Доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости

•     Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

 

 

 

Таким образом, денежный поток до уплаты налогов  равен:

1. = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы +

Прочие доходы;

2. = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью;
3. = ЧОД до налогообложения – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток  до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

 

Расчет стоимости  реверсии

Реверсия – это остаточная стоимость  объекта при прекращении поступлений  потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

 

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей  стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также  различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования  для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать  следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

 

Денежные потоки и ставка дисконтирования  должны соответствовать друг другу  и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих  денежных потоков в номинальном  и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета  ставки дисконтирования применяются  следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2)   метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)   метод выделения;

4)   метод мониторинга.

 

Метод кумулятивного  построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая  ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием  значений рисков, присущих данному  объекту недвижимости.

 

Метод сравнения  альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

• требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
• ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

 

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие  от коэффициента капитализации) прямо  из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения  – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как  строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью  получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет  ориентироваться при определении  ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и  уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования  методом выделения, которые будут  соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться  сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование  которых является наилучшим и  наиболее эффективным.

 

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования  по методу выделения следующий:

•    моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

•    расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

•    полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

 

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние  риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

 

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом  кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой  расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих  условиях рынка недвижимости.

 

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 , где

PV – текущая стоимость;

С_i – денежный поток периода t;

i –  ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

N – число периодов.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору  последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта  недвижимости равна сумме текущей  стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости  остаточной стоимости (реверсии).

 

 

Структура сравнительного подхода

 

Особенностью  сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной  стороны, на рыночные цены купли-продажи  акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые  финансовые результаты.

 

Общая характеристика сравнительного подхода:

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той  суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими  словами, наиболее вероятной ценой  стоимости оцениваемого бизнеса  может быть реальная цена продажи  сходной фирмы, зафиксированная  рынком.

 

Теоретической основой  сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а  также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

1. Оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. Учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое.

 

2. Сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

 

3. Цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала.

Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

 

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и  недостатков, которые должен учитывать  профессиональный оценщик. Основным преимуществом  сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи  сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик  ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога  с оцениваемым объектом. При использовании  других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

 

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности.

 

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение  спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально  учитывает ситуацию на рынке.

 

Вместе с тем  сравнительный подход имеет ряд  существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике:

1. Базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

 

2. Сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

 

3. Оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости. Возможность применения сравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках.

Второе условие  — это открытость рынка или  доступность финансовой информации, необходимой оценщику.

Третьим необходимым  условием является наличие специальных  служб, накапливающих ценовую и  финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный  подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

 

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит  от целей, объекта и конкретных условий  оценки.

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые  условия применения каждого метода

 

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

Базой для сравнения  служит цена одной акции акционерных  обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

 

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

 

Метод отраслевых коэффициентов, или  метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.