Аудит хозяйственных операций связанных с арендой имущества

Основание для  проведения проверки: пункт 1.3 Плана работы Контрольно-счётной палаты Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Контрольно-счётная палата, КСП) на 2009 год. 
Цель проверки: контроль за целевым использованием муниципальных нежилых помещений, сданных в аренду (субаренду), а также земельных участков в границах территорий объектов в 2008 году; получение полной и достоверной информации о направлении использования нежилых помещений, сдаваемых в аренду; оценка обоснованности расчёта арендной платы в разрезе отдельных договоров аренды муниципальных нежилых помещений; получение достоверной информации об объёме задолженности арендаторов имущества перед бюджетом городского округа; порядок проведения претензионной работы с неплательщиками. 
Предмет проверки: основные показатели работы Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – городской округ) в части организации проведения расчётов по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда; бухгалтерская, финансовая и статистическая отчётность, отражающая полноту и своевременность поступления арендной платы; нормативные правовые акты и иные распорядительные документы, обосновывающие операции с арендой объектов муниципального нежилого фонда; договоры и иные документы, характеризующие использование объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в собственности городского округа. 
Объект проверки: Комитет по управлению имуществом городского округа (далее – Комитет).  
Проверяемый период: 2008 год. Кроме этого проведён анализ состояния задолженности арендаторов муниципальных нежилых помещений перед бюджетом и анализ претензионной работы с неплательщиками за период с 01.01.2008 года по 01.01.2010 года. 
Срок проведения проверки: с 28 мая по 26 июня 2009 года.  
По результатам проверки составлен акт от 03.07.2009 № 10-29/01, с которым ознакомлено руководство Комитета. 10 июля 2009 в адрес Контрольно-счётной палаты представлено мнение Комитета к акту проверки. Письмом от 23.07.2009 № 19-94/01 Контрольно-счётной палатой дано заключение на представленное мнение. 
В период подготовки настоящего отчёта в адрес Городской Думы городского округа (далее – Городская Дума), Главы городского округа и Комитета были направлены информационные письма с предложениями по устранению нарушений, выявленных настоящей проверкой, а также по внесению изменений в нормативные правовые акты городского округа с целью устранения правовых коллизий. 
Главой городского округа и Комитетом на информационные письма КСП подготовлены соответствующие ответы, которые использованы при подготовке данного отчёта .

 
Результаты проверки:

1. Анализ законодательных  и иных нормативных правовых  актов, регламентирующих передачу  в аренду муниципальных нежилых  помещений и земельных участков  в границах территорий объектов  в городском округе

