Ипотечный кредит и его развитие

Первый заместитель министра экономики Петр Жабко в своем  выступлении подчеркнул: «В Беларуси необходимо создать комплексную  законодательную базу в сфере  долгосрочного ипотечного кредитования в целях обеспечения прав кредиторов, предоставления социальных гарантий гражданам, приобретающим жилье с помощью  ипотечных кредитов». Помимо принятия закона «Об ипотеке» необходимо также, внести изменения в Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», принять закон «О жилищных строительных сбережениях» и другие документы.

Так же разрабатывается проект закона «О жилищных строительных сбережениях». Документ предусматривает господдержку в системе стройсбережений в виде предоставления субсидий гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Что же касается законопроекта  «Об ипотеке», то в числе его  недостатков было названо большое  количество отсылочных норм. В связи  с чем прозвучало опасение, что  министерства при подготовке подзаконных  актов (после вступления закона в  силу) смогут «развить и растолковать»  отдельные нормы закона так, как  это им выгодно. Но предложение дополнить  законопроект с тем, чтобы собрать  все нормы, касающиеся ипотеки, в  одном документе, встретило поддержку  далеко не всех участников заседания.

В ходе дискуссии банковской системе Беларуси в целом был  адресован такой упрек: «не проявляет  активной заинтересованности в создании системы ипотечного кредитования». Заместитель председателя правления  Национального банка Николай  Лузгин пояснил, что до 2004 г. предоставление льготных кредитов через ОАО «Белагропромбанк»  и АСБ «Беларусбанк» осуществлялось за счет государственных целевых  ресурсов. С 2004 г. этот порядок изменился. Банки предоставляют льготные кредиты  за счет собственных средств, а государство  компенсирует им потери за счет республиканского бюджета. В частности, в 2007 г. размер компенсации составит 200 млрд бел.руб. Такой механизм достаточно прогрессивен и опирается на мировую практику. Однако он вызывает серьезную ресурсную нагрузку на банки, которые кроме жилищной программы финансируют «и другие приоритетные направления». В результате формируется дисбаланс в структуре активов и пассивов банков по срокам, который, в свою очередь, компенсируется увеличением доли государства в их уставных фондах.

Участники заседания обратили также внимание на необходимость более детальной проработки механизма обращения банками взыскания на предмет ипотеки — заложенное имущество. Председатель постоянной комиссии отметил: «Самым сложным вопросом является то, как поступать в случае, если гражданин не может вернуть кредит. В законопроекте «Об ипотеке» этот процесс четко не прописан, дается ссылка на действующее законодательство». Так же было подчёркнуто, что законодатели должны думать «и о гражданах и их интересах, и о тех рисках, которые существуют для банковской системы». Ведь если кредитополучатели не будут выплачивать кредиты, то у банковской системы «могут быть серьезные проблемы».

Беспокойство депутатов  и сенаторов в данном случае понятно. В одном пакете с законопроектом «Об ипотеке» рассматриваются поправки в Гражданский процессуальный кодекс. В соответствии с ними банки в  случае неплатежеспособности заемщика смогут обращать взыскание на заложенную по ипотеке квартиру и добиваться через суд решения о выселении. И здесь неизбежно возникает  вопрос о том, как защитить интересы семей с маленькими детьми, инвалидов  от принятия неверного решения? Разработчики законопроекта, в свою очередь, напоминают: в документ включена норма о том, что для передачи в ипотеку  жилого дома или квартиры, в которых  проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, необходимо наличие письменного  согласия на это органов опеки  и попечительства.

Есть и еще один нерешенный вопрос: куда переселять несостоятельных  должников? Понятно, что необходим  резервный фонд жилья, но кто его  должен создавать? Одни специалисты  считают, что это — дело государства, другие предлагают поручить формирование «запасного» жилья банкам» [18, с. 38-42].

«Принятие в 2008 году Закона РБ «Об ипотеке», нового Кодекса Республики Беларусь о земле и других законодательных актов, касающихся земельных отношений, с одной стороны, создало законодательную базу для дальнейшего развития земельного рынка и рынка недвижимости в целом в Беларуси, но и вскрыло массу проблем, которые до этого никак не проявлялись. Например, фирма выигрывает на аукционе право аренды земельного участка для строительства конкретного объекта. Законодательство сегодня не запрещает взять кредит под залог права аренды земельного участка. И арендатор решает воспользоваться этим правом и уговаривает банк предоставить кредит на строительство определенного объекта под залог права аренды земельного участка. Но потом оказывается, что построить этот объект фирма-кредитополучатель не может, поскольку комиссия, готовившая инвестиционное предложение, не учла требования строительных норм и правил. А эти нормы и правила гласят, что в таком–то месте именно такой-то объект построить невозможно.

