Земельно-правовые сделки

Для того чтобы максимально  упростить и облегчить условия  гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной  регистрации письменных сделок с  земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды  земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные  на срок менее чем на 1 год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна  государственная регистрация и  для ряда других указанных в федеральных  законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены  до введения в действие закона, регулирующего  оборот земель сельскохозяйственного  назначения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Особенности правового режима земель особо охраняемых территорий и объектов.

Конституция Российской Федерации⁴ образует, создает основу для законодательства РФ об особо охраняемых территориях. Такими соответствующими положениями являются как экологические нормы Конституции, так и положения общего характера, определяющие закономерности развития законодательства об особо охраняемых природных территориях.

Одной из основных задач  государственной политики на сегодняшний день является, в том числе, поддержание благоприятной окружающей среды для будущих поколений. Сюда же можно отнести выполнение задач, направленных на сохранение и воспроизводство редких и ценных популяций животных, растений, недопущение гибели исчезающих видов и т.д. Кроме того, важнейшее значение имеют различные памятники истории, культуры, которые также нуждаются в особой защите со стороны государства. Это лишь некоторые из причин, которые вызвали необходимость установления, правового регулирования такой категории земель как земли особо охраняемых территорий и объектов. В настоящее время уделяется большое внимание созданию, функционированию и защите особо охраняемых территорий как на уровне Российской Федерации, так и на уровне ее субъектов и местного самоуправления.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые  имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые в соответствии с постановлениями  федеральных органов государственной  власти, органов власти субъектов  РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования  и оборота и для которых  установлен особый правовой режим.

Специфические черты присущи  отдельным видам земель особо  охраняемых территорий и обусловливают  их дифференцированный правовой режим, определяемый в общем виде в статьях  комментируемой главы, более подробно - в соответствующих нормативных  актах о видах особо охраняемых территорий, а применительно к  конкретной территории - в постановлении  органа исполнительной власти об объявлении данной территории особо охраняемой

К нормативным правовым актам, регулирующим порядок создания, функционирования и прекращения использования особо охраняемых территорий и объектов, а также обеспечения их охраны относятся:

-Земельный кодекс РФ (далее  – ЗК РФ)⁵;

-Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ "Об особо  охраняемых природных территориях⁶" (далее – Закон, Федеральный Закон);

-Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах  культурного наследия (памятниках  истории и культуры) народов Российской  Федерации⁷";

-Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ "О  природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных  местностях и курортах⁸" и иное законодательство.

Выделение в земельном  законодательстве земель особо охраняемых территорий имеет свой смысл и  определенные правовые последствия. Дело в том, что все земли независимо от своего назначения подлежат охране, чему посвящаются ст. 12-14 ЗК. Назначение, цели, порядок выделения, особенности использования и охраны земель особо охраняемых территорий изложены в ст. 94 ЗК РФ "Понятие и состав земель особо охраняемых территорий" ЗК. Особенности правового режима видов земель данной категории определяются нормами соответствующих статей гл. XVII Кодекса (ст. 95-100). Выделенные характерные черты земель особо охраняемых территорий (особое значение, возможность изъятия полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, особый правовой режим) позволяют отличать их от иных категорий земель, определенных в ст. 7 Кодекса.

Одним из основных принципов  земельного законодательства является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Категория земель особо охраняемых территорий и объектов не является однородной и включает в себя несколько  субкатегорий, в том числе:

-особо охраняемых природных  территорий (включая лечебно-оздоровительные  местности и курорты);

-природоохранного назначения;

-рекреационного назначения;

-историко-культурного назначения;

-иных особо ценных  земель.

Упоминание "иных" земель следует понимать в том смысле, что данный перечень не является исчерпывающим, а потому в силу п. 5 ст. 94 ЗК РФ Правительство  РФ, органы исполнительной власти субъектов  РФ, органы местного самоуправления могут  устанавливать иные виды земель особо  охраняемых территорий (земли, на которых находятся охраняемые береговые линии, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники, и другие).

Под объектами особо охраняемых территорий понимаются в п. 6 ст. 94 ЗК прежде всего объекты культурного наследия РФ. В п. 3 и 10 ст. 95 ЗК предусматриваются также земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы. Последнее время к законодательству об особо охраняемых территориях и их объектах, к его применению привлечено большое внимание ввиду особой ценности этих земель, попыток их урезать, уменьшить и желания некоторых представителей современного истеблишмента принять участие в приватизации части этих земель.

В ЗК РСФСР 1991 г. подобной общей  категории земель не предусматривалось, а специальный раздел VI ЗК РСФСР  был посвящен землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного  назначения с раскрытием их режима в соответствующих статьях⁹.

Согласно действующему ЗК и иным нормативным правовым актам, принятым в ходе административной реформы, земли особо охраняемых территорий могут быть в соответствии с масштабом, порядком образования и подчиненностью трех видов: федеральные; субъектов РФ; местного значения.