Правовое регулирование  аренды зданий и помещений осуществляется в рамках норм, установленных ГК РФ (общие положения).  
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом согласно п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. 
В Петропавловск-Камчатском городском округе предоставление в аренду объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, регулируется Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью и Порядком предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда . 
Согласно п. 4. ст. 3 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципальная  собственность может быть использована, в том числе в качестве предмета аренды в соответствии с действующим законодательством. При этом ст. 608 ГК РФ наделяет правом сдачи имущества в аренду его собственника, а также лиц, управомоченных законом или собственником сдавать имущество в аренду. 
Необходимо отметить, что на момент проведения проверки  полномочия арендодателя при сдаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной казне, а также закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями (предприятиями) в соответствии со ст. 5 и п. 2 ст. 12 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью, были возложены на Комитет . 
При этом Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью в части регулирования вопросов аренды вступало в противоречие с действовавшим на момент проверки Порядком предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда.  
Так, пунктом 2 статьи 12 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью указанные полномочия были делегированы Комитету, а статьей 3 Порядка предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда – непосредственно муниципальному учреждению, за которым предмет аренды закреплён на праве оперативного управления.  
Таким образом, по мнению Контрольно-счётной палаты, в данной ситуации складывалась возможность произвольного выбора норм, подлежащих применению в каждом конкретном случае.  
В этой связи, с целью устранения возникшей правовой коллизии, КСП в адрес Главы городского округа и Комитета были направлены информационные письма с предложением приведения Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью и Порядка предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда в соответствие друг с другом. 
По результатам рассмотрения информационных писем Контрольно-счётной палаты Главой городского округа в адрес Городской Думы был направлен проект нормативного правового акта, устраняющего данную правовую коллизию. Указанный проект был рассмотрен и принят на 18-ой сессии Городской Думы .   
Также проверка показала, что, несмотря на фактическое наличие в городском округе порядка признания безнадежными к взысканию и списания задолженности арендаторов муниципального имущества по арендной плате и начисленной пени, в ряде случаев произвести необходимое списание задолженности не представлялось возможным. 
Так, ввиду невыполнения арендатором муниципального имущества ИП Алибаевым М.С. условий договора аренды муниципального нежилого помещения от 01.09.2004 № 3714 в части оплаты, Комитет обратился в Арбитражный суд Камчатской области с исковым заявлением от 12.07.2006 о взыскании арендной платы и пени за фактический период пользования имуществом (с 01.09.2004 по 31.07.2006) и выселении арендатора с занимаемой площади. Цена иска составила 722,2 тыс. рублей.  
По итогам рассмотрения дела исковые требования Комитета были удовлетворены, а Управлением Федеральной Службы Судебных приставов по Камчатскому краю (далее – Служба Судебных приставов) в отношении ИП Алибаева М.С. было возбуждено исполнительное производство. На момент проверки  (май-июнь 2009 года) исполнительное производство в отношении ИП Алибаева М.С. завершено только в части его выселения из занимаемых помещений, а в части взыскания задолженности – продолжается. Причем за 2,5 года судебным приставам-исполнителям не удалось отыскать имущество или доходы ИП Алибаева М.С., на которые могло бы быть обращено взыскание, вследствие чего, имеется достаточно большая вероятность возвращения исполнительных документов и составления соответствующего акта. 
При этом на момент проверки решение о признании задолженности безнадёжной к взысканию и её списании принималось при наличии оснований, определённых п. 4 Порядка списания задолженности по арендной плате . Одно из условий данного пункта - возвращение исполнительных документов и составление соответствующего акта судебными приставами-исполнителями при невозможности взыскания по основаниям, предусмотренным п.п. 4 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» при условии неоднократного предъявления исполнительного документа к исполнению и истечения установленного законом срока на предъявление к исполнению. 
Однако указанный Федеральный закон утратил силу с 01.02.2008, в связи с чем, даже в случае невозможности взыскания задолженности с ИП Алибаева М.С. и составления судебными приставами-исполнителями соответствующего акта, её списание с бюджетного учёта Комитета оказалось бы невозможным. Подобного рода проблемы возникли бы и при возвращении исполнительных документов по другим арендаторам.  
При этом в настоящее время действует Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», содержащий те же основания списания безнадёжной к взысканию задолженности, что и вышеуказанный Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ.  
В связи с вышеизложенным в период подготовки данного отчёта в адрес Главы городского округа и Комитета Контрольно-счётной палатой были направлены информационные письма с предложением внесения изменений в Порядок списания задолженности по арендной плате в целях его приведения в соответствие с действующим законодательством, а также  предложения по дополнению перечня оснований списания безнадёжной к взысканию задолженности, предусмотренного данным нормативным правовым актом, нормами, предусмотренными п.п. 3 п. 1 ст. 46 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» .  
По результатам рассмотрения информационных писем Контрольно-счётной палаты Главой городского округа в адрес Городской Думы был направлен проект нормативного правового акта, в полном объёме реализующий вышеизложенные предложения КСП. Указанный проект был рассмотрен и принят на 18-ой сессии Городской Думы .

