Общие положения арендных отношений

 во-первых, договор  с энергоснабжающей организацией, заключенный  в соответствии с Гражданским  кодексом;

 во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

 Арендатор может  самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики»  соглашаются подписать договор  на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т.п.). Договор энергоснабжения  заключается при наличии у  потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным  техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.

 

 

Платим  через посредника

 Организация может оформить отношения при  помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент – арендодатель) обязуется за вознаграждение совершать  по поручению другой стороны (принципала – энергоснабжающей организации) юридические  и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и  за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

 На практике такие договоры агентирования большая  редкость. Скорее можно встретить  комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить  прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она  может стать агентом по закупке  коммунальных благ. Заключая договор  агентирования, необходимо помнить, что  энергоносители продаются по государственным  тарифам, завышать которые не имеет  права ни один посредник.

 Пример 10

 ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах. Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб., включая НДС 18 руб.

 Учет  у арендодателя (агента)

 76 – 1 – Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом

 76 – 2 – Расчеты с принципалом, энергоснабжающей организации 

 

 

 Учет  у арендатора  

 

 

Арендатор компенсирует затраты  арендодателя

 Арендодатель  перевыставляет арендатору свои затраты  по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т.п.) сданного в  аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для  всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих  субъектов нарушило письмо Минфина  от 6 сентября 2005 г. №07–05–06/234.

 В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

 Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру  от энергоснабжающей организации, то в  книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

 Несмотря  на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов  можно распространить и на компенсацию  других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

 Те же самые  указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. №03–04–15/52. Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. №7349/99). Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются. Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).

 Пример 11

 В бухгалтерию  ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».

 Учет  у арендодателя  

 

 

 Учет  у арендатора  

 

 

  «Коммуналка» в  составе арендной  платы

 Это самый  простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями  вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как  доходы от реализации услуг по сдаче  в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в  том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе  операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор  статьи зависит от специализации  арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

 Пример 12

 ООО «Снеговик» сдает помещение в аренду (это основной вид деятельности ООО «Снеговик») ООО «Подсолнух» за 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов – 900 руб. Затраты на электроэнергию включаются в стоимость арендной платы. В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Из этой суммы на долю ООО «Подсолнух» приходится 1180 руб., включая НДС 180 руб.

 Учет  у арендодателя