Общие положения арендных отношений

 

 

 Создание  резерва на ремонт основных средств  в бухгалтерском  учете

 Для равномерного включения предстоящих  расходов на ремонт основных средств  в расходы отчетного периода  организация согласно пункту 72 Положения  по ведению бухгалтерского учета  и бухгалтерской отчетности в  Российской Федерации, утвержденного  Приказом Минфина Российской Федерации  от 29 июля 1998 года №34н, может создавать  резерв расходов на ремонт основных средств.

 Создание  резерва отражается по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов»  и дебету счетов учета затрат на производство.

 Если ремонт основных средств выполняется силами вспомогательного производства, использование  сумм резерва отражается по дебету счета 96 в корреспонденции с кредитом счета 23 «Вспомогательное производство». Если для проведения ремонта привлекаются специалисты сторонних организаций, кредитуется счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

 В конце отчетного  периода проводится инвентаризация резерва расходов на ремонт основных средств. Неиспользованные суммы резерва  в конце года сторнируются.

 Может возникнуть ситуация, когда созданного резерва  недостаточно для проведения ремонта  основных средств, то есть фактические  расходы на ремонт превышают размер созданного резерва. В этом случае в  конце отчетного периода сумма  превышения фактических затрат списывается  на расходы.

 Пример 5

 Для проведения ремонта основных средств организация  приняла решение о создании резерва  на ремонт в сумме 180 000 рублей. Ежемесячная  сумма отчислений в резерв предстоящих  расходов составила 15 000 рублей. (180 000 рублей / 12 месяцев). Фактические расходы  на ремонт, произведенный силами организации, в отчетном году составили 162 000 рублей. 

 

 

Учёт  у арендатора

 По общему правилу договора аренды обязанностью проведения капитального ремонта объекта  аренды возложена на арендодателя, арендатор же обязан за свой счет производить  текущий ремонт арендованного имущества. При заключении договора аренды стороны  могут предусмотреть иной порядок  проведения ремонта.

 Пример 6

 Арендатор произвел ремонт арендованного имущества, используемого  для основной деятельности. Для проведения ремонта были приобретены материалы  на сумму 7080 рублей (в том числе  НДС – 1080 руб.). Ремонт выполнялся силами сторонней организации, стоимость  ремонта составила 23600 руб. (в том  числе НДС – 3600 руб.). Возмещение арендодателем стоимости ремонта  договором не предусмотрено.

 В бухгалтерском  учёте необходимо сделать следующие  проводки: 

 

 В целях исчисления налога на прибыль расходы на техническую  эксплуатацию и обслуживания основных средств и иного, в том числе  арендованного у физических лиц, имущества, а также расходы на ремонт согласно пп. 2. п. 1 ст. 253 НК РФ включаются в расходы, связанные с производством и реализацией.

 В соответствии со ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств рассматривается как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в размере фактических затрат в том отчетном периоде, в котором они были произведены, если не предусмотрено создание резерва. Данный порядок применяется и в отношении расходов арендатора на ремонт амортизационных основных средств, если договором аренды не предусмотрено возмещение указанных расходов арендодателем.

 Пример 7

 Предприятие, арендующее имущество, производит его  ремонт. Стоимость ремонтных работ  согласована сторонами договора аренды. Затраты на проведение ремонта  в бухгалтерском учете арендатора будут отражаться на счетах учета  затрат, по окончании ремонтных работ  их стоимость в согласованной  оценке отражается по кредиту счета 90 «Продажи» и дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Задолженность, отраженная на счете 62, списывается  в погашение задолженности по арендной плате. Следует учесть, что  стоимость выполненных ремонтных  работ является объектом налогообложения  по НДС. 

 Нормы ст. 260 НК РФ распространяются только на амортизируемое (в том числе полученное в аренду) имущество. В иных случаях применяется пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ.

 Поскольку ремонт имущества производился за счет арендатора, в бухгалтерском учете арендодателя затраты на ремонт имущества, переданного  в аренду, не отражаются.

