Ипотечный кредит и его развитие

Схожий финансовый инструмент в существующем виде имеют лишь Россия и Украина, мировой практике такая  ценная бумага не присуща. И в одноуровневой (европейской), и в двухуровневой (американской) моделях ипотеки закладная (закладное свидетельство) — лишь форма заключения (удостоверения) договора ипотеки. Сама по себе она не обращается и статуса ценной бумаги не имеет, выступая только в роли базового актива для выпуска ипотечными банками собственных ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Но они с нашей закладной ничего общего не имеют.

Белорусский вариант закладной  отличается одной, весьма существенной, особенностью: у нас в качестве основной принята единственная в  своем роде модель бездокументарной (т.н. электронной) закладной. Компьютерные технологии и соответствующая инфраструктура позволили создать в республике систему для учета прав на электронную  закладную, охватывающую все звенья цепочки ее создания и обращения.

В соответствии с действующим  законодательством все операции с закладной в процессе ее обращения (залог, передача прав по закладной, аннулирование) подлежат обязательной госрегистрации. Движение электронных файлов с информацией  о совершенных с закладной  операциях осуществляется в аналогичном  порядке.

Такая модель имеет ряд  несомненных преимуществ по сравнению  с бумажной формой закладной, применяемой  в России и Украине. Она обеспечивает более высокую правовую защищенность сделок, снижает риск благодаря обязательности госрегистрации и депозитарного учета прав владельца закладной. При этом исключаются расходы на физическое хранение, проверку подлинности бумажных закладных, их транспортировку при обращении, восстановление при утрате. Кроме того, российский опыт свидетельствует, что при передаче прав на крупные пулы бумажных закладных существенно увеличивается риск технических ошибок при проставлении на них передаточных надписей, что может повлечь ущерб для инвесторов и риск оспаривания заключаемых сделок.

Таким образом, введение института  закладной как самостоятельной  ценной бумаги и разработка ее бездокументарной модели должны были интегрировать рынок  недвижимости с фондовым рынком и  способствовать развитию в Беларуси вторичного рынка ипотечных кредитов. К сожалению, по прошествии более 2,5 лет с момента вступления в силу Закона № 345-З можно констатировать, что данный финансовый инструмент так и не реализовал свой потенциал.

Так, в условиях отсутствия институциональных инвесторов сегодня  имеют место лишь операции по получению  банками кредитов в Нацбанке под  залог закладных, причем по достаточно высоким ставкам (ставка рефинансирования + 2%). Это свидетельствует, что пока закладные рассматриваются скорее как «спасательный круг» для  поддержания ликвидности, чем как  полноценный инструмент рефинансирования.

Кроме того, для интегрирования в систему стандартных инструментов рефинансирования закладная пока еще  слишком «неповоротлива». Ведь процесс  обязательной госрегистрации залога пула закладных занимает до двух недель. Причина — территориальный принцип работы кадастровых агентств. Ведь обязательная госрегистрация всех действий с закладной осуществляется только по месту нахождения недвижимости, лежащей в основе данной ценной бумаги. Это низводит ее до уровня простого закладного свидетельства, привязанного к месту своего создания и к объекту недвижимости. Несложно себе представить ценность такой бумаги для инвесторов, если для осуществления госрегистрации любой операции с пулом закладных его владельцу придется посетить кадастровые агентства по месту их оформления по всей Беларуси. Но сегодня именно так и происходит. ОАО «АСБ Беларусбанк», один из первых банков начавший работу с новым финансовым инструментом, тут выручает только разветвленная сеть филиалов.

Для активизации оборота  закладных Нацбанком в настоящее  время предпринимаются шаги по некоторому ослаблению государственного контроля в этой сфере путем упразднения  законодательного требования о госрегистрации залога закладных. Если это произойдет, то закладная приобретет мобильность, необходимую для полноценного функционирования в качестве инструмента рефинансирования.