 
2. Анализ состояния  задолженности арендаторов муниципальных  нежилых помещений перед бюджетом. Анализ претензионной работы  с неплательщиками (за период  с 01.01.2008 года по 01.01.2010 года)

Согласно отчётным данным Комитета, представленным к проверке, по состоянию на 01.01.2008 общая сумма  задолженности арендаторов муниципального нежилого фонда по арендным платежам в бюджет городского округа составила 28162,9 тыс. рублей. Вместе с тем, с учётом переплаты по договорам аренды в  общей сумме 2685,6 тыс. рублей, сальдированный результат задолженности в части  договоров аренды зданий и помещений  по состоянию на 01.01.2008 составил 25477,4 тыс. рублей. 
В 2008 году на основании постановления Главы городского округа от 27.08.2008 г. № 2550 Комитетом было произведено списание безнадёжной к взысканию задолженности по арендной плате 7 арендаторов, в связи с ликвидацией последних на общую сумму 7041,8 тыс. рублей. 
По состоянию на 01.01.2009 общая сумма задолженности арендаторов зданий и помещений, по данным бюджетного учёта Комитета, составила 50242,8 тыс. рублей. При этом с учётом переплаты в общей сумме 6912,9 тыс. рублей сальдированный результат задолженности в части договоров аренды зданий и помещений по состоянию на 01.01.2009 составил 43329,9 тыс. рублей. 
В то же время, необходимо отметить, что в ряде случаев в результате ошибочного перечисления арендатором платежей по неправильному коду бюджетной классификации, фактически задолженность арендатора по арендной плате перед бюджетом городского округа отсутствовала, но в бюджетном учёте Комитета числилась. Кроме этого, в ряде случаев по той же причине по одному и тому же арендатору числилась как дебиторская, так и кредиторская задолженность. 
В этой связи показатели бюджетного учёта Комитета не могут считаться в полной мере достоверными.  
Одной из причин сложившейся ситуации является то, что ввиду большого количества договоров аренды, по которым необходимо проводить сверку взаимных расчётов, и достаточную длительность данного процесса, работники Комитета не успевают своевременно проводить предусмотренную п. 1 ст. 12 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» инвентаризацию обязательств, что в ряде случаев приводит к искажению годовой бюджетной отчётности. 
По результатам проверки финансовым отделом Комитета был произведён зачёт встречной задолженности, в результате чего объём дебиторской задолженности арендаторов муниципального имущества был снижен до 45702,2 тыс. рублей, кредиторской – до 2372,3 тыс. рублей. Сальдированный результат задолженности в части договоров аренды зданий и помещений по состоянию на 01.01.2009 остался неизменным (43329,9 тыс. рублей). 
В 2009 году Комитетом произведено уменьшение задолженности по арендной плате на общую сумму 17879,4 тыс. рублей, в том числе:

• на основании постановления Главы городского округа от 28.07.2009 г. №2216 на сумму 2325,7 тыс. рублей (списание в связи с ликвидацией арендаторов);
• на основании приказа Комитета от 25.12.2009 г. №878 на сумму 15553,7 тыс. рублей (зачёт затрат на неотделимые улучшения объекта арендуемого имущества в счёт арендной платы).

