Аудит хозяйственных операций связанных с арендой имущества

3. Выборочная проверка  обоснованности расчёта сумм  арендной платы, указанных в  договорах аренды и предъявляемых  арендаторам

Выборочной проверкой  договоров аренды муниципального имущества  установлены отдельные случаи неправильного  применения Методики расчёта арендной платы, утверждённой Постановлением Главы  городского округа 14.12.2006 № 2515, обусловленные  невнесением Комитетом соответствующих  изменений в расчёт арендной платы  при изъятии помещений, сдаваемых  муниципальным унитарным предприятием «ДЭЗ» (далее – МУП «ДЭЗ») в  аренду, из его хозяйственного ведения. 
Другими словами, вследствие того, что методика, утверждённая Постановлением Главы городского округа от 14.12.2006 № 2515 при сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда обязательна к исполнению лишь Комитетом (для муниципальных унитарных предприятий она носит рекомендательный характер), сумма арендной платы по договорам аренды, заключаемым Комитетом и равнозначным договорам, заключаемым муниципальными унитарными предприятиями, будет различна. При этом в случае изъятия сданного в аренду объекта из хозяйственного ведения предприятия указанные различия должны быть устранены путём заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Однако Комитетом соответствующие изменения в расчёт арендной платы не вносятся. 
Так, в частности, смешанный договор от 01.07.2007 № 182 о передаче в аренду муниципальных нежилых помещений по улице Войцешека, дом 3а и возмещении арендатором соответствующих эксплуатационных и коммунальных затрат, первоначально был заключен между ООО «Буш-Бир» и МУП «ДЭЗ». В дальнейшем, приказом Комитета от 20.08.2008 № 953 арендуемые ООО «Буш-Бир» помещения были изъяты из хозяйственного ведения МУП «ДЭЗ», и в соответствии с соглашением от 20.08.2008 Комитет принял на себя права и обязанности арендодателя по указанному договору от 01.07.2007 № 182.  
При этом в результате осуществления Комитетом соответствующих начислений арендной платы по расчёту МУП «ДЭЗ», предусматривающему применение коэффициента удобства коммерческого использования (далее – Кки) в размере 0,9 вместо 0,8, установленного Постановлением Главы городского округа от 14.12.2006 № 2515, сумма излишне начисленной арендной платы в части указанного арендатора составила 45,6 тыс. рублей. 
Аналогичные случаи установлены проверкой в отношении:

• ООО «Фландрия» – в результате применения установленного методикой МУП «ДЭЗ» коэффициента расположения помещения в здании (далее – Крз) сумма излишне начисленной арендной платы в рамках договора от 01.07.2008 № 648 составила 67,1 тыс. рублей;
• ООО «НАПиК» – в результате применения установленных методикой МУП «ДЭЗ» Крз и Кки сумма излишне начисленной арендной платы в рамках договора от 01.07.2007 № 244  составила 86,7 тыс. рублей;
• ООО «Электрический мир» – в результате применения установленного методикой МУП «ДЭЗ» Крз сумма излишне начисленной арендной платы в рамках договора от 01.07.2008 № 649 составила 11,0 тыс. рублей;
• ООО «Бегемот» – в результате применения установленного методикой МУП «ДЭЗ» Крз сумма излишне начисленной арендной платы в рамках договора от 01.04.2008 № 498 составила 80,7 тыс. рублей;
• ИП Бушелев Ю.В. – в результате применения установленного методикой МУП «ДЭЗ» Кки сумма излишне начисленной арендной платы в рамках договора от 01.07.2007 № 173 составила 20,7 тыс. рублей.

