Доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости

 

Данный метод определения  общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

 

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

 

Пример 4: Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: доля заемных средств в структуре капитала – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 у.е./год; стоимость собственных средств – 15%. Решение представлено в таблице № 4.

Таблица№ 4.

Расчет общей ставки капитализации

Характеристика капитала	Доля участия	Ставка капитализации	Взвешенное значение
Заемные средства	0,6	0,15	0,09
Собственные средства	0,4	0,25	0,1
Общая ставка капитализации	0,19 (19%)

 

Взвешенное значение = доля участия * ставка капитализации

 

 

 

 

Метод связанных инвестиций: земля и  здания

Данный метод определения  общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется  аналогично методу связанных инвестиций — заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней.

Взвешивание ставок капитализации  осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):

 , где

L - стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

В - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

- коэффициент капитализации соответственно для земли, здания.

 

Кумулятивный (суммарный) метод

Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.

 

К безрисковой  ставке дохода  прибавляются:

 

1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

 

2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

 

3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность. 

 

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные  активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности  вложения денежных средств фирм и  частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая  ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой  недвижимости.

 

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

 

Общий коэффициент капитализации  по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Пример 5: Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом.

Известно, что:

• безрисковая ставка – 10%
• поправка на риск – 5 %
• поправка на неликвидность – 3 %
• поправка на неэффективное управление – 2%

Время, которое необходимо для возврата капитала, составляет 5 лет.

Решение:  Ставка возврата капитала составит 1/5=0,2;

R₀ = 0,1+0,05+0,03+0,02+0,2=0,4

 

 

Метод Эллвуда

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

 

Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959г. предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

 

При этом он разработал специальные  таблицы, облегчающие использование  своей модифицированной формулы  основывающейся на учете данных:

• Величина ипотечного кредита;
• Общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;
• Ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача на собственный капитал);
• Стоимость объекта имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита.

Общий коэффициент капитализации:

     , где

- ставка дохода на собственный  капитал;

M – отношение величины кредита к стоимости объекта;

Р – процент выплачиваемого кредита;

-  фактор фонда возмещения  по ставке дохода на собственный  капитал (колонка №3);

-  коэффициент капитализации  заемного капитала (или ипотечная  постоянная);

-  изменение общей стоимости  объекта;

-  общая норма изменения  дохода;

  j -    коэффициент стабилизации дохода.

 

В этом   случае, если доход  и стоимость недвижимости не меняется, то общий коэффициент капитализации  будет равен базовому коэффициенту капитализации:

  

Корректировка на  изменение  стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

.         

 

Если стоимость объекта  увеличивается, то общий коэффициент  капитализации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение  дохода производится с помощью знаменателя  формулы:

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель обшей формулы будет равен 1.

 

Пример 6. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации.

известно, что:

• чистый операционный доход - 50 000 у.е.;

• проектируемый период - 10 лет;

• условия кредита: норма  процента - 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заемных средств - 70%, изменение стоимости недвижимости - 20% потери, норма отдачи собственного капитала - 16%.

Решение: Применим для определения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда:

Следовательно стоимость недвижимости составит:

50000/0,1222=409165 у.е.

 

Метод дисконтированных денежных потоков

 

            Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

 

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

 

Метод дисконтированных денежных потоков  – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую  стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно  изменяться, неравномерно поступать  и отличаться высоким уровнем  риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается  инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает  объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает  его привлекательность с позиций  того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится  с ценой, по которой объект может  быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

Алгоритм расчета  метода ДДП.

 

Определение прогнозного  периода.

Определение прогнозного периода  зависит от объема информации, достаточной  для долгосрочных прогнозов. Тщательно  выполненный прогноз позволяет  предсказать характер изменения  денежных потоков на более долгий срок.

 

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной  будет период длительностью 35 лет. Это  реальный срок, на который можно  сделать обоснованный прогноз.

 

Прогнозирование доходов, расходов и остаточной стоимости (реверсии) требует:

• тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
• изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
• прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП  рассчитывается несколько видов  дохода от объекта:

1)   потенциальный валовой доход (ПВД);

2)   действительный валовой доход (ДВД);

3)   чистый операционный доход (ЧОД);

4)   денежный поток до уплаты налогов;

5)   денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток  до уплаты налогов минус платежи  по подоходному налогу владельца  недвижимости.

 

Особенности расчета денежного  потока при использовании метода:

•     Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

•     Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

•     Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

•     Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.