При составлении настоящего отчёта с целью мониторинга ситуации состояния задолженности арендаторов  перед бюджетом в адрес Комитета был направлен запрос об объёмах  задолженности по состоянию на 01.01.2010 года, а также о претензионной  работе, проводимой Комитетом с недобросовестными  арендаторами. 
Согласно ответу Комитета, по состоянию на 01.01.2010 года (за 2009 год), задолженность арендаторов перед бюджетом составила 57966,7 тыс. рублей, кредиторская задолженность перед арендаторами – 1727,1 тыс. рублей. Сальдированный результат задолженности в части договоров аренды зданий и помещений по состоянию на указанную дату составил 56239,6 тыс. рублей (дебиторская).  
Таким образом, за 2008 год задолженность арендаторов муниципального имущества перед бюджетом возросла на 17852,6 тыс. рублей, или на 70%, за 2009 год (несмотря на большой объём списания задолженности) на 12909,7 тыс. рублей, или на 30%. 
За весь анализируемый период (с 01.01.2008 по 01.01.2010 года) задолженность арендаторов муниципального имущества перед бюджетом возросла на 30762,3 тыс. рублей, или на 120%. 
Особо необходимо отметить, что из 377 арендаторов муниципального имущества, числящихся по данным бюджетного учёта Комитета, по 201 в 2009 году движение (начисление арендных платежей либо уплата задолженности в бюджет) не происходило. При этом 103 из них имеют дебиторскую задолженность перед бюджетом (от 0,04 рублей до 3077970 рублей).  
В течении 2008 – 2009 годов Комитетом направлены в суд на взыскание просроченной задолженности по арендной плате только 4 исковых заявления. Кроме этого в адрес неплательщиков было направлено 30 писем – предупреждений о наличии просроченной задолженности по арендной плате с предложением погасить долг в добровольном порядке, из которых только 3 были исполнены арендаторами. 
Исковые заявления о выселении недобросовестных арендаторов из занимаемых помещений Комитетом в течении 2008 – 2009 годов в суд не направлялись. 
Исходя из вышеизложенного, учитывая негативные тенденции по постоянному увеличению объёма задолженности арендаторов перед бюджетом, а также данные по претензионной работе Комитета с неплательщиками, деятельность Комитета по сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений не может быть признана эффективной. 
Также проверкой установлен случай, когда право на истребование задолженности арендатора муниципального имущества перед бюджетом городского округа было передано муниципальному унитарному предприятию. 
Так, по договору аренды от 01.04.2005 № 3995, заключённому Комитетом с ИП Лазебным М.В., во временное пользование последнего был передан нежилой дом (здание-объект культурного наследия местного значения «Дом жилой для служащих канцелярии») по адресу ул. Ленинская, 28. Срок действия договора устанавливался сторонами с 01.04.2005 по 28.02.2006 г. Впоследствии, после истечения указанного срока Комитет заключил с ИП Лазебным М.В. очередной договор аренды от 29.12.2006 № 4748 (третий по счету).  
При этом обращает на себя внимание тот факт, что заключение данных договоров производилось Комитетом несмотря на систематическое невнесение ИП Лазебным М.В. арендной платы по ранее заключённым договорам. Причём необходимую претензионную работу в отношении указанного арендатора Комитет не проводил. 
Согласно бюджетному учёту Комитета задолженность ИП Лазебного М.В. по состоянию на 01.01.2008 составляла 1006,1 тыс. рублей (только в рамках договора аренды от 01.04.2005 № 3995). Лишь в 2008 году в процессе инвентаризации была выявлена и поставлена на учёт задолженность в рамках договоров аренды от 15.04.2004 № 3558 в сумме 379,34 тыс. рублей и от 29.12.2006 № 4748 в сумме 1259,0 тыс. рублей.  
В 2007 году имущество, переданное ИП Лазебному М.В. в аренду по договорам № 3995 и № 4748, было закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП «Богородское озеро». Кроме этого, на основании соглашения от 30.06.2008 № 300-УС, заключённого между Комитетом и МУП «Богородское озеро», последнему безвозмездно было передано право требования долга по арендной плате в рамках договора аренды № 3995 на сумму 905,3 тыс. рублей.  
Как показала проверка Контрольно-счётной палаты, указанная задолженность поставлена на бухгалтерский учёт МУП «Богородское озеро», однако списание её с бюджетного учёта Комитета произведено не было. По состоянию на 01.01.2010 задолженность ИП Лазебного М.В., числящаяся в бюджетном учёте Комитета, составила 2543,6 тыс. рублей.  
При этом, несмотря на то, что право истребования части задолженности (905,3 тыс. рублей) было передано МУП «Богородское озеро», претензионная работа в отношении оставшейся части задолженности Комитетом не проводилась. Вместе с тем, следует отметить, что 23.03.2009 года в отношении ИП Лазебного М.В. возбуждено исполнительное производство и в настоящее время идёт процесс принудительного взыскания задолженности ИП Лазебного М.В. в пользу ОАО «Единая городская недвижимость» (правопреемник МУП «Богородское озеро»).  
На сегодняшний день с ИП Лазебного, по данным ОАО «Единая городская недвижимость», в пользу последнего взыскано (перечислено) 77,5 тыс. рублей. Денежных средств и имущества, на которые возможно обратить взыскания, в рамках исполнительного производства установлено не было.  
Необходимо отметить, что согласно нормам статей 41 и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, доходы, получаемые в виде арендной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества относятся к неналоговым доходам бюджетов (за исключением имущества автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казённых). 
При этом Бюджетный кодекс не предусматривает возможности передачи части доходов бюджета, равно как и задолженности по данным доходам, от органов местного самоуправления хозяйствующим субъектам. Более того, Комитет, являясь главным администратором данных неналоговых доходов бюджета городского округа, не наделён правом передавать доходы бюджета иным хозяйствующим субъектам. 
Кроме того, учитывая безвозмездный характер данной сделки, она может быть квалифицирована в качестве договора дарения , в связи с чем переданное по сделке право требования подпадёт под налогообложение налогом на прибыль организаций. 
В этой связи, по мнению Контрольно-счётной палаты, соглашение от 30.06.2008 № 300-УС, заключённое между Комитетом и МУП «Богородское озеро» и предусматривающее безвозмездную передачу прав требования с ИП Лазебного долга по арендной плате в рамках договора аренды № 3995 на сумму 905,3 тыс. рублей не соответствует нормам Бюджетного кодекса Российской Федерации, интересам муниципального образования и подлежит расторжению.