Но кроме этих проблем  у ипотеки есть еще одна проблема. С 27 декабря 2008 года вступает в силу Закон РБ «Об ипотеке». Но психология общества, да и экономика далеки до того уровня, чтобы недвижимость использовалась в качестве надежного финансового источника и вообще средства существования. На Западе, как бы его не критиковали, человек, имеющий квартиру или дом в собственности, не может считаться малоимущим, как в Беларуси. Потому что право частной собственности на недвижимость — надежный источник средств существования. У нас же пока ипотека будет служить по сути дела для приобретения жилья. Заложить ту же квартиру, чтобы получить кредит на образование или на развитие собственного бизнеса, на лечение члена семьи собственника квартиры или просто на жизнь, как это возможно, например, в Швеции, собственник квартиры не сможет. То есть закон уже на полголовы отстает от потребностей определенной части населения.

Впрочем, к таким быстрым  переменам в сознании не готов  не только законодатель, но и само общество. Что уж говорить о банковской системе? Ведь ни для кого не секрет, что 13-21% годовых, под которые банки выдают кредиты, — это только вершина айсберга, который называется ипотекой. Основные доходы банка и соответственно расходы кредитополучателя лежат в толще многочисленных страховок, комиссий и т.д.

Первоначально Закон «Об  ипотеке» был направлен на решение  жилищных проблем граждан. Но на самом  деле ипотека — не панацея от жилищной проблемы. Цены на жилье, как считают специалисты, будут расти, поскольку у людей появится новый механизм получения средств для его строительства, и количество желающих построить новое жилье резко возрастет, а мощности строительства их не будут удовлетворять.

Есть проблемы в развитии ипотечного рынка: вопрос заключается  в том, насколько охотно будут  давать банки кредиты под залог  незавершенного строительством жилья  и какие механизмы для этого  будут созданы. Одним словом, вопрос, насколько ипотечное кредитование будет доступно широкому кругу физических лиц, остается открытым. Но все эти  прогнозы и оценки имеют смысл  лишь в межкризисные периоды.

Хотя, если быть объективными, то в отличие от столиц городов Европы цены на жилье в Минске не завышены, а значит, ликвидность жилых объектов достаточно высока. Следовательно, институт ипотеки будет развиваться, невзирая на посткризисную ситуацию в стране.

Впрочем, некоторые специалисты  уверены, что будущее ипотечного кредитования в Беларуси будет зависеть от эффективного развития института  закладных. Без него ипотечное кредитование не будет существенно отличаться от существующей сегодня схемы выдачи обычных кредитов на приобретение недвижимости. В настоящее время сроки выдачи обычных кредитов колеблются от 10 до 20 лет. В условиях нынешнего острого дефицита долгосрочных ресурсов в банках выдача ипотечных кредитов в ближайшее время может увеличиться максимум до 25 лет. Но более долгосрочного кредитования (30, 50 и более лет) вряд ли следует ожидать в обозримом будущем ввиду отсутствия у белорусских банков источников «длинных денег».

В то же время эффективное  развитие института закладных поможет  решить проблему нехватки долгосрочных ресурсов в банках. Схема проста и понятна: банк выдаст кредит, получит  закладную, сможет продать ее на вторичном  рынке ценных бумаг и использовать полученные средства для выдачи новых  кредитов. Но справедливости ради заметим, что эта схема будет работать лишь при наличии спроса на закладные. Пока такого спроса нет. И хорошо, если он появится в среднесрочной перспективе  — через 3-4 года. Основным условием дальнейшего становления рынка закладных будет являться совершенствование нормотворческой базы на основе законодательства о ценных бумагах, либерализация налогового законодательства. А самое главное — избыток денег, что, собственно, и является базой для появления спроса на закладные. Хотя, конечно, институт закладных можно и нужно отнести к прогрессивным нововведениям белорусского законодательства.

Что касается нового земельного кодекса, который вступает в силу почти одновременно с законом  об ипотеке, то и он не так идеален, как может показаться на первый взгляд. Этот документ в новой его части  больше похож на свод тех изменений, которые были внесены в земельное  законодательство многочисленными  указами, принятыми в последние  пару лет. И вступление кодекса в  силу вовсе не упрощает земельные  отношения и не снимает ограничения  на свободное распоряжение земельными участками, находящимися в частной  собственности, как это было до 1 января 2007 года. То есть, как сегодня, так и в следующем году, не построив и не зарегистрировав дом на своем участке, собственник земли не сможет продать эту землю. Точно по такой же причине земельный участок, если на нем не будет зарегистрировано строение, не может быть использован в качестве залога при получении кредита. Во-первых, это запрещено законом, а во-вторых, даже если и было бы разрешено, то зачем банку земельный участок, который он не сможет реализовать как собственный участок, в случае если кредитополучатель окажется неплатежеспособным.

