Доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости

 

В определенных условиях и  для конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли  совпадают, однако, это разные показатели.

 

Взаимосвязь между  ставкой  капитализации и нормой прибыли:

1. Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход не изменяются с течением времени.  Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит  в момент  реверсии (т.е.  продажи объекта в конце периода владения).
2. Ставка капитализации превышает норму прибыли  – стоимость объекта и/или доход   уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом,  определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.

 

3. Норма прибыли превышает ставку капитализации  – стоимость объекта и/или доход   уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по  цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может  обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

 

Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости  актива) возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала.

 

Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

 

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала,  помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 , где

- ставка доходности инвестиций;

N – оставшийся срок экономической жизни.

 

Пример 1: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5=20) . В этом случае коэффициент капитализации составит 32 % (12%+ 20%=32%).

Возмещение основной  суммы капитала с учетом требуемой  ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга, у.е.

 

№ п/п	Остаток капиталовложений на начало периода	Возмещение капиталовложений	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода
1	10000	2000	1200	3200
2	8000	2000	960	2960
3	6000	2000	720	2720
4	4000	2000	480	2480
5	2000	2000	240	2240
		10000	3600	13600

Возврат капитала происходит  равными частями в течение  всего срока службы объекта недвижимости.

 

Метод Инвуда используется,  если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 , где

- фактор фонда возмещения;

Y=R (ставка доходности на инвестиции).

 

Пример 2: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.

Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет = 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097.

Таблица№ 2.

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда, у.е.

№ п/п	Остаток основной суммы капитала	Общая сумма возмещения	В том числе
			%на капитал	возмещение основной суммы
	На начало года
1	10000	2774,10	1200	1574,10
2	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
3	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
4	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
5	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

 

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 , где 

Y_б – безрисковая ставка процента.

 

Пример 3. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

 

Существует несколько  методов расчета коэффициента капитализации:

1. метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
2. метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;
3. метод связанных инвестиций: земли и здания;
4. кумулятивный метод (метод суммирования);
5. метод Эллвуда.

 

Метод прямой капитализации (метод прямого  сопоставления)

 

Определение коэффициента капитализации  с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

    

 

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в сравнении  оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

 

Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода—подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

• размеру дохода;

• соотношению между валовым  доходом и эксплуатационными  

расходами;

• физическому сходству;

• месторасположению;

• ожидаемым изменениям стоимости.

 

Прямая капитализация  может также использоваться для  оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

В каждом из этих случаев  применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3

 Таблица№ 3

 

Название ставки капитализации  в зависимости от используемого  показателя дохода

Используемый показатель дохода	Соответствующая ставка капитализации
1. Чистый эксплуатационный  доход	Общая ставка капитализации
2. Доход инвестора	Ставка капитализации  для собственных средств
3. Доход банка	Ставка капитализации  для заемных средств
4. Доход на земельные  участки	Ставка капитализации  для земли
5. Доход на улучшения	Ставка капитализации  для улучшений

 

Метод прямой капитализации  — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

 

 

Метод связанных инвестиций: заемного и  собственного капитала

 

Этот метод применяется, когда для покупки объекта  использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

Ставка капитализации  заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно),

то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения  платежей на их частоту и результат  делится на размер ссуды.

 

Ипотечная составляющая состоит из:

• ставки процента по кредиту
• коэффициента фонда погашения.

 

Разработаны специальные  таблицы (месячные, квартальные и  годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

 

Ставка капитализации  собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

 Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:

• нормы прибыли
• нормы возврата собственного капитала.

Таким образом, ставка капитализации  собственного капитала отражает ожидаемую  инвестором в первый год прибыль  на вложенный собственный капитал.

 

Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

 

Общая ставка капитализации  – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем  объеме инвестиций:

 , где

M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

-  ставка капитализации на  заемные средства или ипотечная  постоянная;

- ставка капитализации на  собственный капитал.