Наряду с вышеизложенным, следует обратить особое внимание на тот факт, что при переходе к  Комитету прав арендодателя по договорам, ранее заключённым с МУП «ДЭЗ», имеет место формальный подход работников Комитета к изучению условий данных договоров и приложений к ним. 
Так, согласно представленным на проверку документам смешанный договор от 01.10.2007 № 284 о передаче в аренду муниципальных нежилых помещений по улице Звёздная, дом 26 и возмещении арендатором соответствующих эксплуатационных и коммунальных затрат, был заключён между ООО «Бегемот» и МУП «ДЭЗ» с целью осуществления деятельности ресторанов и кафе, производства мучных и кондитерских изделий недлительного хранения. 
Соглашением от 01.10.2007 года (датировано тем же числом, что и основной договор) было изменено, в том числе, назначение арендуемых ООО «Бегемот» помещений – на хранение и складирование, а также использование в качестве служебных помещений. При этом указанное соглашение содержит в себе существенные внутренние противоречия: несмотря на изменение назначения использования помещений, разграничение конкретных позиций, арендуемых ООО «Бегемот», и расчёт арендной платы произведены исходя из первоначальных условий договора, т.е. под деятельность ресторанов и кафе и для производства мучных и кондитерских изделий недлительного хранения, а не под хранение, складирование и использование в качестве служебных помещений. 
Более того, исходя из условий смешанного договора от 01.10.2007 № 284 (в том числе с учётом принятых изменений), наряду с позициями первого и второго этажа, ООО «Бегемот» арендует подвальные и полуподвальные помещения, однако согласно копии поэтажного плана здания (приложение к договору от 01.10.2007 № 284) указанные позиции (отнесенные по условиям договора к подвальным и полуподвальным) являются позициями первого этажа, в связи с чем, применение МУП «ДЭЗ» при расчёте арендной платы понижающих коэффициентов расположения помещения в здании для подвалов и полуподвалов являлось необоснованным. 
При этом после перехода прав арендодателя к Комитету, необходимые изменения в части фактического назначения использования арендуемых ООО «Бегемот» помещений в указанный договор внесены не были, а условия договора в части этажности арендуемых позиций не были приведены в соответствие с техническими паспортами здания по улице Звёздная, дом 26. 
Более того, аналогично с вышеописанными ситуациями Комитет осуществлял соответствующие начисления арендной платы по расчёту МУП «ДЭЗ», исходя из Кки 0,8 для зданий, расположенных вдоль внутриквартальных и придомовых проездов вместо 0,6, установленного Постановлением Главы городского округа от 14.12.2006 № 2515 для подобного вида зданий.  
В результате сумма излишне начисленной арендной платы в рамках договора от 01.10.2007 № 284 составила 142,6 тыс. рублей. 
В целом, несмотря на проведение Комитетом определенной претензионной работы по взысканию задолженности арендаторов, имеют место отдельные случаи, когда такая работа Комитетом в проверяемом периоде не проводилась, даже несмотря на значительную величину данной задолженности. Так, согласно данным бюджетного учёта Комитета, задолженность ООО «Бегемот» по состоянию на 01.01.2009 составила 1150,6 тыс. рублей (по расчётам Контрольно-счётной палаты она должна составлять 927,3 тыс. рублей), в том числе:

• в рамках договора от 01.04.2008 № 498 – 565,1 тыс. рублей (по расчётам Контрольно-счётной палаты – 484,4 тыс. рублей);
• в рамках договора от 01.10.2007 № 284 – 585,5 тыс. рублей (по расчётам Контрольно-счётной палаты – 442,9 тыс. рублей).

При этом какая-либо информация о проведении Комитетом претензионной  работы в отношении ООО «Бегемот»  к проверке не представлялась. Вместе с тем, не позволяют говорить о  проведении какой-либо претензионной  работы и документы, представленные в части ИП Бушелева Ю.В. При этом задолженность указанного арендатора по состоянию на 01.01.2009 по данным бюджетного учёта Комитета составляет 202,3 тыс. рублей (по расчётам Контрольно-счётной палаты – 181,6 тыс. рублей).

 
Выводы:

1. По данным проверки ряд нормативных правовых актов, регулирующих вопросы аренды и вопросы списания безнадёжной к взысканию задолженности не в полной мере соответствовал федеральному законодательству, что являлось причиной нормативных коллизий. 
По результатам проверки данные нарушения были устранены. 
2. По состоянию на 01.01.2008 общая сумма задолженности арендаторов муниципального нежилого фонда по арендным платежам в бюджет городского округа составила 28162,9 тыс. рублей. Вместе с тем, с учётом переплаты по договорам аренды в общей сумме 2685,6 тыс. рублей, сальдированный результат задолженности в части договоров аренды зданий и помещений по состоянию на 01.01.2008 составил 25477,4 тыс. рублей. 
По состоянию на 01.01.2009 общая сумма задолженности арендаторов зданий и помещений, по данным бюджетного учёта Комитета, составила 45702,2 тыс. рублей. С учётом переплаты в общей сумме 2372,3 тыс. рублей сальдированный результат задолженности в части договоров аренды зданий и помещений по состоянию на 01.01.2009 составил 43329,9 тыс. рублей. 
По состоянию на 01.01.2010 года, задолженность арендаторов перед бюджетом составила 57966,7 тыс. рублей, кредиторская задолженность перед арендаторами (переплата) – 1727,1 тыс. рублей. Сальдированный результат задолженности в части договоров аренды зданий и помещений по состоянию на указанную дату составил 56239,6 тыс. рублей (дебиторская).  
Таким образом, за 2008 год задолженность арендаторов муниципального имущества перед бюджетом возросла на 17852,6 тыс. рублей, или на 70%, за 2009 год на 12909,7 тыс. рублей, или на 30%. 
За весь анализируемый период (с 01.01.2008 по 01.01.2010 года) задолженность арендаторов муниципального имущества перед бюджетом возросла на 30762,3 тыс. рублей, или на 120%.  
3. Из 377 арендаторов муниципального имущества, числящихся по данным бюджетного учёта Комитета, по 201 в 2009 году движение (начисление арендных платежей либо уплата задолженности в бюджет) не происходило. При этом 103 из них имеют дебиторскую задолженность перед бюджетом (от 0,04 рублей до 3077970 рублей).  
4. В течение 2008 – 2009 годов Комитетом направлены в суд на взыскание просроченной задолженности по арендной плате только 4 исковых заявления.  
Кроме этого в адрес неплательщиков было направлено 30 писем – предупреждений о наличии просроченной задолженности по арендной плате с предложением погасить долг в добровольном порядке, из которых только 3 были исполнены арендаторами. 
Исковые заявления о выселении недобросовестных арендаторов из занимаемых помещений Комитетом в течении 2008 – 2009 годов в суд не направлялись. 
5. Проверкой также установлен случай переуступки права требования задолженности по арендной плате муниципальному унитарному предприятию.  
При этом Бюджетный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности передачи части доходов бюджета, равно как и задолженности по данным доходам, от органов местного самоуправления хозяйствующим субъектам. Более того, Комитет, являясь главным администратором данных неналоговых доходов бюджета городского округа, не наделён правом передавать доходы бюджета иным хозяйствующим субъектам. 
Кроме того, учитывая безвозмездный характер данной сделки, она может быть квалифицирована в качестве договора дарения, в связи с чем переданное по сделке право требования подпадёт под налогообложение налогом на прибыль организаций. 
6. Отсутствие в городском округе чётко регламентированного порядка возмещения затрат арендаторов на проведение капитального ремонта (иных неотделимых улучшений) арендованного объекта явилось причиной отражения в бюджетном учёте Комитета фактически отсутствующей задолженности отдельных арендаторов.  
Так, в частности, почти 2,5 года решался вопрос о предоставлении зачёта Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования РГУТиС. Лишь 18 июня 2009 года Коллегия Комитета на основании акта освидетельствования объёмов выполненных работ по капитальному ремонту здания, затраты РГУТиС на проведение указанных работ зачла в счёт арендной платы по договору аренды муниципального здания.  
Однако в бюджетном учёте Комитета по прежнему числится задолженность указанного арендатора перед бюджетом в сумме 3078,0 тыс. рублей. 
Аналогичная ситуация сложилась и в отношении Дальневосточного государственного университета (далее – ДВГУ), с той лишь разницей, что вопрос о проведении зачёта денежных средств, затраченных последним на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении, в счёт арендной платы не решён до сих пор.  
Необходимо отметить, что в бухгалтерском учёте ДВГУ задолженность перед бюджетом городского округа по арендной плате не отражается, начиная с 01.01.2005.  
При этом из пояснения главного бухгалтера ДВГУ следует, что отсутствие по бухгалтерскому учёту ДВГУ данной задолженности обусловлено не проведением последним капитального ремонта, а имевшим место зачётом платы за обучение студентов по направлениям городского округа в счёт арендной платы. Необходимые оправдательные документы ни представителями ДВГУ, ни Комитета в распоряжение Контрольно-счётной палаты не предоставлены. 
7. В результате невнесения Комитетом соответствующих изменений в расчёт арендной платы при изъятии помещений, сдаваемых МУП «ДЭЗ в аренду, из его хозяйственного ведения, и, как следствие, неприменения Методики расчёта арендной платы, утверждённой Постановлением Главы городского округа от 14.12.2006 № 2515, сумма арендной платы, начисленной Комитетом отдельным арендаторам, оказалась завышенной на 454,4 тыс. рублей. Указанная ситуация позволяет говорить о том, что при переходе к Комитету прав арендодателя по договорам аренды, ранее заключённым с МУП «ДЭЗ», имеет место формальный подход работников Комитета к изучению условий данных договоров и приложений к ним; 
8. В целом, несмотря на проведение Комитетом определенной претензионной работы по взысканию задолженности арендаторов, имеют место отдельные случаи, когда такая работа Комитетом в проверяемом периоде не проводилась. Указанные случаи установлены проверкой в отношении ООО «Бегемот» (задолженность по состоянию на 01.01.2010 – 2907 тыс. рублей), Высочанского Н.Н. (задолженность по состоянию на 01.01.2010 – 588,3 тыс. рублей), Ким А.Н. (задолженность по состоянию на 01.01.2010 – 363 тыс. рублей) и ИП Лазебного М.В. (задолженность по состоянию на 01.01.2010 – 2543,6 тыс. рублей). При этом необходимо отметить, что Комитет заключение договоров с ИП Лазебным М.В. производил, несмотря на систематическое невнесение последним арендной платы по ранее заключённым договорам. 
9. Учитывая негативные тенденции по постоянному увеличению объёма задолженности арендаторов перед бюджетом, а также данные по претензионной работе Комитета с неплательщиками и иные отражённые в настоящем отчёте факты, деятельность Комитета по сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений не может быть признана эффективной.