 

 

3. Учёт затрат по улучшению арендованных объектов основных средств и особенности начисления амортизации по ним

 

 

 Передача  имущества в аренду не влечет перехода права собственности на это имущество, следовательно, в бухгалтерском  учете оно продолжает учитываться  на балансе арендодателя, а, следовательно, и начисление амортизационных сумм производится последним.

 Каких-либо специальных  положений в отношении порядка  начисления сумм амортизации по основным средствам, переданным в аренду, не содержит ни бухгалтерское, ни налоговое  законодательство. Весь порядок начисления амортизации в бухгалтерском  и в налоговом учете справедлив и в отношении основных средств, переданных в аренду.

 Федеральный закон №58-ФЗ, внёс значительные изменения  в главу 25 НК РФ «Налог на прибыль  организаций» расширил состав амортизируемого  имущества в целях налогообложения:

 С января 2006 года амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные  в аренду объекты основных средств  в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с  согласия арендодателя (статья 256 НК РФ).

 Особенность начисления амортизации по таким  капитальным вложениям состоит  в том, что начислять ее фактически может либо арендодатель, либо арендатор  при выполнении некоторых условий.

 Согласно  пункту 1 статьи 258 НК РФ порядок начисления амортизации по капитальным вложениям  в арендованные основные средства зависит  от условий договора аренды.

 Если договором  аренды предусмотрено, что арендодатель возмещает арендатору сумму произведенных  им капитальных вложений в арендованное имущество, то амортизация начисляется арендодателем в соответствии с нормами статьи 259 НК РФ. Причем арендодатель вправе начислять амортизацию с 1-го числа месяца, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором было произведено возмещение затрат арендатору.

 Если же договором  предусмотрено, что возмещение затрат не производится, то в этом случае амортизация  начисляется арендатором. Причем начинается начисление амортизации с 1-го числа месяца, в котором это имущество введено в эксплуатацию и производится до окончания срока действия договора аренды. Здесь следует отметить такую деталь. Так как срок полезного использования произведенных улучшений определяется арендатором в соответствии с Классификацией основных средств, исходя из срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта, то наверняка, этот срок будет превышать срок договора аренды, поэтому, арендатор не сможет списать всю сумму капитальных вложений…

 Улучшения представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

 Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

 

 

3.1 Учет неотделимых улучшений у арендодателя

 К неотделимым  улучшениям относятся те, которые  не могут быть отделены от объекта  без причинения ему вреда.

 Если  арендатор намерен произвести неотделимые  улучшения объекта аренды, ему  следует заручиться согласием арендодателя, потому что в случае отсутствия его  согласия стоимость неотделимых  улучшений возмещению не подлежит. Если же арендодатель дал согласие на осуществление неотделимых улучшений, то арендатор имеет право по окончании  договора аренды на возмещение этих улучшений  арендодателем.

 Осуществление капитального ремонта по общему правилу  является обязанностью именно арендодателя, тогда как неотделимые улучшения  проводятся арендатором. Поэтому, если говорят о неотделимых улучшениях имущества, имеются в виду улучшения, которые влекут за собой изменение  стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).

 Также неотделимыми улучшениями можно считать установку  систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения  и тому подобных. Неотделимыми считаются  улучшения, которые невозможно отделить, не причинив при этом вред арендованному  имуществу.

 Так же, как  и в отношении отделимых улучшений, неотделимые улучшения могут  быть переданы на баланс арендодателя либо непосредственно после осуществления  таких улучшений, либо после окончания  срока договора аренды.

 Пример 8. Из консультационной практики ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

 Фирма-арендодатель заключила договор аренды нежилых  помещений. В договоре указано, что  арендатор вправе производить в  помещении неотделимые улучшения, письменно согласованные с Арендодателем.

 Как правильно  отразить в учете у арендодателя принятие к учету этих улучшений? Какие документы должен предоставить арендатор арендодателю? Как правильно  оформить эти улучшения?

 Ответ:

 Правовые  аспекты улучшения арендованного  имущества регулируются статьей 623 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и  с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущества, не отделимые  без вреда для имущества, арендатор  имеет право после прекращения  договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено  договором аренды.