Однако все вышесказанное  относится к практике использования  закладной для краткосрочного (до 6 месяцев) привлечения финансовых ресурсов. Основным же направлением развития должно стать встраивание закладной  в систему привлечения долгосрочных ресурсов с фондового рынка в  сферу жилищного кредитования. А  это невозможно без вовлечения в  хозяйственный оборот закладных  по кредитам граждан на строительство  жилья, т.к. для привлечения «длинных»  денег необходимы «длинные» закладные.

Но банки пока не работают с закладными физлиц. Для этого  есть веские причины, одна из которых  — слишком высокий тариф РУП «Центральный депозитарий ценных бумаг» за хранение бездокументарных закладных (более 16 тыс. бел.руб. в месяц за каждую). Ведь подавляющая часть в общих объемах кредитования граждан под залог недвижимости — это кредиты на строительство жилья, в т.ч. льготные. Отсюда и специфика таких закладных: большое количество (до нескольких тысяч в портфеле банка), сравнительно небольшие суммы (100-150 млн. бел.руб.) и очень длительные сроки (до 40 лет). Учитывая, что законодательством не предусмотрена возможность аннулирования закладных по желанию их владельца, за 40 лет сумма, уплаченная за депозитарный учет портфеля таких закладных, достигнет астрономических размеров. Это неприемлемо для обслуживания массовой ипотеки.

Кроме того, полноценный  оборот закладных физлиц невозможен до решения основной проблемы всей жилищной ипотеки: отсутствия законодательного механизма обращения взыскания  на жилой дом или квартиру, где  проживают члены семьи должника или лица на основании договора найма. Поэтому у владельца такой  закладной нет уверенности в  том, что закладная обеспечит  реализацию его права удовлетворить  свои требования из выручки от продажи заложенной недвижимости — продать ее фактически невозможно. Говорить в данном случае о надежности такой ценной бумаги и ее инвестиционной привлекательности просто не приходится. Для развития жилищной ипотеки в целом и института закладной в частности необходимо внесение в законодательство изменений, касающихся вопросов выселения граждан из жилых домов (квартир) при обращении на них взыскания по ипотеке. Разумеется, при этом требуется создание подменного фонда, возможность обмена на жилье меньшей площади.

Есть еще ряд специфических  проблем. В частности, Законом № 345-З не предусмотрен порядок внесения изменений в оформленную закладную. А ведь это бывает необходимо не только в связи с изменением размера  кредита или стоимости недвижимости, но даже таких параметров, как юридический  адрес или наименование клиента. Поскольку Законом закреплен  приоритет закладной над кредитным  договором и договором об ипотеке, ее основные условия должны соответствовать  реальному положению вещей. Поэтому  без регламентации на законодательном  уровне процедуры приведения составленной закладной в соответствие с изменившимися  условиями этих договоров не обойтись.

Не урегулирован в законодательстве и вопрос обращения взыскания  на саму закладную и перехода прав на нее в процессе такого взыскания, что препятствует использованию  закладных в качестве предмета залога.

Самый насущный вопрос для  жилищного строительства — финансирование. Обычно он решается путем банковского кредитования под залог строящегося объекта. Хотя Закон № 345-З декларирует понятие ипотеки недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем, реальная возможность для вовлечения в хозяйственный оборот строящегося объекта без осуществления его консервации и госрегистрации факта его создания отсутствует. А эти процедуры влекут за собой не только приостановку строительства на 2-3 месяца, но и значительно увеличивают затраты и, в конечном итоге, цену объекта недвижимости. Противоречия в законодательстве и правовая неопределенность вопросов ипотеки создаваемого имущества привели к тому, что оформление закладной на строящийся не законсервированный объект (которая могла бы стать гарантом защиты прав кредитодателя и дополнительным инструментом привлечения им рефинансирования) сегодня невозможно. В результате при кредитовании строящегося здания до момента окончания строительства и регистрации права собственности залогодателя на созданный объект у банков фактически нет реального обеспечения по кредиту. Все это, естественно, никак не способствует развитию и снижению стоимости жилищного строительства в нашей стране» [11, с. 14-18].

