Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ГУМАНИТАРНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ

 
 
ФИЛИАЛ  В г. ИВАНОВО

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

тема: «Земельно-правовые сделки, не

сопровождающиеся  сменой собственника»

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Выполнила:

студентка 2 курса 
факультета 
«юриспруденция» 
экстернат 
ЛОГИНОВА Н.В. 
дата сдачи работы 
«' » 2003 г.

проверил:

 
 
 
 
 
 
 
ИВАНОВО 2003 год

 

 
 

ПЛАН

ВВЕДЕНИЕ

1. Аренда земельных участков
2. Залог земельных участков

     III. Залог права аренды земельного участка и права 
на земельную долю.

     IV. Договор      доверительного      управления 
недвижимым имуществом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

 
    Земля является важнейшим для человека объектом материального мира. Не будь земли - не было бы человечества со всеми его проблемами. Никогда не заметит человечеству землю никакой иной объект материального мира, ибо нет в мире такого объекта.

   В настоящее время не найти в  России человека, так или иначе  не связанного с землей.

   Это прежде всего , десятки миллионов  семей владеющих на праве частной собственности садовыми и дачными участками, землями под собственными домами. Всем им закон предоставил права распоряжения и пользования землями.

   В ст. 36 Конституции РФ сказано, что  владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

   В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

    В земельном же праве руководствуются  принципом, заложенным в ч. 1 ст.9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

    Поскольку тема моей работы «Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка», то мне прежде всего хочется остановиться на понятии земельно-правовой сделки и правилах их заключения.

    К земельно-праввовой сделке относятся добровльные волевые действия правовомочных объектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение , изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

 

    

    Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем:

    1 .Земельно-правовые сделки совершаются  под контролем государства, полномочия которого осуществляются органами местной администрации. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре ; сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению.

     2. Земельно-правовые сделки ограничиваются  кругом субъектов , в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом, В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев предусмотренных законов; при продаже участков собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий;

     3.Земельно-правовые  сделки ограничиваются видами  земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки , находящиеся во временном пользовании.

     4.Земельно-правовые  сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой , с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры.

     З.Земельнол-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлечение в сферу этих сделок. Этс достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении.

 

     

    По  правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

     Правоустанавливающие  сделки создаются между субъектами правовые отношения которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющееся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.

     Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего.

     Правопрекращающиеся сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу таких можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому.

   Указанные разновидности сделок в «чистом» виде существуют очень редко, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает правообразующий фактор создаются арендные правоотношения; правоизменяющий фактор - собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком; и правопрекращающий фактор - собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды.

   Наконец, квалифицирующим фактором земельно- правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков.

   Все земельно- правовые сделки производны от институтта земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.

   В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квалифицировать как сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка, и не влекущие такой смены.

 

   

  В своей работе я раскрою земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка.

     Основные  виды сделок в сфере использования  земель , которые не влекут за собой смены собственника земельного участка - это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного земельного участка и право на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом.

 
I. АРЕН ДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

     Под арендой земельных участков понимается урегулированная 
нормами гражданского и земельного законодательства земельно-

правовая  сделка, основными признаками которой  являются:

  срочность - выражается в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок;

  возмездностъ  - поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом обязан уплачивать собственнику;

   целевой характер, определенный договором аренды земельного участка.

   В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами . Например, по земельно-кадастровой документации арендуемый участок определен в качестве пахотного , т.е на нем можно выращивать любые сельскохозяйственные культуры, арендатор же в договоре аренды, подписанном сторонами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;

   самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.

 

   

      Обобщая перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли, как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

•

Содержание  договора аренды земельного участка

    Согласно  ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

   При передаче земельного участка в аренду, к арендатору переходит 
право владения и пользования, у собственника же остается право 
распоряжения имуществом. Таким образом, арендатор, получив 
землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из земли 
полезные свойства, и как пользователь арендатор приобретает по 
закону и в соответствии с договором (ст.606 ГК РФ) право

собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в 
результате использования земли. За собственником же остается право 
распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения 
законодательных и договорных требований, предъявляемых к

арендодателю.

 
 
   По  определению ст. 606 ГК РФ имущество  может быть передано без передачи его во владение, только в пользование. В принципе, эта возможность может распространяться и на земельное имущество.

 
Стороны договора аренды

    На  этот вопрос ГК РФ отвечает следующим  образом ( ст.608): право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику.

    Арендодателями  по ГК могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.