Аудиторская экспертиза договоров на фирме

Объём услуг, входящих в аудиторский  анализ договоров может варьироваться  в зависимости от потребностей и  желаний заказчика и определяется в индивидуальном порядке при  заключении договора на правовую экспертизу договора.

 

Анализ хозяйственного договора

Гражданско-правовой договор  – одна из самых распространенных разновидностей сделок, совершаемых  в хозяйственной практике. Договором  признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и  обязанностей.

В отличие от односторонних  сделок договор всегда является соглашением  двух и более лиц. Поэтому к  хозяйственным договорам применяются  правила гражданского законодательства о сделках с участием двух и  более лиц.

Хозяйственный договор оформлен единым документом, подписан  всеми  участниками, совершен посредством  факсимильной связи, принят к исполнению заказа либо иным способом, позволяющим  достоверно установить, что документ исходит от стороны договора.

Договор, по общему правилу, может быть заключен в любой форме, предусмотренной гражданским законодательством  для совершения сделок, если иное не установлено законодательством. На практике хозяйства чаще всего применяют  письменную форму договора, особенно в случаях долгосрочных договоров.

Под правовым анализом (проверкой) договоров и других документов понимается проверка соответствия этих договоров  требованиям закона. на соответствие Гражданскому кодексу РФ, федеральным законам, нормативным актам, действующим в отрасли применения договора. Важным этапом правового анализа (проверки) договора является анализ судебной практики, в результате чего в договор могут быть внесены изменения. Правовой анализ (проверка) договора может существенным образом повлиять на юридическую защищенность стороны по договору, а также на реальность осуществления и реализации ее прав.

 Поэтому экспертиза договора, заключенного организацией с контрагентами очень важна, она позволяет выявить условия, которые могут негативно сказаться на одной из его сторон; определить позицию правового баланса; выявить расхождения с обычаями делового оборота.

Правовой анализ договора может быть выполнен в письменном виде, который будет содержать  рекомендации по изменению его условий, ссылки на законодательство и выводы с наиболее критичными замечаниями.

Анализ договора будет  содержать: условия договора не применимые при обычаях делового оборота, соответствие условий договора действующему законодательству, рекомендации по внесению изменений  в договор, а также другие необходимые  юридические советы, относительно анализируемого договора.

Юридически грамотно составленный хозяйственный договор – это  гарантия успешного достижения преследуемых хозяйствующим субъектом целей  и задач, в том числе и оптимизация  налогов, а также эффективная  защита его прав и законных интересов.

 

3. Законодательная и нормативная база.

Аудиторская организация, аудитор  при проверке договоров на соответствие действующей законодательной базе обязаны руководствоваться следующими нормативными документами:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, чч. 1, 2 и 3
2. Налоговый кодекс Российской Федерации, чч. 1,2
3. Федеральный закон РФ № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах»
4. Федеральный закон РФ № 39-ФЗ от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг»
5. Федеральный закон РФ № 160-ФЗ от 9 июня 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»
6. Федеральный закон РФ № 128-ФЗ от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»
7. Федеральный закон РФ № 119-ФЗ от 7 августа 2002 г. «Об аудиторской деятельности»
8. Федеральные правила (стандарты) по аудиторской деятельности в Российской Федерации
9. Федеральный закон РФ № 129-ФЗ от 21 ноября 1996 г. «О бухгалтерском учете»
10. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (Приказ МФ РФ № 34н от 29 июля 1998 г.)
11. Положение по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте» (Приказ МФ РФ № 2н от 10 января 2000 г.)
12. Положение по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/98 (Приказ МФ РФ № 60н от 9 декабря 1998 г.)
13. План счетов бухгалтерского учета и Инструкция по его применению (Приказ МФ РФ № 94н от 31 октября 2000 г.)
14. Рекомендации по применению единой журнально-ордерной формы счетоводства (письмо МФ РФ № 59 от 24 июля 1992 г.)
15. Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (Приказ МФ РФ № 49 от 13 июня 1995 г.)

 

4. Источники информации.

Источниками информации для  проведения экспертизы хозяйственных  договоров экономического субъекта на соответствие действующей законодательной базе могут служить такие документы, как:

- учредительные документы  организации;

- учетная политика организации;

- Гражданский кодекс Российской  Федерации;

- Налоговый Кодекс Российской  Федерации;

- хозяйственный договор,  заключенный экономическим субъектом с контрагентами;

- договор на проведение  аудиторских процедур, заключенный  экономическим субъектом с аудиторской  фирмой;

- страховой договор, заключенный экономическим субъектом с страховой компанией;

- договор найма, заключенный  экономическим субъектом с контрагентами;

- договор мены, заключенный экономическим субъектом с контрагентами.

 

    5.  Организация аудиторской проверки объекта.