Объявление территорий особо  охраняемыми, изъятие соответствующих  земельных участков, установление на них особого режима использования  и охраны осуществляется соответствующими органами исполнительной власти: федеральных - Правительством РФ; субъектов РФ - правительствами (администрациями) республик, краев, областей, автономных округов, автономной области, городов федерального значения; местного значения - органами местного самоуправления, в том числе представительными органами и администрациями муниципальных образований.

Незавершенность перечня  особо охраняемых территорий и объектов федерального, регионального (субъектов  РФ) и местного значения позволяет  создавать их новые виды.

Особенно часто новые  виды особо охраняемых территорий создаются  на землях, занятых объектами культурного  наследия РФ.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с  гражданским законодательством  и Кодексом. Содержание ограничений  оборота земельных участков устанавливается  Кодексом и федеральными законами.

Земельные участки из земель особо охраняемых территорий, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную  собственность, а также быть объектами  сделок, предусмотренных гражданским  законодательством. Согласно п. 11 ст. 22 Кодекса, изъятые из оборота земельные  участки не могут быть переданы в  аренду, за исключением случаев, установленных  федеральными законами.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную  собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Изъятие из хозяйственного использования и оборота земель особо охраняемых территорий производится такими актами, как постановление - для высших органов исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов и решение - для органов местного самоуправления.

Специальный правовой режим  земель особо охраняемых территорий обеспечивается, в частности, путем  введения регламентированного режима хозяйствования, проживания и природопользования, обеспечивающего сохранение земельных  ресурсов, их защиту от загрязнения  и преждевременного истощения.

Кодекс относит к компетенции  Правительства РФ установление порядка отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения и порядка использования и охраны таких земель. При этом соответствующие постановления Правительства РФ должны основываться на нормах федеральных законов, регулирующих данную сферу отношений.

Отношения в сфере использования, развития и охраны территорий, обладающих особо ценными лечебными и  оздоровительными свойствами и являющихся национальным достоянием народов Российской Федерации, регулирует Положение о  признании территорий лечебно-оздоровительными местностями и курортами федерального значения, которое было разработано  в соответствии с ФЗ от 23.02.1995 г. "О  природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных  местностях и курортах" и утверждено постановлением Правительства РФ от 7.12.1996 г. № 1426.

Порядок организации округов  санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения и  особенности режима хозяйствования, проживания и природопользования в  пределах их территории определяет Положение  об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденное постановлением Правительства  РФ от 7.12.1996 г. № 1425¹⁰.

При определении порядка  отнесения земель к землям особо  охраняемых территорий регионального  и местного значения, а также порядка  использования и охраны таких  земель органы государственной власти субъектов Российской Федерации  и органы местного самоуправления должны исходить из того, что положения  принимаемых ими правовых актов  по этим вопросам должны соответствовать  федеральным законам, законам субъектов  Российской Федерации и нормативным  правовым актам органов местного самоуправления.

Правом устанавливать  иные виды земель особо охраняемых территорий, к числу которых, как  уже отмечалось, относятся также  земли, на которых находятся памятники  садово-паркового искусства, охраняемые речные системы и другие, Кодекс наделяет органы, перечисленные в  п. 5 статьи 94 ЗК РФ. Форма актов, в  которую могут быть облечены решения  об отнесении иных земель к видам  данной категории, не оговаривается.

Земли особо охраняемых территорий могут быть трех видов: федерального, субъектов РФ и местного значения.

Объявление территорий особо  охраняемыми, изъятие соответствующих  земельных участков, установление на них особого режима использования  и охраны осуществляются соответствующими органами исполнительной власти: Российской Федерации (Правительством РФ); субъектов РФ (правительствами (администрациями) республик, краев, областей, автономных округов, автономной области, городов федерального значения); органами местного самоуправления.

Перечень особо охраняемых территорий, предусмотренный в статье 94 ЗК РФ и в последующих статьях  данной главы, не является исчерпывающим: указанными выше органами исполнительной власти устанавливаются и иные виды особо охраняемых земель. В городах  Москва и Санкт-Петербург приняты  и действуют нормативные правовые акты, регулирующие использование и  охрану земель, занятых городскими лесами, парками и иными зелеными насаждениями. Выделяются в ряде городов  зеленые зоны с особым правовым режимом  пользования¹¹.

Представляется, что специальное  выделение целевого использования  земель особо охраняемых природных  территорий и земель, занятых объектами  культурного наследия Российской Федерации, в статье, посвященной общим положениям о всех видах земель в составе земель особо охраняемых территорий, лишено смысловой нагрузки. В статьях Кодекса, посвященных особенностям правового режима указанных видов земель особо охраняемых территорий и объектов данная специфика уже определена законодателем (п. 3 ст. 95, п. 3 ст. 96, п. 4 ст. 97, п. 5 ст. 98, п. 2 ст. 99).