Да и с оценкой стоимости  заложенной недвижимости, если речь идет о здании, расположенном на арендуемом участке (для большинства юрлиц  в Беларуси аренда с принятием  кодекса становится единственным видом  прав на землю), тоже пока не все понятно. Та методика оценки, которая узаконена, дает на выходе завышенную рыночную стоимость  объекта недвижимости (например, здания). Потому что в эту стоимость  включается стоимость права аренды участка, которая на практике приравнивается к кадастровой стоимости земельного участка, и рыночная стоимость самого здания, которую сейчас оценщики должны определять как стоимость самого здания плюс стоимость местоположения здания, что по своей сути мало чем  отличается от стоимости участка.

Впрочем, надо учитывать, что в стране, где на протяжении почти 100-летия не культивировалась частная собственность, за каких-то 15 лет рынок недвижимости не сможет полноценно подняться на ноги, а так же ипотека вместе с лизингом, рынком ценных бумаг, судебной и банковской системами» [6, с. 64-69].

«В последнее время ряд министерств и банков рассматривают вопрос об отмене института поручительства при кредитовании граждан, осуществляющих жилищное строительство. На июльском совещании у премьер-министра Беларуси Сергея Сидорского по программе строительства жилья на 2011-2015 годы была поднята проблема необходимости поручительства, а в начале августа Министерство архитектуры и строительства внесло предложение об отмене института поручительства при жилищном строительстве. Официально заявлено, что поручительство сильно усложняет процесс получения кредита. Кроме того, поручители иногда сами не осознают суть солидарной ответственности перед кредитором, которую они начинают нести с момента подписания договора поручительства. Отмена института поручительства при выдаче жилищных кредитов должна упростить процедуру кредитования и ускорить процесс выдачи таких кредитов. Но параллельно возможен рост ставок по кредитам, сокращение их размеров и количества.

В Беларуси основная масса  жилищных кредитов берется под поручительство других физических лиц, а залог является лишь дополнительным обеспечением. Отмена института поручительства может  привести к значительному росту  ставок по кредитам, так как другие виды обеспечения пока не получили в Беларуси должного развития. Институт поручительства снижает риски для  финансового института и поэтому  в процентную ставку закладывается  меньшая премия за риск. Отмена поручительства повышает оцениваемые риски для  институтов и, соответственно, повышает премию за риск, которую платит должник. Ставки по кредитам, выданных без привлечения  поручителей будут более высокие, чем ставки по кредитам с поручителями.

Даже ипотечное кредитование (кредитование под залог жилья) без  поручительства увеличивает риски  банков. Причем риски возрастают, если предмет залога еще отсутствует, а есть только права на него» [21, с. 32-35].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Понадобится не один год, а, возможно, жизнь целого поколения, прежде чем в Беларуси ипотека станет, тем механизмом, с помощью которого недвижимость приобретет статус надежного финансового источника, какой она имеет в большинстве стран мира (в межкризисные периоды).

На сегодняшний день для  улучшения системы ипотечного кредитования необходимы кардинальные изменения  относительно института поручительства, жилищного кодекса,  льготного кредитования и других инструментов ипотеки.

Таким образом, резкая отмена института поручительства в Беларуси будет способствовать увеличению рисков банков, что приведет к удорожанию самих кредитов, а снижение платежеспособности кредитополучателей сократит средний  размер кредита на одного заемщика.

          В будущем, с развитием системы кредитования институт поручительства будет играть второстепенную роль. Однако нужно сформировать что-то новое, прежде чем рушить старое, а именно развивать систему страхования банковских рисков, совершенствовать и пополнять базу данных кредитного бюро, повышать эффективность экономики с целью роста реальной заработной платы. Уменьшение разрыва между стоимостью одного квадратного метра  и размера средней заработной платы увеличит платежеспособность кредитополучателей и уменьшит необходимость повышать личную платежеспособность за счет привлечения поручителей.

Необходимо как можно  быстрее внести необходимые изменения  в Жилищный кодекс РБ в целях развития ипотечного кредитования, обеспечить социальную защиту граждан при выселении  и создать для них фонд подменного жилья.