Экспертиза включает в себя такие действия, как изучение контракта с целью выявить его соответствие законодательству, определение возможных опасностей подписания такого документа, поиск выхода из данной ситуации, участие в переговорах касательно изменений условий договора, обсуждение разногласий и составление протоколов. Если в ходе экспертизы были выявлены условия, противоречащие интересам одной из сторон, но при этом другая сторона выступает против новой версии договора, то в этом случае спорные пункты вычеркиваются из договора, и при решении данных вопросов стороны будут следовать гражданскому законодательству.

Договор купли-продажи недвижимости - самый распространенный вид договора, на основании которого возникает  право собственности на недвижимость.

Аудиторская экспертиза договора купли-продажи включает в себя экспертизу представленных организацией документов:

1.     Правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

2. Договор купли-продажи  анализируется на предмет соответствия  требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра  и картографии по Москве):

• объект недвижимости, являющийся предметом договора, должен быть описан так, чтобы его можно было точно  идентифицировать;

• иные условия договора купли-продажи недвижимости: цена договора, на основании чего приобретено право  собственности продавца, права третьих  лиц на предмет договора, передача товара покупателю и другие;

• порядок передачи недвижимого  имущества.

3. Документы БТИ проверяются  на правильность и точность  выполнения: дата получения документов, адрес и площадь объекта недвижимости;

4. Полномочия лиц, подписывающих  договор (для юридических лиц): протоколы о назначении директоров, доверенности (если договор подписан  по доверенности не руководителем).

Особенности при юридической экспертизе договора купли-продажи недвижимости.

Рынок недвижимости, наверное, больше, чем остальные, подвержен случаям обмана недобросовестными продавцами, которые составляют договор купли-продажи таким образом, чтобы либо не нести ответственности за просрочку исполнения, либо, воспользовавшись неосведомленностью покупателя, просто получить деньги, не имея намерение передать при этом имущество. Соответственно, от того, насколько грамотно составлен договор, точны его формулировки, зависит результат сделки.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи  недвижимости (квартиры, доли в квартире, дома, нежилые помещения, здания и  др.) к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

Жилая недвижимость (квартира, доля в  квартире, дом и др.) по договору купли-продажи  переходит в собственность покупателя после государственной регистрации  договора, а коммерческая недвижимость (нежилое помещение, часть здания, здание) - после государственной  регистрации перехода права собственности  в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, т.е. договор  купли продажи коммерческой недвижимости не регистрируется, подлежит регистрации  только переход права от Продавца к Покупателю.

Аудиторская экспертиза договора аренды недвижимости включает в себя экспертизу представленных организацией документов:

1. Договор аренды анализируется  на предмет соответствия требованиям  регистрирующего органа (Управление  Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии  по Москве):

• объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды, должен быть описан так, чтобы его можно  было точно идентифицировать;

• обязательно должны быть указаны арендная плата, порядок  платежей по договору, срок действия договора, момент передачи помещения;

• реквизиты сторон.

2. Документы БТИ проверяются  на правильность и точность  выполнения: дата получения документов, адрес и площадь объекта недвижимости;

3. Полномочия лиц, подписывающих  договор: протоколы о назначении  директоров и, при необходимости,  доверенности на лиц, подписывающих договор;

4. Правоустанавливающие  документы на объект недвижимости.

Экспертиза договора страхования

Еще одним широко распространенным типом договора является договор  страхования.

 Он может касаться  как страхования недвижимого  имущества, так и страхования  жизни и здоровья, может быть  конвертируемым, долгосрочным, возмездным  и даже двусторонним. Стоит ли  говорить, что без экспертизы договора страхования Вы рискуете упустить множество нюансов и не придать значения важным пунктам контракта.

 Провести качественную  аудиторскую экспертизу договоров под силу только профессионалам, которые в идеале знают действующее законодательство и имеют богатый практический опыт. В любом договоре должны обязательно быть соблюдены такие моменты, как четко прописанные сроки, правильно указанные реквизиты сторон, в том числе названия организаций. Ответственность сторон должна быть обоюдной и законной, в договоре должны быть прописаны все условия, которые предусмотрены законом для данного вида обязательств. Также следует запросить у своего партнера все регистрационные документы, чтобы убедиться, что Вы имеете дело с легальным бизнесменом.

Аудиторская экспертиза договора мены включает в себя экспертизу представленных организацией документов:

1. Правоустанавливающие  документы на объекты недвижимости.

2. Договор мены анализируется  на предмет соответствия требованиям  регистрирующего органа (Управление  Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии  по Москве):

• объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, должны быть описаны так, чтобы их можно  было точно идентифицировать;

• порядок передачи недвижимого  имущества;

• иные условия договора мены недвижимости.

3. Документы БТИ проверяются  на правильность и точность  выполнения: дата получения документов, адрес и площадь объекта недвижимости.

При проведении экспертизы хозяйственных договоров компании «Пирей» на соответствие действующему законодательству была составлен общий  план аудита.

 

Общий план аудита хозяйственных  договоров

Проверяемая организация                               ООО «Пирей»

Период аудита                                                       с 01.02.2010 по 01.06.2010