Доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Национальный исследовательский

ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ .

 

 

 

 

Факультет: Инженерно-экономический

 

Кафедра: Маркетинг и антикризисное  управление

 

 

 

 

 

«Доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости»

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине

“Антикризисное управление”

 

 

 

 

 

Студент гр.3780                         ____________                          Аракелян А.Р.

(подпись)

 

                                                       ____________

(дата)

 

 

Руководитель, доцент, к.э.н.       ____________                           Еремин В.В.

(подпись)

 

   ______________

(дата)

 

 

 

Томск – 2010

Введение

1. Структура доходного похода                                                                            3                                    

      1.1 Метод  капитализации доходов                                                               4                                      

      1.2 Метод Ринга                                                                                                6                                          

      1.3 Метод Инвуда                                                                                             7                                           

      1.4 Метод Хоскольда                                                                                       8                                           

      1.5 Метод прямой капитализации (метод прямого составления)               8                                    

      1.6 Метод связанных инвестиций : заемного и собственного капитала   10                                

     1.7 Метод связанных инвестиций :  земля и здания                                    12                                    

      1.8 Кумулятивный (суммарный)метод                                                          12                                            

     1.9 Метод Эллвуда                                                                                          13                                              

     1.10 Метод дисконтированных денежных потоков                                     15                                     

 2. Определение прогнозного периода                                                                16                                         

3. Определение ставки дисконтирования                                                          18                                         

      3.1  Метод кумулятивного построения                                                         18                                           

      3.2  Метод сравнения альтернативных инвестиций                                    19                                         

      3.3  Метод выделения                                                                                     19                                               

      3.4  Метод мониторинга                                                                                 20                                                  

4. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП                             20                                          

5. Структура сравнительного подхода                                                               21                                             

      5.1  Метод компании-аналога                                                                       25                                          

      5.2 Метод сделок                                                                                                                                            

      5.3 Метод отраслевых коэффициентов                                                         29                                            

 6. Состояние отрасли и перспективы ее развития                                            31                                            

 Заключение                                                                                                          33                                                    

 Список литературы                                                                                             37                                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

 

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском  праве в связи с введением  в гражданский оборот земельных  участков и других природных объектов, и в настоящее время оно  стало общепринятым во всех странах  мира.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или  к недвижимости относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и  сооружения. К недвижимым вещам относятся  так же подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

  Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Целью данной курсовой работы является рассмотрение доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.

Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той  суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими  словами, наиболее вероятной ценой  стоимости оцениваемого бизнеса  может быть реальная цена продажи  сходной фирмы, зафиксированная  рынком.

 

 

 

 

 

 

 

Структура доходного  подхода

 

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

    

 Доходный подход используется  при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

  

Собственник приобретает  объект недвижимости в основном по 3 причинам:

1. для собственного использования (например, жилья);
2. для получения доходов от данного объекта;
3. для повышения престижа.

 

Доходный подход включает 2 метода:

1. метод капитализации доходов;
2. метод дисконтированных денежных потоков.

 

В основе данных методов лежит предпосылка, что  стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

 

При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость недвижимости преобразуется  доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

 

 

Метод капитализации  доходов 

 

Данный метод используется, если:

1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего  объекта недвижимости.

 

Базовая формула расчета  имеет следующий вид:

 , где

С- стоимость объекта недвижимости (ден.ед),

ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед),

К – коэффициент капитализации (%).

 

Таким образом, метод капитализации  доходов представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

 

Чистого операционного дохода - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год:

 , где 

Действительный валовой  доход (ДВД) – доход, который можно  получить от недвижимости при 100%-ном  ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования  площадей  и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

 

Таким образом, ДВД = ПВД –  Потери + Прочие доходы,  где

ПВД = С_а*S,   

С_а – арендная ставка за 1 м²;

S – площадь, сдаваемая в аренду м².

Операционные расходы -  это периодические ежегодные  расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с  получением действительного валового дохода.

 

Операционные расходы  состоят из:

1. постоянных расходов;
2. переменных расходов;
3. расходы на замещение или резервы.

Постоянные операционные расходы – не зависят от степени  эксплуатационной загруженности объекта  и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;
• страховые взносы;
• заработная плата обслуживающего персонала + налоги на нее.

Переменные операционные расходы – это периодические  ежегодные расходы, величина которых  зависит от загрузки площадей.

Наиболее типичные переменные расходы:

• коммунальные;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• расходы на обеспечение безопасности; и т.д. 

          

К расходам на  замещение  относятся расходы на периодическую  замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно- техническое  оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются  на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен.

 

Коэффициента  капитализации  - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

 

Коэффициент капитализации  состоит из  2 частей:

1. ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);
2. нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется, только к изнашиваемой части активов.