По мнению Татьяны Крымовской: «Обращение к теме организации моделей рынков ипотечного кредитования является неслучайным. Республика Беларусь делает первые шаги в развитии ипотеки. Это подтверждает принятие Закона Республики Беларусь "Об ипотеке", который должен составить альтернативу существующему в республике банковскому кредитованию жилья. Проблема поиска альтернатив в кредитовании жилья обусловлена также влиянием глобального финансового кризиса, затронувшего и Беларусь. Доминирующие в нашей стране формы кредитования жилья через ведущие банки страны (льготное и на общих основаниях) нуждаются в дополнении их другими формами и методами, такими, как ипотечное кредитование, контрактно-сберегательные схемы, облигационные жилищные займы. Поэтому исследование основных моделей организации рынков ипотечного кредитования, их преимуществ и недостатков, извлечение всего положительного, а также рассмотрение проблем, с которыми придется столкнуться, может быть весьма полезным в создании отечественной ипотечной системы кредитования жилья.

Рассмотрим  Модели привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки (рис 2.1).

 

 

Рисунок 2.1 Модели привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Источник [17, c. 26-31].

В последние годы во всем мире развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования рассматривается как важнейшая стратегическая цель, реализация которой позволяет также решить целый комплекс социально-экономических проблем, связанных с оздоровлением экономики, воссозданием жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей. Создание необходимых организационно-правовых предпосылок для эффективной деятельности финансовых институтов способствовало появлению надежных и привлекательных для инвесторов финансовых инструментов, в том числе эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Опыт внедрения различных форм и методов долгосрочного кредитования в разных странах показывает, что  центральной проблемой выступает  привлечение ресурсов в эту сферу  наиболее эффективными способами. Достижение цели обеспечивается, прежде всего, надежностью  финансовых инструментов, их набором, обеспечивающим возможности получения  ресурсов в необходимых объемах  по относительно низкой рыночной стоимости  и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения  со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств: универсальные банки, специализированные ипотечные учреждения, контрактные жилищные сбережения, вторичные рынки ипотечных кредитов. Использование этих моделей отнюдь не означает, что к каждой стране применима исключительно одна, конкретная модель привлечения средств. Напротив, зарубежная практика опирается на диверсификацию всевозможных моделей привлечения средств, их гармонию, основанную на взаимном сочетании и дополнении друг друга на рынках жилищного кредитования.

В ипотечном кредитовании можно  выделить основные типы рефинансирования ресурсов для ипотечных кредитов по ряду параметров, характеризующих источники и способы привлечения ресурсов на рынок жилищной ипотеки, например, два типа рефинансирования, отличающихся по источникам привлекаемых ресурсов. Первый — классический, при котором ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов. Второй тип, когда ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг и с использованием инструментов секьюритизации. При этом среди моделей классического типа можно выделить: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережении. Среди второго типа, основанного на привлечении ресурсов с рынка капиталов от частных инвесторов посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг, можно выделить также две основные модели: модель специализированных ипотечных банков (одноуровневая модель) и модель вторичного рынка ипотечных кредитов (двухуровневая модель).

Довольно распространенной моделью  привлечения ресурсов для ипотечных  кредитов выступают универсальные коммерческие банки, которые в качестве ресурсов для кредитования используют средства домашних хозяйств в юридических лиц, размещаемые на депозитных счетах. Роль универсальных  коммерческих банков в становлении и развитии жилищной ипотеки оказалась важной в европейских странах, а также Австралии и Южной Африке. В этих странах большинство универсальных коммерческих банков размещают определенную долю своих кредитных ресурсов в долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению.

Осуществляя широкий спектр банковских операций (от предоставления кредитов юридическим и физическим лицам  до инвестиций в различные финансовые инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты), коммерческие банки имеют возможность распределять свои риски. Основным преимуществом универсальных коммерческих банков является то, что они обладают большей финансовой независимостью и устойчивостью. Это позволяет им диверсифицировать свой портфель по более широкому спектру активных операций, различающихся по рискам и доходности. Помимо депозитов привлечение средств может осуществляться как за счет кредитных ресурсов на межбанковском рынке, так и за счет выпуска различных долговых ценных бумаг, векселей и т.д. Поэтому универсальные банки выигрывают в возможности использования разнообразных кредитных и финансовых инструментов для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности.