Доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости

2. Финансовый анализ позволяет определить место или ранг оцениваемой компании среди аналогов;

3.    Финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих нужное сходство оцениваемой компании с аналогами;

4.   Финансовый анализ позволяет обосновать степень доверия оценщика к конкретному виду ценового мультипликатора в их общем числе и в конечном счете определить вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины.

 

Метод отраслевых коэффициентов

Рассматриваемые в данном разделе учебника формулы  были разработаны и выведены аналитиками  США для оценки малого бизнеса, к  которому относят фирмы с годовой  чистой выручкой от реализации от $100 000 до $3 млн. Формула представляет метод  оценки малого бизнеса, входящий в состав сравнительного подхода и называемый методом отраслевых коэффициентов (соотношений). Оценка малого бизнеса использует большое количество формул, некоторые из которых были разработаны для определенных ситуаций, определенного типа малого бизнеса и имеют ограниченное применение. Другие имеют универсальный характер и получили достаточно широкое применение.

 

Основанием для  приведения указанных формул к определенным стандартам является общая главная  цель приобретения бизнеса — получение  владельцем адекватного дохода на вложенный  капитал, независимо от того, с каким  конкретным видом бизнеса он имеет  дело. Возможные различия связаны  с фактическим или осознаваемым риском конкретного оцениваемого объекта, уровень которого диагностируется  размахом диапазона мультипликаторов.

 

Каждая формула  предлагает использование для оценки определенного набора показателей: группировку расчетных активов, чистую выручку от реализации (годовую  или месячную), денежный поток, генерируемый собственным капиталом. Формулы  предлагают оценщику рассчитанный на основе большого числа сделок диапазон значений мультипликаторов. Выбранная  в рамках диапазона величина применяется  как множитель к аналогичному показателю оцениваемой фирмы, нормализованному в соответствии с требованиями к  подготовке информации для целей  оценки. Полученный результат представляет стоимость определенного актива или группы активов, которые называют расчетными.

 

Формулы в течение  длительного времени использовались для оценки малого бизнеса. Однако данный метод не исключает применения других уместных методов оценки, результаты которых должны быть учтены на заключительных этапах оценки за счет соответствующий  корректировок.

 

Метод отраслевых коэффициентов имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать в процессе его применения при оценке предприятий малого бизнеса.

 

Поскольку рассматриваемый  метод предлагает оценщику диапазон ценовых мультипликаторов, перед  ним неизбежно возникнет проблема выбора наиболее объективной величины, применимой к конкретной фирме. Для  решения данного вопроса целесообразно  рассмотреть наиболее существенные факторы, от которых зависит рыночная стоимость. Описанные ниже элементы оказывают неодинаковое влияние  на разные виды бизнеса, а приведенный  список не претендует на полноту охвата.

 

 

 

Качество удобств, предлагаемых оцениваемой  фирмой.

Для малого бизнеса  существенным фактором, обеспечивающим высокий уровень дохода, является качество созданных для клиентов удобств, которые заключаются в  общем состоянии улучшений, оборудования, качестве товаров и услуг, общей  атмосфере, созданной бизнесом. Необходимо оценить, привлекает ли данная атмосфера  постоянную клиентуру, обеспечивает ли конкурентоспособность созданных  собственником удобств.

 

Динамика денежных потоков, генерируемых бизнесом.

Величина фактического денежного потока является наилучшим  индикатором состояния бизнеса  на дату оценки. Тем не менее для  принятия решения оценщик должен проанализировать финансовую информацию за несколько прошедших лет.

 

Конкуренция. Возможность появления крупного собственника на определенном сегменте регионального рынка может снизить жизнеспособность и стоимость малого бизнеса практически до нуля, особенно в небольших городах.

 

Состояние товарных запасов фирмы. Формулы отраслевых соотношений дают результативную величину стоимости расчетных активов (меблировку, оборудование, улучшения, права аренды, нематериальные активы и гудвилл), которая не включает стоимость товарных запасов.

 

Отказ продавца от конкуренции. Наличие со стороны продавца обязательства не создавать в дальнейшем конкуренции повышает спрос на оцениваемый бизнес и, как следствие, его стоимость.

 

Возможность создания аналогичного бизнеса. Факторы. определяющие степень сложности создания нового предприятия в определенном виде предпринимательской деятельности, принимаются во внимание конкретными покупателями и оказывают влияние на стоимость малого бизнеса.

 

Региональные тенденции развития экономики. Состояние местной, региональной, национальной и международной экономики оказывает влияние на малый бизнес.

 

Состояние отрасли и перспективы  ее развития.

 

Условия аренды. Местоположение малого предприятия является существенным фактором его доходности и, как следствие, рыночной стоимости.

 

Местоположение.

 

Фаза жизненного цикла бизнеса. Основное правило гласит: чем дольше предприятие функционирует на рынке, тем больше его стоимостной потенциал. Такие элементы бизнеса, как репутация, низкие цены, качество обслуживания, качество товаров и т.д. со временем улучшаются.

 

Собственность на недвижимость. Наличие права собственности на недвижимость, на площадях которой функционирует бизнес, обеспечивает надежность местоположения.

 

Ценовая политика. Число постоянных клиентов зависит от устанавливаемых цен на товары и оказываемые услуги. Если оценивается бизнес, привлекающий клиентов благодаря низким ценам, то остальные факторы, включая местоположение, могут быть вторичными. С другой стороны, такой бизнес может падать в цене, так как не привлекает инвесторов. которым проще организовать аналогичный бизнес с нуля и также использовать политику ценовых скидок для привлечения покупателей.

• Качество товара.
• Наличие постоянной клиентуры.
• Репутация.
• Доход инвестора и возврат инвестиций.

Динамика объемов выручки от реализации. Положительная динамика доходов, приносимых бизнесом в прошлом, может резко измениться в будущем.

 

• Специальные разрешения и лицензии.

 

Фактор сетевого бизнеса. За исключением отдельных случаев, формулы, описанные в данной главе, не применимы при оценке небольших фирм, входящих в крупную сеть. Стоимость такого бизнеса выводится с использованием различных методик, основывающихся на доходах, которые оценивают совокупность активов бизнеса и принимают во внимание всю стоимость собственного капитала, и т.д. Например, крупные операторы рынка не сравнимы с маленькими книжными магазинами, магазинами компьютерной техники, аптеками и другим бизнесом, являющимся предметом данной книги. Однако при оценке развитого независимого малого бизнеса наличие крупного оператора должно учитываться.

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

В данной курсовой работе я  попытался раскрыть два метода подходов к оценке недвижимости.

 

Доходный подход:

            Я попытался раскрыть два метода представляющих доходный подход:

 — метод прямой  капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

 — метод дисконтирования  денежного потока — заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

 

Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

 

Основные проблемы метода прямой капитализации:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД  и ставки капитализации становится сложной задачей.

 

Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом  прямой капитализации, поскольку позволяет  учесть тенденции в развитии рынка  недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.

 

Как отмечалось выше, если ставка капитализации превышает норму  прибыли, т.е. стоимость объекта и/или  доход   уменьшаются за период владения, возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации  возврата основной суммы капитала.

Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.

 

В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в  условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически  не применяется.

 

Метод Хоскольда также  не нашел широкого применения при  оценке недвижимости, т. к. он относится  к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых  и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии  эффективного собственника.

 

Наибольшее распространение  получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

 

Сравнительный подход является одним из трех подходов, используемых в оценочной практике. Оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Важнейшим условием применения сравнительного подхода является наличие развитого фондового рынка, а также доступность и достоверность рыночной информации.

 

 Сравнительный  подход в зависимости от целей,  объекта оценки и источников  информации включает три метода:

•  метод компании-аналога (метод рынка капитала);

•  метод сделок;

•  метод отраслевых коэффициентов.

 

Для оценки компании сравнительным подходом используется ценовая и финансовая информация по предприятиям-аналогам. Список критериев  сходства начинается с отраслевой принадлежности и зависит от конкретных условий  оценки, однако окончательное решение  об аналогичности принимается по результатам финансового анализа. Сравнительный подход применим, если список содержит не менее трех компаний-аналогов.

 

Оценка рыночной стоимости методами сравнительного подхода основана на использовании  ценовых мультипликаторов, отражающих соотношение рыночной цены и какого-либо показателя, отражающего доходность предприятия. Ценовой мультипликатор рассчитывается по аналогам и используется как множитель к адекватному  показателю оцениваемой компании.

В оценочной практике наиболее часто используются следующие  виды ценовых мультипликаторов:

•  «Цена / Прибыль»;

•  «Цена / Денежный поток»;

•  «Цена / Дивиденды»»;

•  «Цена / Выручка от реализации»;

•  «Цена/Физический объем»;

•  «Цена / Балансовая стоимость».

 

Выведение итоговой величины стоимости предприятия  осуществляется в три этапа.

              Выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемому объекту.

Согласование  предварительных результатов.

            Корректировка итоговой величины стоимости.