Ипотечный кредит и его развитие

При рассмотрении универсальных финансовых институтах основная проблема, с которой сталкиваются универсальные коммерческие банки в рамках данной модели, состоит в необходимости поддержания текущей ликвидности, а также соответствия активов и обязательств банка по срокам, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. Именно сложности в регулировании текущей ликвидности банков стали толчком для специализации банков на ипотечном кредитовании. Это выразилось в том, что при крупных коммерческих банках создавались специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основной задачей которых стало ипотечное кредитование. Параллельно распространялась и горизонтальная ипотечная специализация по регионам, когда крупные коммерческие банки осуществляли кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они использовали в качестве своих ипотечных брокеров или агентов.

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании. Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее ипотечное законодательство. Являясь узкоспециализированными финансовыми институтами, ипотечные банки, как правило, предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых с помощью эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Держателями облигаций являются как крупные институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации), так и частные инвесторы. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и поэтому размещаются по относительно низким ценам.

Роль государства в европейских странах состоит в жесткой регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, Скандинавские страны, Польша), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях. Во Франции до начала 90-х годов государством предоставлялись бюджетные гарантии по ценным бумагам для банков, привлекающих ресурсы на цели ипотечного кредитования для становления и развития ипотеки в стране.

В настоящее время большинство европейских стран приняли законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными активами этих банков. Недавний ипотечный кризис показал, что наиболее устойчивыми к нему оказались ипотечные системы Германии, Швеции, Польши.

Вторичный рынок ипотечных кредитов включает секьюритизацию ипотечных  активов. Он получил широкое распространение в США. Австралии и Великобритании. В этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов, либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Основным условием становления вторичного рынка является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

Первоначально рефинансирование долгосрочных ипотечных обязательств стало развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Таким образом, продажа кредитов отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США. Австралии и в некоторой степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое распространение в этих странах получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они не занимаются привлечением средств в депозиты, а специализируются исключительно на отборе и андеррайтинге потенциальных кредитополучателей, предоставлении кредитов и их обслуживании после рефинансирования. Основным отличием ипотечных компаний от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, функционируя в рамках данной модели, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не эмитируют ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка. Подобная специализация вызвала необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы за счет выпуска различного рода ценных бумаг для последующего приобретения прав требований по ипотечным кредитам.

Законодательное, или нормативное регулирование ипотечной деятельности в банковском секторе является общепринятым. Регулирование ипотечной деятельности введено в целях обеспечения высокой безопасности действии банков, а также ипотечных обязательств, которые они эмитировали. Нормативное регулирование деятельности банков — участников ипотечного кредитования необходимо также для активизации инвестиции банковского сектора в ипотечное кредитование, несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

Анализ моделей организации  рынков ипотечного жилищного кредитования позволяет сделать вывод о  том, что для Республики Беларусь наиболее приемлемой является европейская модель ипотечного кредитования. Она характеризуется жесткой регламентацией и надзором государства за организацией ипотечного кредитования, как в специализированных ипотечных организациях, так и в универсальных банках. Недавний кризис на ипотечном рынке в меньшей степени пошатнул специализированные и универсальные банковские учреждения Германии, Швеции, Данин, Франции, чем аналогичные американские финансовые институты, занимающиеся ипотечным кредитованием, что может свидетельствовать о строгости законодательства, серьезном регулировании и контроле за этими процессами со стороны центральных банков этих стран

Вполне очевидно, что процесс  ипотечного кредитования в республике начнут универсальные коммерческие банки, в которых ресурсы будут  привлекаться посредством различных видов вкладов и депозитов. Привлечение ресурсов посредством ипотечных облигаций менее вероятно на ранних этапах развития ипотеки ввиду слабого развития рынка ценных бумаг в Республике Беларусь. В пользу развития ипотечного кредитования в универсальных банках может свидетельствовать способность банков снижать риски посредством широкой диверсификации банковских продуктов. При этом стандартизация процессов ипотечного кредитования в универсальных банках позволяет обеспечить их рыночную конкурентоспособность и увеличить их ликвидность. Кроме того, проблемы регулирования и надзора становятся более простыми и ясными. Слабыми сторонами ипотечного кредитования универсальными банками являются трансформация довольно существенной доли депозитной базы банков в долгосрочные жилищные кредиты, частое несоответствие активов и пассивов по срокам, льготы населению в ипотечном кредитовании.

Основным препятствием, с которым столкнутся отечественные банки в процессе ипотечного кредитования, станет дефицит длинных денег для долгосрочного кредитования жилья. Ипотека требует больших долгосрочных ресурсов для кредитования, в связи с этим отечественные финансовые институты могут испытывать дефицит ликвидности. Резервом для длинных денег в ипотечном кредитовании должны стать ресурсы всевозможных пенсионных, страховых фондов, инвестиционных компаний, отдельных частных инвесторов и других организаций. Все это требует развития в республике инвестиций, инвестиционных фондов и небанковских институтов. Серьезным резервом поступления длинных денег в систему могут стать инструменты секьюритизации, создающие возможности получать ресурсы для кредитования с внешних финансовых рынков путем размещения обеспеченных ипотечных облигаций. Однако данная проблема упирается в неразвитость фондового рынка в нашей стране.

