Ипотечный кредит и его развитие

Из статьи Белых А.Г. ипотечный банк — это «кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие и сельскохозяйственные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые учреждения.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Ипотечные  банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования необходимо создать в стране благоприятную  экономико-политическую обстановку, разработать  необходимую законодательно-нормативную  базу и повысить уровень благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств» [3, с. 59].

 

 

 

1.2 Виды ипотечного  кредитования

«Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.

1. Первая — стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 млн. бел. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 млн. бел. руб. и добавляет 20 млн. бел. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12% годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность  по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие  кредиты относят к разряду  самоамортизирующихся. Амортизация  в данном случае означает процесс  погашения основного долга и  процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки  как правило достаточно большой  — в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале.

2. В современной практике  применяют кредиты с переменными  выплатами, которые не относятся  к числу самоамортизирующихся  и предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные  условия. В число таких кредитов  входят кредиты с так называемым  шаровым платежом, предлагающие  единовременный итоговый (шаровый)  платеж. Последние подразделяют  на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока  кредита – погашение кредита  и капитализированных процентов  по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

• кредиты с выплатой только процентов — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

• кредиты с частичной  амортизацией и итоговым шаровым  платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты предполагают  регулярные равные выплаты в  счет погашения основного долга.  Например, в течение первых четырех  лет погашают только проценты, а в последующие три года  — проценты и основной долг.

4. Кредиты с участием  применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

• часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного  дохода (кредит с участием в доходах);

• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в  приросте стоимости) и т.д.

5. Кредиты с нарастающими  платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит  к тому, что в первые годы  текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной  ставкой, обычно привязанные к  одному из индексов денежного  рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит  по переменной ставке с ограничениями  по минимальной и максимальной  ее величине. Изменение ставок  влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не  были чрезвычайно резкими, предусматривают  допустимую предельную норму  корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную величину  корректировки. Ипотека такого  рода преследует цели учета  колебаний на денежном рынке,  так как даже в стабильной  экономике предоставление кредита  связано с определенным риском, в том числе с риском изменения  уровня процентной ставки на  денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды  с периодическим пересмотром  процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты с добавленной  процентной ставкой предполагают  отнесение процентов на основной  долг, а результат делится на  число периодов погашения для  выявления величины очередного  платежа. Такие кредиты используют  при кредитовании личной ответственности  (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита.

Ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В  этом случае по согласованному графику  каждые 3 — 5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в  следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму  и, кроме того, выплачивает периодические  взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые  были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма  поступает с залогового счета. Остаток  на нем, разумеется, уменьшает фактический  размер задолженности» [23, с. 128-131].

По мнению Шелкова О. «согласно схеме займа со сниженной ставкой продавец (как правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

Проблему инфляции в связи  с выдачей ипотечной ссуды  пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости  имущества, которые стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны  при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации» [24, с. 46].

Из статьи Шкарубо Е. «сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в системе ипотечных кредитов, так как это не только модель кредитования, но и определенная система взаимоотношений между кредитором и заемщиком в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5–7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет)» [25, с. 10].

Существование такого множества  сложных ипотечных схем обусловлено  поиском наиболее гибких и привлекательных  условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий  для кредиторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

«Выделяется две основные модели (схемы) ипотечного кредитования.

Первая — двухуровневая ("американская модель"), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным  ценным бумагам лишь немного выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового  дефолта заемщиков государство  окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает перетек в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Вторая — одноуровневая ("немецкая модель"). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир» [14, с. 35-39].

Необходимо так же обратится  к такому инструменту Белоруской модели ипотечной системы как  закладная. А точнее — чего не хватает  закладной.

Из статьи Ероховой В. «Закон от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» был призван создать в стране комплексную правовую базу для развития ипотечного кредитования и эффективной системы по его рефинансированию. Вовлечь заложенную недвижимость в гражданский оборот способно только использование надежных финансовых инструментов. Один из них — закладная — ценная бумага, удостоверяющая правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.

Владелец закладной имеет  право получать от должника платежи  в счет погашения его кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, а также право на удовлетворение своих кредиторских требований из выручки  от продажи заложенной недвижимости, возникающее в случае нарушения  должником основного обязательства. Таким образом, закладная — вещественное воплощение ипотеки, обладающее при этом всеми свойствами самостоятельной ценной бумаги, важнейшее из которых — оборачиваемость.