Как показала проверка, отсутствие в течение длительного времени  четко регламентированного порядка  возмещения затрат арендаторов на проведение капитального ремонта (иных неотделимых  улучшений) арендованного объекта  явилось причиной отражения в  бюджетном учёте Комитета фактически отсутствующей задолженности отдельных  арендаторов.  
Так, в частности, почти 2,5 года решался вопрос о предоставлении зачёта Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российский государственный университет туризма и сервиса» (далее – РГУТиС или ГОУ ВПО «МГУС»). Лишь 18 июня 2009 года Коллегия Комитета на основании акта освидетельствования объёмов выполненных работ по капитальному ремонту здания по улице Бийская, дом 8А, затраты РГУТиС на проведение указанных работ зачла в счёт арендной платы по договору аренды муниципального здания от 01.09.2007 № 4763 за период с 01.05.2006 по 31.03.2008.  
Однако в бюджетном учёте Комитета по прежнему числится задолженность указанного арендатора перед бюджетом в сумме 3078,0 тыс. рублей. Необходимо отметить, что на момент проведения зачёта указанный договор аренды фактически являлся расторгнутым (соглашение от 27.03.2008) в связи с передачей здания по улице Бийская, дом 8А в безвозмездное пользование РГУТиС до момента регистрации права собственности Российской Федерации на него.

Аналогичная ситуация сложилась  и в отношении Дальневосточного государственного университета (далее  – ДВГУ), с той лишь разницей, что  вопрос о проведении зачёта денежных средств, затраченных последним  на проведение капитального ремонта  в арендуемом помещении, в счёт арендной платы не решён до сих пор.  
При этом обращает на себя внимание тот факт, что в бухгалтерском учёте ДВГУ задолженность перед бюджетом городского округа по арендной плате не отражается, начиная с 01.01.2005 г.  
Из пояснения главного бухгалтера ДВГУ следует, что отсутствие по бухгалтерскому учёту ДВГУ данной задолженности обусловлено не проведением последним капитального ремонта, а имевшим место зачётом платы за обучение студентов по направлениям городского округа в счёт арендной платы. Однако, по причине того, что необходимые оправдательные документы как в Комитете, так и в ДВГУ отсутствуют, сделать объективные выводы о правомерности проведения подобного рода взаимозачётных операций в ходе проверки не представилось возможным.  
В письме Комитета, направленном в адрес Контрольно-счётной палаты по результатам рассмотрения информационного письма КСП, указывалось, что по вопросу взаимоотношений Комитета и ДВГУ в рамках данного договора аренды проводится проверка КРО административно-контрольного управления администрации, однако о результатах данной проверки КСП до настоящего времени не извещена, задолженность ДВГУ в бюджет продолжает числиться по данным бюджетного учёта Комитета. 
Более того, согласно отчёту о деятельности административно-контрольного управления администрации за 2009 год, подобную проверку данная организация не проводила. 
Таким образом, Комитету необходимо провести внутреннюю проверку состояния задолженности ДВГУ в части арендных платежей в рамках договора аренды от 01.07.2003 г. № 3164 и в случае подтверждения наличия указанной задолженности – принять действенные меры к ее взысканию.