается цена, указанная сторонами сделки. Во избежание разногласий с налоговыми органами по вопросу несоответствия суммы НДС стоимости реализуемой квартиры в счетах-фактурах, оформленных при передаче квартир, делается пометка "с межценовой разницы".

              Пример 1. По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлтерская организация ООО «Сибпромстрой» перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлтерская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.

              В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

              Дебет счета 76, Кредит счета 51 - 10 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.

              После государственной регистрации права собственности на квартиры:

              Дебет счета 41, Кредит счета 76 - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры поставлены на баланс.

              После оформления договоров купли-продажи квартир:

              Дебет счета 46, Кредит счета 41 - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир списана на реализацию.

              Дебет счета 62, Кредит счета 46 - 12 000 000 руб. - отражена выручка от реализации квартир.

              Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 600 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартир.

              Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 333 400 руб. (2 000 000 руб. х 16,67%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

              Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст.40 НК РФ.

              2. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам. В ходе строительства жилого дома риэлтерская организация ООО «Сибпромстрой» по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

              В настоящее время вопрос отражения в бухгалтерском учете операций по переуступке доли инвестирования объектов строительства организациями, специализирующимися на сделках такого рода, действующим законодательством не урегулирован. В большинстве случаев организации, привлекающие денежные средства третьих лиц по договорам уступки доли инвестирования, учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору. Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства этой доли жилья, рассматривается ею как прочие операционные доходы, облагаемые налогом на прибыль (по основной ставке) и НДС.

              В то же время с 1 января 2000 г. в связи с вступлением в силу положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 32н, каждая организация самостоятельно относит различные виды поступлений к доходам от обычных видов деятельности.

              Поскольку заключаемый риэлтерской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

              Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлтерская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

              В то же время возможно признание действия риэлтерской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (глава 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлтерской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтера можно рассматривать как вознаграждение.

              Пример 2. ООО «Сибпромстрой», заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб. При этом возможны два варианта.

              Вариант 1. Заключение договора с заказчиком не согласовано. Условиями договора предусмотрено:

- перечисление денежных средств в полном объеме на счет ООО «Сибпромстрой»;

- компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

- обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры.

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии, поскольку ООО «Сибпромстрой» при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица, и элементами договора поручения, так как, оформляя право собственности на квартиры, она действует в интересах физического лица по его доверенности.

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 3 000 000 руб. - получены денежные средства от физического лица на строительство квартир.

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 64 - 1 000 000 руб. - сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтером на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир.

Дебет счета 62, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен НДС с аванса.

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", Кредит счета 51 - 2 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир После сдачи жилого дома в эксплуатацию:

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 51 - 2500 руб. - оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры.

Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 2500 руб. - компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры.

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 76, субсчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица.

Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 46 - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта.

Дебет счета 62, Кредит счета 76, субсчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - зачтен ранее полученный аванс;

Дебет счета 68, Кредит счета 62 - 166 700 руб. - зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса.

Дебет счета 90.2, Кредит счета 44 - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом.

Дебет счета 90.2, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору.

Дебет счета 90.2, Кредит счета 90.9 - 818 000 руб. - выявлен финансовый результат по договору.

              Вариант 2. Заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, что рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтора - на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлтерской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлтерской организацией на долевое участие в строительстве.