С первых шагов развития ипотечного кредитования отечественные банки столкнутся с различными рисками, что потребует выработки специфических инструментов и методов управления ими. Специфика ипотечных кредитных рисков связана с тем, что условия ипотечного кредита должны обеспечивать определенные доходы кредитополучателю и в то же время соответствовать потребностям клиента. При принятии решения о предоставлении кредита необходимо определиться с уровнем доходности кредитополучателя относительно выполнения им принимаемых на себя обязательств. Очевидно, что простейшими индикаторами оценки платежеспособности потенциального ипотечного кредитополучателя могут стать следующие: отношение ежемесячного платежа кредитополучателя по кредиту к его совокупному доходу, которое, по нашим оценкам, не должно превышать 30 — 45%, а также отношение ежемесячных долгосрочных обязательств кредитополучателя (без учета страховых и налоговых платежей) к его совокупному доходу, не превышающее 60 —  65%. Необходимо учитывать также стабильность доходов кредитополучателя, наличие различных источников дохода, доходов семьи, возможности доступа к расширенной финансовой поддержке. Следует иметь в виду, что на величину кредитного риска влияет и размер первоначального взноса. Чем больше его сумма, тем вероятнее погашение кредита. Необходимо также прогнозировать колебания цен на недвижимость. Превышение рыночных цен на жилье над суммой кредита может выступать гарантией погашения кредита. С другой стороны, в условиях резкого падения цен на недвижимость, при котором цена оказывается ниже суммы остатка задолженности, у кредитополучателя снижается мотивация к погашению кредита.

Оценивая опыт зарубежного ипотечного кредитования, можно заключить, что  одним из лимитирующих факторов развития ипотеки в Беларуси является неразвитость рынка ценных бумаг, что делает невозможным использование инструментов секьюритизации и последующее привлечение ресурсов долгосрочного кредитования с внешних рынков. С другой стороны. развитие ипотеки на основе сложившейся депозитной базы отечественных банков вряд ли может серьезно компенсировать процесс секьюритизации. Это потребует серьезной работы по привлечению инвестиций в страну и развитию инвестиционных фондов. Однако делать первый шаг в развитии ипотеки в Беларуси необходимо уже сегодня» [17, C. 26-31].

3.  ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ И ИХ РАЗВИТИЕ

«Несмотря на высокие темпы ввода жилья, в стране более 500 тыс. граждан и семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому в течение 2006-2010 гг. планируется построить еще около 26 млн. кв. м. Однако если сегодня значительная доля жилья строится за счет льготных кредитов, то в перспективе намечается сокращение бюджетного финансирования и привлечение личных средств граждан. Недавно эта тема обсуждалась на расширенном заседании комиссии Совета Республики по экономике, бюджету и финансам.

Приоритетной формой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий в республике в настоящее время является система кредитования, в первую очередь — льготное кредитование граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Так, доля банковских кредитов в общем объеме финансирования жилищного строительства в 2007 г. вырастет до 46,3%. А в целом сумма кредитов на эти цели увеличилась с 218,1 млрд. бел.руб. в 2001 г. до 1954,4 млрд. в 2006 г., т. е. в 9 раз. Сумма льготных кредитов выросла в 7 раз — с 210 млрд. до 1494 млрд. бел.руб.

Большую роль в расширении системы банковского кредитования строительства жилья без привлечения госсредств призван был сыграть Указ от 28.08.2006 № 537 «О выпуске банками облигаций». Содержащиеся в этом документе меры дают банкам возможность восполнять кредитные ресурсы, использованные ими на жилищное строительство, и направлять их на кредитование реального сектора экономики и населения.

Кроме того, с июля 2006 г. в  стране начала работать система строительных сбережений АСБ «Беларусбанк», которая  дополняет действующую систему льготного кредитования. Воспользоваться ею могут все граждане независимо от нуждаемости в улучшении жилищных условий, от места прописки и места открытия вкладного счета.

Система предполагает прохождение  двух этапов. Первый — период накопления собственных сбережений, второй —  период кредитования. При этом вкладчик сам выбирает вариант накопления (3, 5 или 7 лет) и определяет сумму, которую  намерен инвестировать в строительство  или приобретение жилья.

Для обеспечения накопления средств Беларусбанк открывает  специальный депозит — «Жилищно-накопительный», предусматривающий начисление процентов  по вкладу по ставке рефинансирования Нацбанка с их ежемесячной капитализацией. Минимальная сумма накопления — 25% от общей суммы средств, планируемых  на строительство или приобретение жилья.

Право на получение кредита  возникает только после определенного  срока хранения средств. Но предоставляется  он на более привлекательных условиях по сравнению с действующими условиями  кредитования на общих основаниях. Так, процентная ставка установлена  на уровне ставки рефинансирования Национального  банка плюс один процентный пункт. Срок пользования кредитом — до 20 лет.

Всего участники системы  за 8 месяцев внесли на накопительные  счета около 32,5 млрд. бел.руб.

Однако, по мнению специалистов, в Беларуси необходимо создавать систему дополнительного привлечения средств в сферу жилищного строительства. В связи с этим большие надежды возлагаются на законопроект «Об ипотеке», принятый осенью 2006 года Палатой представителей в первом чтении.