Предложения:

1. Направить Отчёт о  результатах тематической проверки  целевого использования муниципальных  нежилых помещений, сданных в  аренду (субаренду), а также земельными  участками в границах территорий  объектов для сведения в адрес: 
- Главы Петропавловск-Камчатского городского округа; 
- Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа; 
2. Направить представление Контрольно-счётной палаты с приложением Отчёта о результатах проверки в Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа с предложениями:

• принять действенные меры ко взысканию задолженности арендаторов муниципальных нежилых помещений;
• с целью уменьшения текущей задолженности по арендным платежам наладить претензионную работу с неплательщиками;
• принять меры для выселения недобросовестных арендаторов (неплательщиков), имеющих многолетнюю задолженность по платежам, из арендуемых муниципальных помещений;
• систематизировать и упорядочить работу в части проведения Комитетом установленной действующим законодательством Российской Федерации инвентаризации обязательств с целью своевременного внесения исправлений в бюджетный учёт Комитета, в том числе в случаях, когда арендаторы добросовестно исполняют свои обязанности, но ошибочно производят платежи по неправильным кодам бюджетной классификации;
• не допускать заключения новых договоров аренды (равно как и продления действующих) в случае систематического невыполнения арендаторами своих обязанностей или наличия у арендаторов (с которыми планируется заключить очередной договор аренды или продлить действующий) на момент заключения (продления) договоров задолженности по арендной плате;
• расторгнуть соглашение от 30.06.2008 № 300-УС, заключённое между Комитетом и МУП «Богородское озеро», предусматривающее безвозмездную передачу прав требования с ИП Лазебного долга по арендной плате в рамках договора аренды № 3995 на сумму 905,3 тыс. рублей как противоречащее нормам Бюджетного кодекса Российской Федерации и интересам муниципального образования;
• строго придерживаться методики расчёта арендной платы, утверждённой Постановлением Главы городского округа от 14.12.2006 № 2515, в том числе в части объектов, сдаваемых в аренду муниципальными унитарными предприятиями, и впоследствии изъятых из их хозяйственного ведения.